Panelsztori: árak az Avastól Lágymányosig

Pénzcentrum
2012. október 13. 10:01

Egy lakótelepi lakás négyzetméterára országos átlagban bő harmadával alacsonyabb, mint egy ugyanazon a településen vagy kerületben található egyéb társasházi ingatlané - derül ki az OTP Jelzálogbank jövőben megjelenő Lakótelep Értéktérkép előzetes elemzéséből. Az elemzés szerint a nagy lakótelepek átlagárai között akár háromszoros különbségek is előfordulhatnak. A legdrágább lakótelepi átlagár Budapest IX. kerületét jellemzi, míg a lakótelepek összességében Salgótarjánban a legolcsóbbak.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

Közkeletű vélekedés, hogy a lakótelepi, ezen belül is a paneles technológiával épített ingatlanok - néhány, jellemzően fiatalabb telepet leszámítva - a lakáspiac presztízs és ár szerinti alsó harmadába tartoznak. Megítélésüket a városszerkezeten belüli elhelyezkedés és a lakókörnyezet kialakítása legalább annyira befolyásolja, mint a lakóépületek műszaki, építészeti tervezése. Emellett szembetűnő, hogy a különböző lakótelep-generációk esetében általában az ott lakók eltérő társadalmi struktúrájáról beszélhetünk.

 

Az OTP JZB Lakótelep Értéktérképe a NAV hivatalos tranzakciós adatbázisán és térinformatikai módszerekkel felépített lakótelepi utca adatbázison alapul.


A Budapestet és a megyeszékhelyeket érintő, mintegy 2300 (ebből ezer feletti teljes egészében) lakótelepi utca tranzakciói kerültek vizsgálat alá. A kerületi/települési átlagárat a IX. kerület vezeti, köszönhetően a már az ötvenes évek legvégén építeni kezdett József Attila lakótelepnek, ahol többnyire négyemeletes, blokkos technológiával épült házak dominálnak, köztük kiterjedt zöldfelületekkel. 200 ezres forint/nm-es ár felett még a XI. és XIII. kerület lakótelepeit találhatjuk, majd indul a fokozatos süllyedés. Újbuda jó helyezése a listán azonban nem meglepő, hiszen amellett, hogy az egyik legnépszerűbb kerület mind az új építésű, mind a használt lakást vásárlók között, itt található a két legdrágább (Lágymányosi és Mezőkövesd úti) lakótelep is.

A fővárosi sereghajtók a XVIII., XV. és XX. kerületek, mindegyik kiterjedt, városperemi elhelyezkedésű, és a tömegtermelés idején, a hetvenes években épült panellakótelepekkel rendelkezik, ami nem egyszer érezhető minőségi hátrányt is jelent. A megyeszékhelyek rangsorát Székesfehérvár vezeti, és még Debrecen lakótelepi átlagára haladja meg a 150 ezer Ft/nm-t. A legolcsóbb pedig Salgótarján, ahol egyedül mértek 100 ezer forint alatti átlagos négyzetméterárat. A nógrádi megyeszékhelyet Szolnok, Miskolc és Tatabánya előzi meg.

Lakótelepi számmisztika
Magyarországon a 4,36 milliós lakásállomány közel 18%-a iparosított technológiával épült. Az 508 ezer panellakás mellett további 270 ezer épült blokk, öntött-, alagútzsalus, vasbetonvázas épületekben. Az 1000 lakásosnál nagyobb lakótelepek (nem csak panel!) száma 173 hazánkban. Itt koncentrálódik a lakótelepi lakásállomány és lakónépesség háromnegyede. A kilenc, 10 000 lakásosnál nagyobb lakótelep közül mindössze kettő épült vidéken: Pécs-Kertváros és Miskolc-Avas. Alig akad azonban olyan város, amelyben legalább egy kislakóteleppel ne találkoznánk.

Közép-Dunántúl megyeszékhelyein (Veszprém, Tatabánya, Székesfehérvár) a lakótelepi (nem csak panel!) lakások aránya 55% körüli, az észak-magyarországi régió megyeszékhelyein (Eger, Salgótarján, Miskolc) is magas, 45% körüli. Ugyanakkor az Alföld északi régiójában (Debrecen, Nyíregyháza, Szolnok) csak körülbelül minden harmadik lakás lakótelepi.

Csak a paneles építést vizsgálva, az állomány teljes lakásállományhoz viszonyított részaránya a legmagasabb - Budapestet (21,3%) is megelőzve - Komárom-Esztergomban (25,3%), illetve eléri a 15%-ot még Baranya, Borsod-Abaúj-Zemplén, Csongrád és Fejér megyékben.


