8 fontos kérdés és válasz az MNB új, zöld lakáshitelével kapcsolatban

A lakásvásárlókat valószínűleg az foglalkoztatja most leginkább, hogy miként is fog kinézni az MNB új, szuperolcsó lakáshitele, ami a Zöld Otthon Program keretében indulhat útjára októberben. Nézzük, mit tudunk jelenleg az új hitellel kapcsolatban?

• A hitel kamata a futamidő végéig fix 2,5% lesz.
• A futamidő legfeljebb 25 év lehet.
• A hitelösszeg maximuma 70 millió forint lehet majd.
• A hitel célja újépítésű lakás vásárlása, vagy lakás építésé lehet.
• A vásárolt vagy épített ingatlannak alacsony energiaigényűnek kell lennie: az energetikai besorolásának el kell érnie a BB minősítést.
• Kizárólag magánszemélyek igényelhetik a kölcsönt.
• Eddigi ismereteink szerint nem szükséges a kölcsön igényléséhez meglévő vagy vállalt gyermek.

Az új „zöld” hitel nagyon kedvező feltételekkel igényelhető: kamata még a csok támogatás mellé igényelhető csok-hitelnél is alacsonyabb. (Ez utóbbit fix 3 százalékos kamat mellett lehet felvenni.)

Egy 15 millió forint összegű, 25 éves futamidejű csok-hitelnek a havi törlesztőrészlete 71 ezer forint lenne. A legolcsóbb, hasonló paraméterekkel rendelkező, 10 éves kamatperiódusú piaci lakáshitelekre pedig 76-77 ezer forintot kell fizetni havonta.

Ezzel szemben az MNB lakáshitelének a részlete 67 ezer forint körül lenne hasonló futamidő és hitelösszeg esetében.

- hívták fel a Pénzcentrum figyelmét a Bankmonitor szakértői.

Kétségtelenül roppant előnyös az októbertől elérhető új konstrukció. Számos részlet, feltétel azonban még nem ismert, ezek döntően befolyásolhatják a kölcsön tényleges pénzügyi előnyét.

1. Többször is igényelhető az MNB lakáshitele?

A legtöbb támogatás – például a csok és a Babaváró hitel - csak egyszer vehető fel. Azok a kedvezmények azonban leginkább az igénylő személyekhez kapcsolódnak, az állam az igénylő személyét támogatja.

Az új konstrukció viszont elsősorban a lakásépítést támogatja: a cél az, hogy minél több jó minőségű, alacsony energiaigényű ház/lakás épüljön hazánkban. Emiatt joggal merülhet fel a kérdés: többször is fel lehet majd venni a kedvezményes jelzáloghitelt?

2. Elvárják-e, hogy az új ingatlanba beköltözzenek a vevők?

A csok támogatásnál elvárás, hogy a kedvezményből vásárolt, épített lakásban éljenek az igénylők életvitelszerűen legalább 10 évig.

Kérdés, hogy az új konstrukciónál lesz-e ilyen feltétel. Ha nem, akkor ez a szuperolcsó hitel bizony a befektetőknek is komoly lehetőséget jelentene. Hiszen a 2,5 százalékos kamathoz képest jelenleg magasabb hozamot lehet elérni egy ingatlanbefektetéssel.

3. Korlátozzák-e a lakás értékesíthetőséget?

Vélhetően a kölcsön futamidejére jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül a célingatlanra. A kérdés inkább az, hogy a hitel visszafizetésén felül érheti-e bármilyen más negatív következmény az adóst az értékesítés miatt.

Például a csok-hitelnél elvárják, hogy egy meghatározott ideig életvitelszerűen a lakásban éljen a család. Ha ezt megszegik – eladáskor jellemzően ez történik -, akkor a családnak a fennálló tartozáson felül a kapott kamattámogatást is vissza kell fizetnie.

Kérdés az, hogy lesz-e ilyen következménye a lakás eladásának az MNB „zöld” hitelénél. Ha nem, akkor igazából a lakás értékesítésének nincs semmilyen komoly korlátja, negatív következménye.

4. Mi minősül új lakásnak?

Lényeges lehet az új lakás fogalmának értelmezése is. Jelenleg a csok szabályoknál megismertünk már egy meghatározást. A kérdés az, hogy az új konstrukció ugyanezekkel a meghatározásokkal él-e.

Például egy magánszemély által épített új ház – amennyiben még nem szolgált senkinek lakóhelyül – új ingatlannak fog-e minősülni? A csok szempontjából lakásvásárláskor ez a lakás használt ingatlannak tekintendő.

5. Lesznek-e speciális bírálati elvárások?

Például a jövedelem terhelhetőségére (JTM) bevezetnek-e a konstrukcióhoz kapcsolódóan szigorúbb elvárásokat? Esetleg a fedezet oldalon adható maximális összegre lesznek-e speciális szabályok?

Az is kérdéses lehet, hogy ezeket a szabályokat egységesen fogja meghatározni a jegybank, vagy rábízza az egyes hitelező kereskedelmi bankokra. Ha ez utóbbi, akkor az egyes pénzintézetek között jelentős különbségek alakulhatnak ki még úgy is, hogy a kölcsön alapvető kondíciói mindenhol azonosak. (A Babaváró hitel is jó példa erre.)

6. Kombinálható lesz a „zöld” lakáshitel más támogatásokkal?

Alapvetően a Bankmonitor szakértői ennek nem látják akadályát, hiszen a gyermekek után járó támogatások és az ingatlan energetikai besorolása miatt elérhető kedvezmények teljesen függetlenek egymástól.

Ettől még dönthet úgy a jogalkotó, hogy a valamilyen formában korlátozza az egyes kedvezmények halmozását. (Ilyen korlátozást például az otthonfelújítási támogatás és a gyermekek után járó tartozáselengedés kapcsán láthattunk már.)

7. Az elérhető egyéb támogatások szempontjából lakáscélú jelzáloghitelnek minősül-e majd az új kölcsön?

Egyes támogatási formák felhasználhatók lakáshitelek előtörlesztésére. Ilyen például a gyermekek után járó tartozáselengedés, vagy az ltp felhasználása.

Márpedig egyáltalán nem mindegy, hogy a harmadik gyermek születése miatt elengednek-e a tartozásból 4 millió forintot. De az sem lényegtelen, hogy az ltp lejáratakor elfogadható-e lakáscélnak az MNB lakáshitelének előtörlesztése. Ezen múlhat, hogy jogosult-e az adós a 30 százalék állami támogatásra.

8. Hogyan történik a kölcsön folyósítása?

Lesznek-e speciális szabályok a hitel kifizetésére, vagy ez a bankokra lenne bízva. Jelenleg például nincs új lakás vásárlására felhasználható szakaszos folyósítású lakáshitel. (A bankok a jelenleg elérhető kölcsönöket az építkezés befejezését követően egy összegben folyósítják az eladó részére.) Ha az eladó a készültséggel arányos összeget vár el a vevőtől, akkor azt saját forrásból kell előteremtenie.

Fontos kérdés lehet, hogy az új kölcsön is csak egyben, az építkezés befejezését követően kerülhet-e kifizetésre, vagy esetleg szakaszosan, a munkálatok előrehaladtával is kaphat részleteket a kivitelező, eladó.