Elszálltak a lakásárak, a jegybank szerint gond lehet...

A Magyar Nemzeti Bank a mai napon tette közzé az Európa Központi Bank szeptember hónapra vonatkozó jelentését, melynek egyik fejezete a közép-európai ingatlanpiacokon jellemző árakkal, illetve az elmúlt három évben tapasztalható áremelkedés hatásaival és a folyamat fenntarthatóságával foglalkozik.

Az EKB jelentése rávilágít, hogy a lakáskínálat merevsége miatt főként a keresleti oldal változásai alakítják az ingatlanárakat a EU-9 országaiban, vagyis a közép-kelet európai tagállamokban. Az elmúlt időszaki árnövekedés is a keresletnövelő tényezőknek tudható be: többet között a hitelfelvétel lehetőségének egyszerűsödésének, a jelzáloghitelek kamatainak csökkenésének és magasabb finanszírozási arányának.

A 2007. január elsejével csatlakozó új tagállamokban emellett fontos szerepet játszhat az a migráció, amely a nem megfelelő lakásállomány felől az újépítésű ingatlanok felé hajtja a vásárlókat, illetve az árak emelkedésének hátterében állhat még a gazdasági tevékenységek földrajzi koncentrációjának gyors változása.

Néhány országban a külföldi vásárlók is hozzájárultak az árak óriásléptekkel való emelkedéséhez, főként a fővárosi és az üdülőhelyeken található ingatlanok esetében. Emellett a hatalmas növekedés sok esetben a korábban mesterségesen, a magas köz- és önkormányzati lakáshányad révén, alacsonyan tartott ingatlanárak korrekciójának tekinthető.

A külföldi és hazai kisbefektetők számára hasznot hajtó árszínvonal-emelkedés másik vetületét az árak növekedésének fogyasztásra gyakorolt hatása adja. Ez esetben azonban nem lehet egységes tendenciát felfedezni a térség országaiban, az árnövekedés ugyanis attól függően, hogy az ingatlanok értékesítői az eladás után alacsonyabb vagy magasabb kategóriájú ingatlant vásárolnak, eltérő hatással lehet a fogyasztásra.

Az azonban bizonyos, hogy a növekvő piaci érték, a lazuló hitelezési politika megteremti a könnyű pénzszerzés lehetőségét, az ingatlanfedezet miatt ráadásul viszonylag olcsón. A makrogazdasági stabilitásnak és a kisebb kockázati felárnak köszönhetően pedig a legtöbb esetben csökkentek a kamatok.

A fogyasztást a szabad felhasználású jelzáloghitelek megjelenése mellett, melyek egyébként még elég ritkák, a reáljövedelem általános növekedése is fokozza. A hitelek esetében a problémát a változó kamatozású devizahitelek elszaporodása okozza, melyek hazánkban az újonnan kötött szerződések 90 százalékát adják.

Magyarországon, Lengyelországban és a balti államokban is a változó kamatozású hitelek vannak túlsúlyban, melyek többségében devizában denomináltak. A devizában eladósodó lakosság azonban sok esetben nincs tisztában a hitelkonstrukció által jelentett kockázattal, nem is veszi ezeket figyelembe a hitelfelvételkor, ezért érzékenyebb lehet a jövedelemben, az ingatlanárakban vagy az árfolyamokban bekövetkezett sokkhatásra.

Az EKB szerint ezért a térség jegybankjainak mindenképpen fokozott figyelemmel kell kísérnie jelzáloghitel-, illetve ingatlanpiaci folyamatokat és több energiát kell fordítaniuk arra, hogy felhívják a lakosság figyelmét az igencsak kedvelt devizahitelek által jelentett kockázatra.

Emellett a Központi Bank szerint szükség van az ingatlanpiaci árakra nehezedő nyomás megszüntetésére, melyhez szükség van a lakáshoz jutást támogató intézkedések átgondolására, illetve a jelenleg érvényben lévő rendszerek átalakítására.