Az egyes lakótelepek szintjén vizsgálva az átlagárakat nagyobb eltéréseket látni. Külön elemezték azokat a jól elhatárolható, külön egységet alkotó, közepes/nagyobb lakótelepeket, ahol az éves tranzakciós volumen megfelelő alapot ad átlagárak számításához. "Jól látszik, hogy a legdrágább telepek vagy az ötvenes-hatvanas években, blokkos építési móddal épült, 3-6 szintes épületekből állnak, vagy már a nyolcvanas években, eleve magasabb presztízsű területeken épültek. A legolcsóbb lakásokat ugyanakkor leginkább a hetvenes évek nagy, akár 10-15 ezer lakásos panellakótelepein találjuk meg. A toplista legfelső szegmensében Budapesten akár 350 ezer forintot is fizetnek egy kisebb lakás négyzetméterért, míg a fővárosi minimum ár az elmúlt másfél évben 80 ezer Ft/nm körül alakult. Vidéken nagyjából 40 ezertől 250 ezer forintig terjed az abszolút intervallum, egy négyzetméter lakótelepi lakás esetében." - mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.


Érdemes ugyanakkor megvizsgálni, hogy ugyanazon a területen (kerület vagy város) milyen árkülönbség van a lakótelepi és az egyéb társasházi lakások között. Országos átlagban ez a differencia 35% körül van, azaz egy négyzetméternyi lakótelepi lakásért ennyivel fizettek kevesebbet 2011-2012-ben. Az országos lakótelepi forgalom nagyjából 2-3%-át adó III. kerületben ugyanakkor mintegy 45% az eltérés. Érdekes ugyanakkor, hogy bár Salgótarjánban mérték a legalacsonyabb lakótelepi lakásárakat, itt mégis ezeknek a lakásoknak az ára a magasabb, köszönhetően azok városközponti elhelyezkedésének, és az egyéb társasházi lakások szűk és rossz minőségű kínálatának.

Általánosságban elmondható, hogy 55 négyzetméter alatt kelendőek igazán a lakótelepi lakások, főleg a másfél, a kétszobás, valamint az 1+2 félszobás elosztásúak, az erkély megléte pedig szinte alapelvárásnak számít. Minden városban a felújított, hőszigetelt, panelprogramos lakásokat lehet a legkönnyebben eladni, a felújítás értékét azonban nehéz érvényesíteni az árakban - már ahol egyáltalán lehet valamennyire. "Székesfehérváron például olyannyira nem számít különlegességnek a felújított panel, hogy az év végére szinte csak ilyen lesz már a városban, de Szegeden is az országos átlagot messze meghaladóan valósultak meg a program keretében energetikai korszerűsítések, ennek megfelelően nem számít jelentős árnövelő tényezőnek a felújított lakótelepi lakás" - mondja Kosztolánczy György, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója.

Pénzcentrum vélemény
Az olvasóban jogosan merülhet fel a kérdés a grafikont és a listát szemlélve, hogy hogyan lehet az, hogy átlagosan a IX. kerületben a legdrágábbak a lakótelepi lakások, ám a legdrágább lakótelepek között egyet sem találni ott, míg a köztudottan drágább lakótelepi otthonokat is kínáló XI. és III. kerületek lejjebb szorultak az összesítésben. Az ok egyszerű, míg Ferencvárosban a magas presztízsű, jellemzően magas árakkal rendelkező József Attila lakótelep közel a 90%-át teszi ki az ilyen típusú lakásoknak, addig a nagy budai kerületekben több olyan rész is van, Békásmegyer, vagy Kelenföld, hogy csak a legnagyobbakat említsük, amik komolyan rontják a kerületi átlagot. Ezek a 70-es években épült nagy lakótelepek jóval rosszabb minőségűek, és magas beépítettségüknek köszönhetően kevésbé élhetőek, mint az 50-es években épült tárasaik, így ezek a különbségek az átlagárakban is megmutatkoznak. Továbbá azt sem szabad elfelejtenünk, hogy a lista nem kizárólag panellakásokat vizsgál, hanem lakótelepi környezetet, ami újabb komoly ok lehet az árak eltérésében.

Mindenesetre a kutatások jellegéből adódóan a meghatározott árak és rangsor minden esetben tájékoztatás jellegű, egy átlagos műszaki állapotot és egyéb körülményeket feltételező mutató, amely elsősorban a ténylegesen megvalósult, és így hivatalosan bejelentett adásvételek adataira támaszkodik. Továbbá a lakáspiaci termékeket nem területre lebontva, hanem egyedi instrumentumonként szokás beárazni, így könnyen előfordulhat olyan eset, amikor a magas presztízsű környéken átlag alatti áron és akár fordítva, az alacsony presztízsű lakótelepen magasabb átlagáron sikerül egy lakást értékesíteni, ha a mai körülmények között sikerül egyáltalán.

 

NEKED AJÁNLJUK
A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. december 1. szerda
Elza
48. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?