2008-ban bukjuk a lakáshitelt? Még az árverés után is érhetnek meglepetések

A lakásvásárlók manapság mind gyakrabban nyúlnak külső finanszírozási eszközökhöz. Ennek hátterében persze főként a csökkenő megtakarítási hajlandóság, és a fogyasztók azon megfontolása áll, miszerint a bérleti díjak fizetésénél ésszerűbb megoldásnak tartják a hitelfelvételt, és a saját lakás árának törlesztését. A mérleg nyelve egyértelműen a külső finanszírozás felé billen el, ezért a kérdést már nem az adja, hogy az adott ingatlant hitelből vegyük-e meg, hanem az, hogy a lízinget vagy a jelzáloghitelt válasszuk.

Mindkét finanszírozási eszköznek megvannak a maga előnyei és hátrányai. Azt, hogy a negatívumok listája melyik esetében nyúlik hosszabbra, jól jelzi, hogy míg a jelzáloghitelek állománya hétről hétre tízmilliárdokkal növekszik, addig a lízingelt lakások értéke ennek csupán töredékét teszi ki.

A lízing- és hitelkonstrukciók közötti alapvető különbségekről már több esetben szóltunk lapunk virtuális hasábjain, de mindezidáig kimaradt az egyik legfontosabb döntő erő, vagyis a végrehajtás kérdése. A bankok a jelzáloghitelek esetében, főként a hitelintézetekről szóló törvényben foglaltaknak köszönhetően, hajlékonyabbnak bizonyulnak az alternatív megoldások irányában.

Tulajdonszerzés: a lényeg ebben rejlik!

Az alapvető különbséget, ahogy az sokszor sok fórumon elhangzik a tulajdonjogi viszonyok adják: míg lakáshitel esetében a tulajdonjog az adósé, a hitelező pedig az ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be, addig a lízing esetében a tulajdonjog egészen a futamidő végéig a lízingcégnél marad, a lízingelő csak az adott ingatlan használati jogát élvezi. 

A döntés előtt állók könnyen azt hihetik, hogy egy 25 éves lízingkonstrukció esetében ez azt jelenti, hogy amennyiben a huszadik év végén döbbenünk rá, hogy nem tudjuk a továbbiakban fizetni a lízingdíjat és kénytelenek vagyunk a lízingcégek által engedélyezett türelmi idő leteltével kiköltözni az ingatlanból, teljes egészében elbukjuk az addig befizetett összeget, pontosan úgy mintha bérleti díjat fizettünk volna az elmúlt 20 évben.

Jó hír azonban a lízinget kedvelők számára, hogy ahogy azt az egyik hazai bankcsoport lakáslízinggel foglalkozó leányintézménye kérdésünkre elmondta, a valóságban az elszámolás másként történik. Persze a cél az, hogy az adós problémáit felmérve közös megoldásra jussanak a felek, de ha ez nem is következhet be, a lízingcég akkor is csak a fennálló bruttó tőketartozásra tart igényt (tőketartozás, kamat és késedelmi kamat).

Végszükség esetében az ingatlan értékesítésre kerül, a lízingcég a tőketartozást levonja, a fennmaradó összeg, az értéknövekménnyel együtt pedig a lízingelőt illeti meg.

Banki végrehajtás: 2 évig tart míg kikerül

A jelzáloghitel esetében az adásvételi szerződés kötelezettjeként tulajdonjogot szerzünk, a bank pedig a hitelösszeg értékében jelzálogjogot jegyeztet be ingatlanunkra. A hitelszerződés esetében a közjegyzői ellenjegyzés fontosságával először akkor szembesülünk, amikor a sokadszori elmaradt fizetést látva a bank felmondja a szerződést. Ugyanis a közjegyzői ellenjegyzés teszi lehetővé, hogy a bank bizonyítási eljárás nélkül megindítsa a végrehajtási eljárást.

