Nagyot csavar az Otthon Start a piacon: mi vár most a befektetőkre?

A szeptemberben elindult Otthon Start program alapvetően átrajzolja a hazai lakáspiac szerkezetét, és jelentős hatással lehet a bérlakáspiacra is. Ingatlanpiaci szakértők szerint a program elsődleges célja a saját tulajdonú ingatlanok felé terelni a keresletet, ami érezhető változásokat hozhat a bérleti díjakban és a befektetési hozamokban.

"Deklarált célja, hogy a saját tulajdonú ingatlanok felé terelje a keresletet, megtorpanást okoz a bérlakás-piacon" - fogalmazott Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezetője. A szakember szerint a lakbérek korábbi dinamikus növekedése mérséklődhet, amit az első bérleti díj adatok már alátámasztanak. Jakab Zsolt, a Gránit Alapkezelő ingatlanalapokért felelős portfóliómenedzsere úgy véli, rövid távon szinte mindenhol nyomás alá kerülhetnek a bérleti díjak, de jelentős csökkenésre – különösen az újabb építésű lakások esetében – nem számít.

Az általános – tehát nem luxuscélú – bérleti piac rendkívül árérzékeny, és a jellemzően egyéves bérleti szerződéseken keresztül nagyon gyorsan leköveti a piaci eseményeket. E szegmensben versengő projektek között viszonylag alacsony szórás van Budapesten

- mondta Jakab. A lakóingatlan-befektetések hozama két fő komponensből áll: az értéknövekedésből és a bérleti hozamból. Míg a bérleti hozam általában felülről korlátos és alacsony árrugalmasságú, addig az értéknövekedés az általános piaci folyamatokhoz igazodik. Az elmúlt években az értéknövekedés rendre meghaladta a hosszú távú bérbeadással elérhető éves hozamot.

Jakab szerint bár elképzelhető, hogy a bérleti díjak emelkedése rövid távon megáll, az Otthon Start által generált árfelhajtó hatás kompenzálhatja ezt a befektetők számára. Hasonló véleményen van Banai Ádám, a jegybank monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgatója is, aki szerint a befektetési célú lakásvásárlás továbbra is vonzó maradhat.

"Itt az egyik kérdés, hogy a kiadás milyen hozammal tud megtörténni" - jegyezte meg Banai. A bérlakáspiacon az elmúlt években a lakbérek növekedési ütemének fokozatos lassulása volt megfigyelhető, és az Otthon Start megjelenésével ez a folyamat valószínűleg tovább erősödik, ami hozamcsökkentő hatással járhat. Ugyanakkor a szakember szerint a befektetők eddig sem elsősorban a bérleti díjakból származó közvetlen hozamra, hanem az ingatlanok értéknövekedésére alapozták döntéseiket.

Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője szerint a bérleti díjak mérséklődése rövid távon hozamkorrekciókat és piaci ingadozásokat okozhat, hosszabb távon azonban a program hozzájárulhat a piac likviditásának növekedéséhez és új fejlesztések indulásához, ami a kínálat bővülését eredményezheti.

Magyarországon az intézményi lakásbefektetés egyelőre szűk piac, kevés szereplővel, szemben a nyugati országokkal, ahol elterjedt gyakorlat, hogy ingatlanfejlesztők kifejezetten bérbeadásra építenek teljes projekteket. Kiss Gábor szerint "az Otthon Start miatt a befektetők még jobban eltávolodnak, ha egyáltalán gondolkodtak azon, hogy belépjenek" erre a piacra.

Nekünk is van 700 ilyen lakásunk, ezért kíváncsian várjuk a piaci fejleményeket, egyelőre megfigyeljük a folyamatokat

- mondta Kiss. "Két típusú befektetésünk van. Az egyik a lakásfejlesztés eladási célra, a másik pedig a bérlakásépítés. Az a tapasztalatunk, hogy ez a két terület kiegészíti egymást: amikor a gazdasági körülmények az egyiknek kedveznek, akkor a másiknak kevésbé, és fordítva. Számunkra ezt jelenti a több lábon állás."

Banai Ádám szerint a bérházfejlesztő intézményi befektetők helyzete változhat, ha a nagyobb kínálat miatt tartósan csökkennek a bérleti díjak, ami csökkentheti a bérházfejlesztés profitabilitását. Ugyanakkor hozzátette, hogy eddig is alacsony volt a bérházfejlesztők aránya, és a szabályozói környezet legalább olyan fontos tényező, mint a piaci kereslet-kínálat alakulása.

Tatár Tibor rámutatott, hogy nemzetközi befektetők jelenleg nincsenek jelen a magyar bérlakáspiacon, de hosszú távon, egy fejlettebb, intézményesült piac kialakulása esetén megjelenhetnének. "A lengyelországi Resi4Rent, bérlakásplatform-üzletágunk kiválóan működik, kimagasló bérbeadottsági mutatókkal, ez ma a lengyel piac vezető intézményi bérlakásplatformja. Varsóban a bérleti piac kiegyensúlyozottabb és kevésbé volatilis, mint Budapesten" - mondta Tatár, hozzátéve, hogy tapasztalataik szerint a magyar bérleti piac kevésbé érett, mint a lengyelországi.