Eladhatatlan lett a garzon? - nincs gond, a bérleti díjak szárnyalnak

Az Otthon Centrum és a Duna House vezető elemzőit, Valkó Dávidot és Murányi Ákost kérdeztük arról, vajon milyen lehetőségeket rejt magában az ingatlanpiac a garzontulajdonosok számára. Jogos-e a félelmük az eladás nehézségeivel kapcsolatban, és feltétlenül az értékesítés-e a legjobb megoldás számukra a viszonylag nyomott árak mellett vagy érdemesebb lenne az albérletpiacon szerencsét próbálni?

Egy szoba, egy konyha...

Az alapvetően egyszobás lakást jelentő garzonok minimális területi követelménye újépítésűek esetében körülbelül 23 négyzetméter (amely az amerikai konyhás nappali előírt legkisebb területéből, azaz 18 négyzetméterből és a mellékhelyiségekből tevődik össze), de a belvárosban ritkán, régi házakban, akár 10 négyzetméteres lakásokkal, amely azonban valóban csak a minimáligények kielégítésére alkalmas, tudtuk meg Valkó Dávidtól, az Otthon Centrum vezető elemzőjétől. Ám korántsem lenne könnyű annak az ingatlanvásárlónak a helyzete, aki ilyen kis méretű lakást szeretne vásárolni, a beruházók ugyanis nem szívesen építettek és építenek ekkora garzont, ami érthető, ha azt vesszük, hogy ez összesen négyszer öt és fél négyzetmétert jelent.

A legkisebb, a gyakorlatban is létező garzon általában több mint 23 négyzetméteres, de találkozhatunk, 30-40, sőt ritkán 50-60 négyzetméteres alap-területtel rendelkező szobalakással is, utóbbiakat a legnehezebb értékesíteni nem csupán nagy méretük, rossz elrendezésük miatt is, főként, ha hozzátesszük, hogy ezek a lakások általában négyméteres belmagassággal rendelkeznek.

Az ilyen nagyméretű lakások esetében már érdemes lehet elgondolkodni a több szobássá alakítást, ám azt gyakran a ház statikai adottságai nem teszik lehetővé.

Nem a méret a lényeg, vagy mégis?

Az ezredforduló óta erős átrendeződés figyelhető meg a vevői igényekben, amelyek a garzonlakások hangsúlyának csökkenéséhez vezettek, főleg, ami az új beruházásokat illeti. Az élhető életterek iránti igény megjelenése miatt előfordul az is, hogy az inkább "garzonméretű" lakásokat másfélszobává alakítják, amelyet például egy 28 négyzetméteres lakás esetében már meg lehet tenni, hiszen kijön az amerikai konyhás nappali (18 négyzetméter), a félszoba (min 6 nm) és a fürdőszoba, illetve az előtér is a fennmaradó területből.

Így ha építenek is kisebb méretű lakásokat, amelyek iránt persze nagy az igény, sokkal inkább a kisebb 1,5 szobás lakások mellett teszik le voksukat a vevők, és így a beruházók is.

A látszat néha csal

Murányi Ákos elmondta, a garzonlakások iránti kereslet az elmúlt időszakban valamelyest
visszaesett. A Duna House felmérése szerint a megkérdezettek alig több mint egytizede
vásárolna egyszobás lakást, mivel az eladósodást felvállalók sokkal inkább a hosszú távú terveket helyezik előtérbe a lakásvásárláskor, és mérlegelik például a családalapítás lehetőségét.

Az átalakulásban szerepet játszott a hitelintézetek közötti erős verseny is, amely egyre kedvezményesebb lakáshitel-konstrukciót hívott életre, megteremtve ezzel a kisebb önrésszel való vásárlás lehetőségét.

A kereslet viszonylagos visszaesése azonban nem jelenti azt, hogy a szobalakások eladhatatlanná váltak volna, azokat azonban a Duna House felmérése szerint a legtöbben befektetési céllal vásárolják, és a későbbiekben kiadják.

A most garzont vásárolni szándékozók számára jó hír, hogy bő kínálat áll rendelkezésükre, az árak pedig körülbelül 5 és 12 millió forint között mozognak, a garzon földrajzi- és épületen belüli elhelyezkedésének, méretétének és állapotának függvényében. Az ilyen típusú lakások iránt leginkább a Belvárosban és a XIII kerületben van jelentősebb kereslet.

Az új építésűek esetében a négyzetméterárak körülbelül 300 000 forint körül alakulnak, ám ez nagymértékben függ a vásárlás időpontjától és a lakás épületen belüli elhelyezkedésétől, az árkülönbözet emeletenként akár 5 százalék is lehet.

Bérletben a lényeg

Érdekes tendencia, hogy a garzonlakások esetében a bérbeadó a tapasztalatok szerint könnyebben tudja érvényesíteni érdekeit, és akár 1500-2000 forintos négyzetméterárral is számolhat. Ez a megnövekedett rezsi költségek mellet is így marad, holott egy garzon esetében sokkal nehezebb a költségek megosztását elrendezni egy pótlakótárs keresésével.

Ez a tényező természetesen abban az esetben nem játszik szerepet, ha a lakást nem diákoknak adtuk ki, amely a garzonok esetében fordul elő leggyakrabban, ez után a lakástípus után ugyanis viszonylag nagy az albérletpiaci kereslet a szezonális ingadozások ellenére is. Bár kiadási szempontból a belvárosi és az újépítésű ingatlanok tulajdonosai várhatják a fejleményeket a legjobb alkupozícióból.

Összességében elmondhatjuk, hogy bár az utóbbi években megcsappant a garzonok iránti kereslet, mégis eséllyel indulnak a szobalakások tulajdonosai, akik értékesíteni szeretnék ingatlanjukat. Garzonlakást főként befektetési céllal érdemes vásárolni, mert az a többi ingatlantípushoz képest kisebb kezdeti befektetést igényel, ám könnyen elképzelhető, hogy a bérbeadáskor a későbbiekben körülbelül ugyanakkora áron tudjuk értékesíteni, mint a nagyobb lakásokat.