21 °C Budapest

Így húzhatnak nagyot az ingatlanbérlők a koronavírus-járványon: ezt kell tenniük

2020. május 7. 14:47

Előnyükre fordíthatják a mostani helyzetet a kereskedelmi ingatlanokban területet bérlő vállalkozások. Ehhez arra van szükség, hogy kellő rugalmassággal dolgozzák át ingatlanhasználatukat, megfelelő taktikával lépjenek fel a bérbeadókkal folyatott tárgyalásokon és legyenek nyitottak a szokásostól eltérő megoldásokra, amiket a piacot ismerő szakértők tárnak eléjük - foglalták össze az irodai, a kiskereskedelmi és a logisztikai területeket bérlők jellenlegi mozgásterét és lehetőségeit szakértők egy friss elemzésben.

Előnyükre fordíthatják a mostani helyzetet a kereskedelmi ingatlanokban területet bérlő vállalkozások. Ehhez arra van szükség, hogy kellő rugalmassággal dolgozzák át ingatlanhasználatukat, megfelelő taktikával lépjenek fel a bérbeadókkal folyatott tárgyalásokon és legyenek nyitottak a szokásostól eltérő megoldásokra, amiket a piacot ismerő szakértők tárnak eléjük - foglalta össze az irodai, a kiskereskedelmi és a logisztikai területeket bérlők jellenlegi mozgásterét és lehetőségeit a VLK Cresa tanácsadó cég a május elején kiadott elemzésében.

Főbb megállapítások:

 

  • Egyelőre az irodabérlőknek csak 15-20 százaléka kért fizetési könnyítést
  • Ötről három évre rövidülhet a bérleti szerződés futamideje több helyütt
  • Jobban elterjedhet a nagy bérterület (pl. 2.000 m2) egy kisebb részének albérletbe adása
  • Akár növekedhet is az irodai területigény az új egészségügyi előírások miatt
  • Kevesebb lesz a kényeztetés az irodákban, több figyelem jut a munkaállomásokra

 

Az irodaházak zömét szinte teljesen, a bevásárlóközpontokat részben kiürítette, hogy a koronavírus járvány miatt a bérlők átálltak az otthoni munkavégzésre, illetve a plazák esetében csak az alapvető árukat értékesítő üzletek lehetnek nyitva korlátozott időben. A kényszerű szünet az érintett kereskedőket padlóra küldte, ezért azonnal könnyítéseket kértek a bérbeadóktól és állami támogatást a kormánytól - emlékeztetett a VLK Cresa ingatlan tanácsadó május elején készült helyzetértékelésében.

Az összefoglaló ugyanakkor kiemelte: a teljes kereskedelmi ingatlanállomány markánsabb részét adó irodaházaknál nincs ilyen hivatkozási alap, kivéve az irodaházakban szolgáltatást végző bérlőknél (éttermek, kávézók, fitness központok, egyéb üzlethelyiségek), hiszen ezek a cégek főleg az irodaházban dolgozókra építik üzletmenetüket. Az irodaterületet bérlők mozgástere mégsem teljesen korlátozott, sőt, akár jól is kijöhetnek ebből a szorultnak látszó helyzetből - vélte Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezető igazgatója.

A szakértő nem feltétlenül keményebb tárgyalásokra, hanem alkalmazkodóbb hozzáállásra számít. "A vírusjárvány előtt is a kompromisszumra kellett törekedni, ez nem változott. Kicsit erősebben fogalmazva: bérlőképviselőként mindig is igyekeztünk kicsavarni a citromot, de soha nem akartunk vért hagyni az asztalon. A bérbeadónak és a bérlőnek közös érdeke a saját üzletmenet folyamatossága, a rugalmasság viszont kötelező. A bérlő most talán nagyobb nyomás alatt van, hogy átgondolja jelenlegi és jövőbeni területigényét. Ehhez nem elég saját helyszükségleteit pontosabban meghatározni, szükség van az aktuális ingatlanpiaci információkra, trendekre, a bérbeadók eltérő kedvezmény rendszerének ismeretére, amiket csak egy külső szakértő képes elé tárni. A bérlő ugyanis saját szakterületére összpontosít, nem érthet az ingatlanokhoz." - érvelt az ügyvezető.

