Itt a vég! Már az alapoknak sem kegyelmeznek a lakáshitelek?

Az ingatlanpiaci visszaesés ugyanis már nem csak a lakóingatlanok piacát érinti, erős bizonytalanság tapasztalható a nem lakáscélú, így az ipari és kereskedelmi ingatlanok területén is. Az ingatlanszakértők szerint az árak csökkeni fognak, a visszaesés oka azonban a hitelezési gyakorlat változásában keresendő.

A lakossági piacon tapasztalható hitelválság a kereskedelmi jelzáloghitelek árát is feltornázta, a hitelkamatok megközelítették a 2 százalékot, a finanszírozási arány tekintetében pedig a fejlesztőknek el kell felejteniük a korábban jellemző 95 százalékos arányt.

A hitelbírálat sokkal körülményesebb folyamattá vált, a legtöbb finanszírozó lezárta a még folyamatban lévő bírálatokat, és óvakodik attól, hogy újabb ügyfelekre tegyen szert. A források elapadása szűkíti a beruházók lehetőségeit, amely minden bizonnyal több már tervben lévő fejlesztés kivitelezését fogja eltolni, vagy végképp meghiúsítani.

A legnagyobb problémát az a hitelkonstrukció okozza, melynek keretében a hitelezők az értékpapírosított jelzálogjog továbbadásából szerzik hasznukat. A fel-feltörő pánikkal küzdő értékpapír-piacokon ugyanis egyre nagyobb problémát okoz a fent említett értékpapírok megfelelő marzzsal való értékesítése.

A kereskedelmi és ipari ingatlanok piacán tapasztalható visszaesés tovább mélyítheti a befektetők kételyeit, bizonyos ingatlanalapok fennmaradásával kapcsolatban, a tömeges forráskivonás pedig könnyen azok összeomlásához vezethet.

A bizalom megingását jelzi, hogy bár még mindig jelentős mennyiségű frissen bevont pénzmennyiség érkezett a brit ingatlanalapokba, 2007 második negyedévében mintegy 641 millió font kivonása mellett döntöttek a befektetők. Az előző félévi 324 millió dollárnyi kiáramlás képest, ez duplázást jelent.

A főként kereskedelmi ingatlanokba fektető alapok 2006-ban érték el népszerűségük csúcsát, melyet indokol, hogy a 2007. júniusáig eltelt három évben az Egyesült Királyságban található kereskedelmi ingatlanok teljesítményét legreálisabban mutató IPD UK All Property Index 60,45 százalékos hozamot mutatott az adott időszakra vonatkozóan.

A nagymennyiségű tőkebeáramlás azonban könnyen az alapok végét jelentheti. A helyzet kettőssége abban rejlik, hogy az alapkezelők csak nagy nehezen tudnak megbirkózni a beáramló pénzmennyiséggel, mert nem kínálkozik annyi ígéretes befektetési lehetőség, mint amennyi pénzt el kellene költeniük.

A kisebb hozamokat produkáló ingatlanok és a tulajdonszerzési illeték azonban jelentős szeletet hasít ki az alapok hozamából. A hozamok csökkenés könnyen a források további kivonásához vezethet, amely akár a napjainkban egyre gyakoribb zárolást is maga után vonhatja.

Az elmúlt hetekben többször is sor került arra, hogy a pénzintézetek a tőzsdei hangulat változékonysága vagy a forráskivonás miatt zárolni kényszerültek néhány befektetési alapjukat, bár azt mindannyian egyhangúlag cáfolták, hogy az alapok végleg megszüntetésre kerülnének, az állapotot átmenetinek minősítették.

A probléma nagyságát sokkal inkább az jelzi, hogy az európai jegybankok és az amerikai Federal Reserve is jelentős nagyságú tőkeinjekcióról döntött, miután a bizonytalanság a bankközi piacot is elérte, és a piaci kamatok meghaladták az érintett országokban érvényben lévő alapkamatokat.

A Bank of England is csatlakozott a Fed és az EKB kezdeményezéséhez és korlátlan forrás biztosítására tett ígéretet. Hasonló intézkedésről, mint ahogy az EKB-nál is, utoljára a szeptember 11-ei terrortámadás után volt példa.

Az ázsiai jegybankok azonban a térségbe áramló tőkére hivatkozva úgy döntöttek, hogy a válság egyelőre nem fenyegeti az ázsiai bankrendszert, főként azért mert az 1997-es ázsiai válság után a pénzintézetek a nyugaton jellemzőnél óvatosabb hitelezési politikát folytattak, így hitelállományukban alacsonyabb a kockázatos konstrukciók aránya.

Míg az ázsiaiaknak saját bevallásuk szerint nincs mitől aggódniuk, addig az amerikai elemzők azt vizsgálják, hogy a bérek emelkedése meddig képes ellensúlyozni a hitelfelvétel lehetőségének szűkülését, és mikor fog ez jelentős visszaesést okozni az amerikai gazdaság 70 százalékát adó lakossági fogyasztás esetében.

A Bloomberg felmérése szerint a kiskereskedelmi forgalom enyhe növekedést mutatott az előző hónapban, amely arra enged következtetni, hogy a hitelpiaci válság nem állította meg, csak lelassította a fogyasztást növekedését. A nagy kérdés azonban tovább is az, hogy a bérek növekedésével létrejött tartalékok meddig tarthatják fenn a jelenlegi fogyasztási szintet.