Így vásárolnak nyaralót az élelmes magyarok: ez lett a prioritás, de honnan van rá pénz?

A nyaraló egyre inkább befektetés és második otthon egyszerre, miközben a tehetősebb magyar vevők már Horvátország, Spanyolország, Olaszország, Görögország vagy akár Bali ingatlanpiacát is összehasonlítják a hazai lehetőségekkel.

Egyre többen egyszerre szeretnék használni és kiadni a nyaralójukat, miközben a home office az egész éves használhatóságot is felértékelte. A tehetősebb vásárlók pedig már nemzetközi portfólióban gondolkodnak. Így foglalható össze röviden, hogyan állnak hozzá a magyar vevők a nyaróvásárláshoz, és annak kihasználásához. 

A klasszikus nyaraló, amelyet egy család évente néhány hétig használ, miközben az év nagy részében üresen áll, egyre kevésbé illeszkedik a mai vásárlói igényekhez. Weitzel Zsolt, a REMAX Hillside ingatlanirodák tulajdonosa szerint a nyaralópiacon egyre inkább elmosódik a határ a második otthon és a befektetési ingatlan között. A vevők saját használatra keresnek ingatlant, de azt is szeretnék, hogy amikor nincsenek ott, az ingatlan pénzt termeljen.

A modern nyaraló sok esetben már egyszerre második otthon, életmódelem és befektetés

– mondja Weitzel Zsolt.

A vevő már nem csak nyaralót vesz, hanem életformát

A változás mögött részben az áll, hogy maga a vásárló is megváltozott. Zsolt tapasztalatai szerint elsősorban a 35–60 év közötti, már stabil egzisztenciával rendelkező réteg aktív a piacon, de ezen belül eltérő motivációk jelennek meg.

A fiatalabb családok elsősorban saját használatra keresnek második otthont. Fontos számukra a könnyű megközelíthetőség, a gyerekbarát környezet és a megfelelő infrastruktúra. A tehetősebb, idősebb vásárlóknál ezzel szemben gyakrabban jelenik meg a vagyonmegőrzés, a generációkon átadható érték és a befektetési szempont.

Egy harmadik csoportot az aktív korú, rugalmasan dolgozó vásárlók jelentenek, akik már nem feltétlenül csak hétvégére mennének le a nyaralóba. A home office és a rugalmas munkavégzés miatt egyre fontosabb, hogy az ingatlan egész évben használható legyen, megfelelő internetkapcsolattal és fűtéssel rendelkezzen, és maga a település se ürüljön ki a nyári szezon végével.

A jövő nyaralója egyre kevésbé lesz klasszikus nyaraló. Sokkal inkább második otthon, amelyből akár később elsődleges lakóhely is lehet

– véli a szakértő.

Saját használat és befektetés egyszerre

A vásárlók egyre gyakrabban nem akarnak választani a saját használat és a befektetési cél között. A klasszikus modell szerint valaki vásárolt egy nyaralót, amelyet évente néhány hétig használt. Ma viszont sokan azt szeretnék, hogy amikor ők nem tartózkodnak ott, az ingatlan kiadható legyen és bevételt termeljen. Ez azonban egyben sokkal tudatosabbá is teszi a vásárlást. A vevőnek nem elég, hogy szép a kilátás vagy közel van a vízhez: azt is látni szeretné, hogy működik-e a befektetés.

Nagyon sok olyan ügyféllel találkozom, aki azt mondja: szeretném én is használni, de amikor nem vagyok ott, szeretném, ha dolgozna nekem az ingatlan

– mondja Weitzel Zsolt.

Ez a szemlélet különösen a magasabb értékű ingatlanoknál fontos. Egy 100–200 millió forintos második ingatlannál már nemcsak a vételárat kell mérlegelni, hanem a teljes bekerülési és fenntartási költséget is: a felújítást, az üzemeltetést, a biztosítást, a kert és a medence fenntartását, a közös költséget, illetve a rövid távú kiadás menedzsmentjét.

A „nyáron úgyis tele lesz” már nem befektetési stratégia

A nyaraló kiadásából származó bevételt sem lehet pusztán a nyári csúcsárakból kiszámolni. Weitzel Zsolt szerint a teljes évet kell nézni: mekkora a tényleges kihasználtság, mennyibe kerül a takarítás, az üzemeltetés, a karbantartás és az adó, milyen hosszú valójában a szezon, mennyibe kerül a finanszírozás, és mennyit kell visszaforgatni az ingatlan állagmegóvásába.