Két példa:

1.) Egy öt évre kötött, de még csak a második évének elején járó bérleti szerződésnél az újratárgyalás nehézkes lehet, hiszen a hátralévő időben akár további negatív fordulat is beállhat a bérlő működési feltételeiben, s akkor ismét módosítani kellene a szerződést. Az azonnali vagy rövid időn belüli felmondás plusz pénzügyi teherrel és jogi következményekkel jár, miközben meg kell találni a feltehetőleg olcsóbb vagy azonos áron jobb körülményeket adó másik bérleményt, mindez idő, pénz és energialekötés.

JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

 

A tanácsadó cég tapasztalatai szerint az irodapiacon egyelőre nem jellemző, hogy a bérlők megrohanták volna a bérbeadókat könnyítésekért esedezve. Eddig csak 15-20 százalékuk fordult hozzájuk. A halasztott díjfizetési kedvezmény jót tesz a bérlő cash-flowjának, de nem döntő. Inkább az ingatlanhasználat átgondolása a célravezető. Előfordulhat, hogy érdemes visszaadni valamekkora területet, de maradni valamilyen kedvezmény csomagért cserébe - hangsúlyozták a tanulmány szerzői.

"Kiegészítő megoldás lehet a terület egy kisebb részének albérletbe adása, ami költségcsökkentés a bérlőnek. Szerintem ez előtérbe fog kerülni a következő időszakban, főleg a több ezer négyzetméteren működő vállalatoknál. A kisebb területet kereső cégek szeretik ezeket a lehetőségeket, hiszen így kevesebbe kerül munkatársaik elhelyezése, mintha normál bérlőként lépnének fel. Igaz, vállalniuk kell, hogy a bérbeadó (a főbérlő) nem költ az albérleti terület kialakításra, hanem változtatás nélkül rendelkezésre bocsátja azt" - érzékeltette a helyzetet Kalaus Valter.

2.) Egy öt évre szóló, de egy év múlva lejáró szerződésnél annyiban kedvezőbb a helyzet, hogy a bérlő jobban rákészülhet az esetleges költözésre vagy helyben a hosszabbításra. A költözés akkor alternatíva, ha a további öt évért (tulajdonképpen 1+5 év) cserébe nem sikerül elegendő plusz kedvezényt elérni a bérbeadónál és egy másik irodaházban alacsonyabb bérletidíjat számítanak fel vagy átvállalják a kiépítés költségeit vagy eleve modernebbek a körülmények és még megfelelőbb a lokáció is.

Bármelyik megoldást választja egy bérlő vállalkozás, akkor jár el helyesen, ha számára rugalmasabb feltételeket harcol ki. Például a most jellemző ötről három évre rövidíti a szerződés futamidejét. A VLK Cresa szakértői szerint a következő pár évben sokkal gyakoribb lesz ez a hosszúság. Az is nyilvánvaló, hogy át kell gondolni a munkavégzés teljes feltételrendszerét, beleértve a home office és a benti munka arányát. A tanácsadók úgy látják, hogy az utóbbi időben túl nagy hangsúlyt kapott az irodai közösségi terek szerepe, pénzt is talán túl sokat költöttek erre a bérlők, miközben méltatlanul kevés figyelem övezte a munkaállomásokat.

Erre utalva az ügyvezető azt mondta: "Hiába szabadul fel 5-10 vagy netán 15 százaléknyi irodaterület a home office következtében, a szigorú egészségügyi feltételek miatt lehet, hogy több konyhára és sokkal lazább ültetési rendszere lesz szükség. Felértékelődnek a korszerű légtechnikai megoldások, sokkal tágasabb térhasználat lesz jellemzőbb, megint jönnek a paravánok és a cellás kialakítás, úgyhogy az egybefüggő nagy terület, az open space kisebb lehet. Egyáltalán nem kizárt, hogy összességében nagyobb terület kell majd, mint a járvány előtti időkben. Ilyen irodák kialakításában vagy megtalálásában döntő szerepe lehet a külső szakértőknek, vagyis a professzionális bérlőképviselőknek".

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Újraindul a STRT Holding inkubációs programja, a Launchpad

Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.

Egykor kubai textilmunkásoktól volt hangos, most közösségi finanszírozásból újul meg a patinás budapesti gyárépület (x)

A hiánypótló naturális, és letisztult berendezési trendeket kedvelő fotós közösség számára a Nordix már nem ismeretlen.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. március 29. péntek
Auguszta
13. hét
Március 29.
Nagypéntek
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum Retail Day 2024
Magyarország legfontosabb kiskereskedelmi rendezvénye - Inspiráló előadók, izgalmas előadások, gyakorlati tudás.
Most nem