Joó Gyula, a Central Workout üzletági igazgatója kérdésünkre elmondta, hogy a banktól megvásárolt követelések esetében az adósok már általában 9 hónap és 1,5-2 év közötti késedelemben vannak. Ebből egyértelműen látszik, hogy a pénzintézetek jó ideig házon belül kezelik a késedelembe csúszott adósok ügyét, reménykedve, hogy azok képesek lesznek a teljes adósságot visszafizetni.

A kereskedelmi bankok, mivel nem áll érdekükben, hogy megindítsák a végrehajtási eljárást, általában hagynak időt az adós számára, hogy önállóan értékesítse az ingatlant. Joó Gyula szerint azonban sok adós valamilyen csodában reménykedve, nem tesz semmit, feltételezhetően nem is mérlegeli lehetőségeit. A passzív magatartás azonban csak súlyosbítja a helyzetet, ugyanis a kereskedelmi bankok és az adósságvásárló cégek is azon ügyfelek esetében hajlanak inkább a kompromisszumos megoldásra, ahol látható a fizetési szándék.

A legoptimálisabb megoldás persze, ha sikerül újrafinanszíroztatni a hitelt, akár a hitelező bankkal egyezkedve, akár valamilyen ügynök segítségével újabb pénzintézetet keresve. A szakemberek szerint azonban mindenképpen mérlegelni kell az értékesítés lehetőségét is, főként akkor, ha már a refinanszíroztatás költségei is szinte elviselhetetlen terhet jelentenek az egyébként is túlfeszített háztartás számára.

Megindul az eljárás: itt már nagyot buktál!

A végrehajtási eljárás megindítása ugyanis csak tovább növeli majd adósságunkat, mivel minket terhel a végrehajtási lap kibocsátásának illetéke, melynek mértéke a követelés 1 százaléka. Ha az árverésre is sor kerül, akkor a végrehajtó költségeit is az adósnak kell állnia, mely az adósok számától és egyéb tényezőktől függően akár milliós nagyságrendű is lehet, 2 kötelezett esetében körülbelül 1,2 millió forintra rúg.

Fontos tudnivaló, hogy a végrehajtási eljárás megindítása jelentősen rontja esélyeinket az értékesítésre, mivel a végrehajtási jog megjelenik a széljegyen, ez pedig vagy elriasztja, vagy várakozásra készteti a vevőket. Utóbbi esetében általában az ingatlan árának további csökkenésére spekulálnak a lakásvásárlók.

Ekkor sincs azonban még veszve minden, ha jókor ébredünk és anyagi helyzetünkben is pozitív változás állt be, akkor egy tapasztalt ügynök segítségével még mindig lehetőségünk nyílik a kölcsön refinanszíroztatására. Ez azonban Joó György szerint elég ritka, egyrészről mivel a lakáscélú hitelek esetében a finanszírozási arány manapság már meghaladja az adósságrendező hiteleknél jellemző mértéket, és az is elég ritka, hogy abban az esetben, ha az adós anyagi körülményei még engedik az alternatív megoldás alkalmazását, a jelzálogjogosult bank nem alkalmazza azokat.

Másrészről a végrehajtás alatt álló ingatlanok kiváltását ígérő pénzügyi vállalkozások piaca eléggé megosztott, és a vállalkozásoknak csak mintegy 40 százaléka rendelkezik a megfelelő háttérrel és tapasztalattal. Biztató jel, ha az ügynök nem kér előre pénzt.

Sokszor hiába az árverés, mégis fizethetsz

A több hónapos procedúra végén, az adósság rendezésére irányuló próbálkozásoktól kifáradva megkönnyebbülve gondolhatnánk, hogy viszik a házat és ezzel vége, jöhet a tiszta lap meg az újrakezdés. A helyzetkép azonban korántsem ilyen biztató. Az általunk megkérdezett szakember szerint ugyanis sok esetben még az árverés után is marad tartozásunk.