Légvár hitelből: Magyarország is borulhat?

Mindenekelőtt érdemes röviden áttekintenünk a tengerentúli "légvár" kialakulásához vezető út főbb lépcsőfokait - segíti elemzésünket Bánfai Gergely a Central European Credit Ingatlanhitel Zrt. vezérigazgatója. A történet kezdete 2001-2002 környékére tehető, amikor az alacsony hitelkamatok bevezetésének, valamint az ingatlan, mint befektetési forma népszerűsödése eredményeképpen az amerikai háztartások az ingatlanbefektetések felé kezdtek fordulni.

Az ingatlanárak soha nem látott, évi 10-15%-os emelkedésnek indultak. A felértékelődő ingatlanpiac hatására felbátorodó és egymással élesen versenyző bankok egyre kedvezőbb finanszírozási feltételeket kínáltak: a piacot az ingatlan értékének 90%-a fölötti, gyakran önerő nélküli, az adós fizetőképességének mindennemű vizsgálatát mellőző és nem megfelelő ár-kockázat értéket tükröző ún. sub-prime jelzáloghitelek árasztották el. Tovább fokozta a hitelfelvételi lázat, hogy a lakosság igyekezett a drága fogyasztási hiteleit olcsóbb jelzáloghitelekre cserélni.

Az amerikai ingatlanpiac szárnyalása nyomán évi 4000 milliárd dollárral emelkedett az ingatlanok és tőkepiaci megtakarítások értéke, miközben a jelzáloghitel állomány is hasonló ütemben növekedett. Az ingatlanhitelezés a lakáspiaccal tehát kar-karöltve száguldott, elszakadva az ingatlanok valódi piaci értékétől és a prudens banki hitelezés alapelveitől. A később bekövetkező krach okán fontos megjegyezni, hogy a sub-prime hitelek árazása nem tükrözte azok kockázati profilját.

A jelzálogbankok hitelköveteléseiket különböző pénzügyi konstrukciók segítségével (elsősorban értékpapírosítás keretében kibocsátott kötvények formájában) terítették a befektetési piacokon, melyeket jellemzően jó nevű amerikai és európai befektetési alapok jegyeztek le. Ezen alapok befektetési jegyeinek vásárlásával a lakossági jelzáloghitelek jelentős részének hozama és kockázata gyakorlatilag visszakerült a lakossághoz - ez (ahogy később látni fogjuk) fontos körülménye a válság kirobbanásának.

2006-ra az ingatlanpiaci légvár teljes pompájában tündökölt, hogy majd egy év múltán pár nap leforgása alatt összeomoljon. Mi is történt pontosan? Az elmúlt 2 évben folyamatosan emelkedő alapkamat elkezdte drágítani a hiteleket, az újlakás építési ütem ugyanakkor nem csökkent. Visszaesett az ingatlanbefektetési kedv, nőtt az eladatlan lakások száma, az ingatlanárak pedig zuhanásnak indultak. A hitelek törlesztőrészletei emelkedtek, amelynek eredményeképpen a rossz minőségű, könnyelműen kihelyezett és nem fizető sub-prime hitelek aránya olyan szintet ért el, amely bizonyos hitelnyújtókat fizetésképtelenné tett finanszírozójuk (azaz a kötvényeket lejegyző befektetési alapok) felé.

Ezzel párhuzamosan a piac felismerte, hogy ezen hitelek árazása nem tükrözi magas kockázatukat, melynek eredményeképpen pillanatok alatt drasztikus piaci kamatemelkedés (korrekció) ment végbe. Az eredmény: a befektetők megrohamozták a leértékelődő kötvényeket vásárló befektetési alapokat, melyek likviditásukat nem, vagy csak a banki tulajdonosok intervenciója segítségével tudták megőrizni. A krach reálgazdasági következményei egyelőre beláthatatlanok.

Ha szemügyre vesszük a magyar jelzálogpiacon az amerikaihoz hasonló következményekkel járó válság kialakulása mellett és ellen szóló érveket, a következőket állapíthatjuk meg.

Egy magyar jelzálogpiaci csőd esetleges bekövetkezése mellett a következő érvek szólnak.

1.) A legfontosabb kiváltó ok a lakosság magas devizahitel állományából adódhat. A forint esetleges drasztikus leértékelődése esetén a forint bevételékkel rendelkező adósok euróban és svájci frankban megállapított havi törlesztőrészletei olyan mértékben emelkedhetnek, amely tömegesen eredményezhet fizetésképtelenséget.

2.) A bankok és jelzálog finanszírozók fokozódó versenyének hatására tovább nőhetnek a finanszírozási hányadok és csökkenhetnek a (kockázatot nem megfelelően tükröző) kamatfelárak.

3.) Gazdasági recesszió eredményeképpen a (jövedelméhez képest eladósodottnak tekinthető) lakosság szabad forrásai nem nyújtanak megfelelő fedezetet a hitelek törlesztésére.

A válság magyarországi kialakulása ellen az alábbi megállapítások sorakoztathatók fel.

1.) A jelenlegi sub-prime hitelezési gyakorlat nem tekinthető azonosnak az amerikaiéval: (i) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzáloghitelek nem haladják meg az ingatlanok értékének 60-70%-át (szemben az amerikai 90-100%-kal); (ii) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott hitelek adósai (az amerikai hitelfelvevőkkel szemben) jelentős mértékű nem transzperens jövedelemmel rendelkeznek, melyek tartalékot képeznek egy esetleges csődhelyzet esetére; (iii) a ténylegesen rossz adósoknak tekinthető aktív BAR listán szereplőket a bankok nem hitelezik; (iv) a jelenlegi joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, ami visszafogja a bankokat a jelenleginél magasabb finanszírozási arányok nyújtásától.

2.) A magyar ingatlanpiacon tapasztalható általános felértékelődés egyelőre még reális alapokon nyugszik, azaz mozgatórúgóját a nem befektetési célú lakásvásárlás képezi, az ingatlanárok az elmúlt 2-3 évben inflációkövető módon emelkedtek.

Összegezve: a magyar jelzálogpiacon amerikai hatású válság kialakulása rövid-középtávon nem valószínűsíthető, bizonyos makrogazdasági hatások (forint leértékelődés, lakossági reáljövedelmek csökkenése), illetve a banki hitelezési politika verseny által előidézett lazulása ugyanakkor okozhat fejfájásokat a pénzügyi rendszerben.