Attól, hogy egy balatoni apartmant júliusban éjszakánként magas áron ki lehet adni, még nem biztos, hogy jó befektetés. Éves szinten kell számolni

– hangsúlyozza Weitzel Zsolt.

A szakértő szerint ma három dolgot kell egyszerre vizsgálni: a működési hozamot, az értéknövekedési potenciált és a likviditást. Egy papíron magasabb hozamú ingatlan ugyanis könnyen rosszabb befektetés lehet, ha erősen szezonális, nehéz üzemeltetni, jelentős felújítást igényel, vagy néhány év múlva nehéz továbbértékesíteni.

Már nem egyetlen nyaralót vesznek, hanem portfólióban gondolkodnak

A magasabb vagyonnal rendelkező vásárlóknál egy másik trend is erősödik: a nyaraló egyre gyakrabban egy meglévő ingatlanportfólió része. Lehet valakinek budapesti lakása, balatoni ingatlana, esetleg külföldi nyaralója is. Ilyenkor már nem egyszerűen egy újabb ingatlan megvásárlásáról van szó, hanem arról, hogyan ossza meg a befektető a vagyonát különböző lokációk, országok, devizák és ingatlantípusok között.

Ilyenkor már nem egyszerűen egy újabb ingatlant vásárolnak, hanem azt nézik, hogyan osszák meg a vagyonukat különböző lokációk, országok, devizák és ingatlantípusok között

– fogalmaz Weitzel Zsolt. Ez pedig azt is jelenti, hogy a magyar nyaralópiacnak egyre több alternatívával kell versenyeznie.

A magyar vevő már a világot nézi

A 100–200 millió forintos befektetési döntéseknél ma már nem feltétlenül csak Budapest és a Balaton szerepel az összehasonlításban. Horvátország, Spanyolország, Olaszország, Görögország, de akár délkelet-ázsiai piacok is megjelenhetnek az alternatívák között.

A horvát tengerpart különösen fontos versenytárs, hiszen az Adria egyes részei csak néhány órával vannak távolabb Budapesttől. Zsolt saját tapasztalatai szerint egyre több család hasonlítja össze a balatoni és az adriai nyaralás teljes költségét és élményét.

A befektetői gondolkodás pedig még ennél is tovább megy. Wietzel Zsolt már olyan érdeklődésekkel is találkozik, amelyek messze túlmutatnak a magyar piacon. Jelenleg például egy balinéz resort értékesítésén dolgozik, amely hét privát villából, egy butikhotelből és három étteremből áll. Ez jól mutatja, mennyire globalizálódott az ingatlanbefektetési piac. Egy komolyabb befektető ma már azt is mérlegelheti, hogy ugyanazt a tőkét balatoni ingatlanba, horvát apartmanba, spanyol ingatlanba vagy egy délkelet-ázsiai turisztikai projektbe helyezze.

Ezek természetesen nem azonos kockázatú befektetések: eltérő a tulajdonjogi környezet, az adózás, az üzemeltetés, a devizakockázat és a likviditás. A döntési logika azonban ugyanaz.

Egy komolyabb befektető ma már nem feltétlenül azt kérdezi, hogy melyik magyar városban vásároljon. Azt kérdezi: a világon hol kapom a legjobb kombinációt a vételár, a turizmus, a hozam, az értéknövekedési lehetőség és az életminőség között?

– mondja Weitzel Zsolt.

A következő nyaraló már egész évben működik

A következő 3–5 évben a szakértő szerint tovább erősödhet a piac kettéválása. Azok az ingatlanok lehetnek értékállóbbak, amelyek prémium lokációban vannak, közvetlen vízparttal vagy elvehetetlen panorámával rendelkeznek, jó az infrastruktúrájuk, egész évben használhatók, megfelelő energetikai színvonalat képviselnek és építészetileg is magas minőséget kínálnak. A nyaralópiac másik oldalán pedig azok az ingatlanok állnak, amelyeknél az eladó továbbra is abból indul ki, hogy önmagában a lokáció neve indokolja a magas árat.

A nyaralópiac tehát nem eltűnik, hanem átalakul. A következő években egyre inkább azok az ingatlanok lehetnek keresettek, amelyek egyszerre kínálnak életminőséget, egész éves használhatóságot és befektetési racionalitást.