Egy társasház gyenge pontja

Pénzcentrum
2006. március 9. 12:00

Egy társasház életének egyik legkritikusabb pontja a közös költség meghatározása és a közös képviselő megválasztása. Néhány évvel ezelőtt még a házból választott "önjelölt ezermesterek" lettek a ház ügyeivel foglalkozó megbízott képviselők, mára ez a helyzet azonban némiképp megváltozott. A társasház kezelésről és az e köré nőtt "iparágról" kérdeztük Laczkovich Bencét az Otthon Centrum-Gestor Ingatlanhasznosító Kft. ügyvezető igazgatóját.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
A 2004. január elsejével hatályba lépett társasházi törvény, amely többek között szabályozza a társasházak gazdálkodását és a társasházak alapításával és alakulásával kapcsolatos útmutatókat.
A közös képviseletet ellátó magánszemélyek szükséges képesítését egy belügyminisztériumi rendelet szabályozza. Ez kimondja, hogy egy adott társasház képviseletét ellátó személynek egy erre vonatkozó OKJ-s társasház kezelői képesítéssel kell rendelkeznie. Amennyiben egy társasház képviseletét nem magánszemély hanem egy gazdasági társaság látja el, akkor a társaság alkalmazottjai között kell, hogy legyen legalább egy ilyen képesítéssel rendelkező. A szakemberekkel szembeni elvárás a jó kommunikációs képesség és a megfelelő számviteli, jogi és műszaki tudás.
A társasház-kezelői piac a törvényi szabályozásnak megfelelően egyre inkább elkezdett "letisztulni" az elmúlt években, egyre kevesebb a fent említett ezermester nyugdíjas képviselő. A szakértő elmondása szerint a piacon jelenleg 2-3 olyan professzionális cég kezd felnőni, amely megfelelő színvonalú szolgáltatást (számviteli szolgáltatások, műszaki felügyelet, stb.) tud nyújtani versenyképes áron. A profi cégek és a szakértő lakók közötti átmenetet képviselik a szakképesítéssel rendelkező egyéni vállalkozók, melyek árai (az alacsonyabb működési költségek miatt) nyomottabbak nagyobb versenytársaikénál, de természetesen az általuk kínált szolgáltatások palettája is szegényesebb. A piacon található árak 1000-2000 forint/lakás között mozognak és ezeket természetesen nagyban befolyásolja, hogy régi vagy újépítésű társasházról van szó.
A közös költség meghatározására nem tér ki a törvény, csak iránymutatásokat ad. Egy társasház esetében a lakók által fizetett közös költséget két számlán kell gyűjteni. A pénz egy részét a működtetésre, vagyis a napi kiadásokra kell fordítani, másik részéből pedig olyan tartalékot kell gyűjteni, amelyet a váratlan kiadásokra, a felújításra lehet költeni.
Mivel a - mellesleg rosszul kamatozó - számlákat a közös képviselő kezeli, elképzelhető, hogy fedezet híján olykor a tartalékból átcsoportosít némi pénzt a napi kiadásokra. Az ilyen átcsoportosítás hiányos könyvelés esetén egy idő után követhetetlen és egyszer csak az egyik, majd a másik számla is kiürül. A közös költséggel kapcsolatos rémtörténetek másik fajtája a nemfizető tulajdonostársakról szól. A gyakorlat azt bizonyítja, hogy szinte tehetetlen a ház az ilyen esetekben.
Bár az új társasházi törvény elvileg kezeli ezt a helyzetet, de igazából továbbra sincs megoldás. Jelzálogjogot jegyeztethet be a lakóközösség a nem fizető lakásának 25%-nyi részére, de ennek feltételei aligha teljesülnek a hétköznapokban. A legfontosabb, hogy a tartozásnak el kell érnie a lakás értékének negyedét, ami általában elég jelentős összeg ahhoz, hogy közös költség nem fizetéséből halmozódjék fel. Ez tehát nem járható, maradnak a felszólítások, a fizetési meghagyás, amely ellen fellebbezhet a lakótárs, és akkor jön az évekig húzható pereskedés.
A Gestor Kft. tapasztalatai szerint még mindig kevesen tudják, hogy amikor társasházban vásárolnak lakást, az alapító okirat legalább olyan fontos dokumentum számukra, mint a lakás tulajdoni lapja. Ez az okirat határoz meg mindent, amit a házzal, a közös használatú házrészekkel kapcsolatban a lakónak tudnia kell és el kell fogadnia. A társasház alapító okirata tehát a vállalkozás társasági szerződése.
A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
NAPTÁR
Tovább
2021. december 7. kedd
Ambrus
49. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG