Súlyosan odavághat az Otthon Start a gyenge gazdaságnak: egyhamar nem lesz itt kamatcsökkentés?

A magyar ingatlanpiacon tapasztalható áremelkedés jelentősen meghaladja a fogyasztói kosárban mért általános drágulást. Míg a fogyasztói árindex a gyakran vásárolt termékek és szolgáltatások árváltozását követi, addig az ingatlanpiac és a lakáshitelek kamatterhei - amelyek szintén jelentős kiadást jelentenek a háztartásoknak - nem jelennek meg benne - írja a Telex.

A drágulás mérésére különböző mutatók léteznek: a fogyasztói árindex mellett léteznek speciális lakásárindexek, valamint a GDP-deflátor, amely a nemzetgazdaság teljes áralakulását tükrözi. A folyamatos lakásár-emelkedés, amelyet most az Otthon Start Program is fűt, alapvetően befolyásolja az emberek drágulásérzetét.

Bár 2013 és 2017 között sokan reménykedtek a tartósan alacsony inflációban, ez az illúzió szertefoszlott. A drágulás visszatért, bár jellege megváltozott: a korábban jellemző, év elejéhez kötött áremelések helyett folyamatosabb, szórtabb lett a drágulás.

Az emberek általában magasabb inflációt érzékelnek, mint amit a hivatalos adatok mutatnak. Ennek több oka is van: nem érzékelik kellően a növekvő szolgáltatási tartalmat, bizalmatlanok a hivatalos statisztikákkal szemben, és a KSH korábbi hitelességi problémái is befolyásolják a percepciót.

A kiskereskedelmi forgalom 2024-ben 19.286 milliárd forintot tett ki, amelynek körülbelül felét az élelmiszerüzleti forgalom adta. Ezzel szemben az ingatlanpiacon 8.838 milliárd forint értékben cseréltek gazdát lakások, ami közel azonos az élelmiszer-kiskereskedelem értékével. 2024-ben már 1,2 millió forint volt az átlagos négyzetméterár, szemben a 2023-as 1 millió forinttal.

Magyarországon különösen fontos az ingatlanpiac alakulása, hiszen a lakosság több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él. Tíz év alatt becslések szerint mintegy 3 millió embert érinthetnek közvetlenül lakásügyletek.

Ha egy olyan 'háztartási drágulási kosarat' állítanánk össze, amely az ingatlanokat és a jelzáloghitelek költségét is tartalmazza, mintegy 35 ezer milliárd forintos lakossági összforgalmat kapnánk. Ebben az élelmiszerek 27 százalékot, az ingatlanvásárlások 25 százalékot, a nem élelmiszer-kiskereskedelem és a szolgáltatások egyaránt 19-19 százalékot, az üzemanyag 8 százalékot, a hitelkamatok pedig 1 százalékot tennének ki.

Míg a júliusi hivatalos infláció éves alapon 4,3 százalék volt, az ingatlanok ugyanebben az időszakban 14 százalékkal drágultak. Ha ezt figyelembe vennénk, a lakossági drágulás nem 4,3, hanem 6,7 százalék lenne. Ha pedig az év végéig megvalósul a szakértők által várt 20 százalék körüli ingatlanár-emelkedés, a drágulás lakosság által érzékelt értéke meghaladhatná a 8 százalékot.

Ez a helyzet sajátos gazdaságpolitikai dilemmát teremt: miközben a kormány az Otthon Start programmal élénkíti az ingatlanpiacot és közvetve az építőipart, a Magyar Nemzeti Bank 6,5 százalékos alapkamattal hűti a gazdaságot az árstabilitás érdekében. Ha azonban a lakosság valós drágulásészlelése jelentősen magasabb a hivatalos inflációnál, nehéz lesz felelősen kamatot csökkenteni, részben az önbeteljesítő várakozások miatt.