Lassan, de élénkül a lakáspiac: mélyen zsebbe kell nyúlni, de az alkunak még mindig van tere

Az OTP Ingatlanpont téli, 2023 december-2024 februári értékesítési adatai azt tükrözik, hogy míg 2023 őszén még növekedett, addig december-februárban már ismét csökkent (6,8% → 6,5%) a lakáspiacon alkuval elérhető megtakarítások átlagos aránya. Ez a tendencia – a nem megyei jogú városokat leszámítva – minden településtípusnál érvényesült, és a mostanra kialakult jellemző alkuértékek, azaz az utoljára meghirdetett ár és a szerződéses vételár közötti különbség megközelítően a 2022 őszén látottakat idézik.

A trendtörő kisebb városokban 0,9 százalékponttal növekedett és így átlagosan 7,9 százalékra bővült az alkuk tere. Ezen belül valamennyi lakástípusnál is hasonló volt a változás iránya: a házaknál 8% → 9%, a hagyományos építésű lakásoknál 4,6% → 6%, míg a paneleknél 4,3% → 5,3%. Ezzel szemben a községeknél 0,6 százalékponttal (7,9 százalékra), a megyei jogú városoknál pedig 0,5 százalékponttal (6,3 százalékra) szűkült az alkulehetőség. A legnagyobb változás, 1,1 százalékpontos csökkenés a fővárosban látszik, ahol a mostanra kialakult átlagos alkuarány mindössze 3%.

Ennek kapcsán Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője arra a tapasztalatra emlékeztet, hogy a jelentősebb piaci irányváltások rendszerint a fővárosban mutatják meg első jeleiket. Ez látszik most is igazolódni, hiszen a KSH már a tavalyi harmadik negyedévi forgalomról szólva jelezte1, hogy míg máshol mindenütt visszaesés látszott, a fővárosi piacon már ismét nőtt a kereslet.

A vevők fokozódó érdeklődése pedig értelemszerűen szűkíti az alkulehetőségeket, ezzel egybe is csengenek az OTP Ingatlanpont téli tranzakcióiból nyert adatok.

A fővárosban az egyes ingatlantípusoknál külön-külön is megmutatkozik ez a folyamat: a paneleknél 4,6% → 3,1%, az egyéb lakásoknál 3,7% → 2,9%, míg a családi házaknál szintén érezhető csökkenés után jelenleg 4,6%-os az átlagos alkuszint. Az utóbbi adat a házakkal kapcsolatos rezsi-aggodalmak erős megkopását is jelezheti, ugyanakkor nem jelent még általános „rehabilitációt”, mert ugyan a községekben is már nehezebb (8,5% → 7,8%) házakra alkudni, a nagy- és a kisebb városokban éppen ellenkező elmozdulást hozott a tél (8,3% → 8,8%, és 8% → 9%).

Ugyan kitörésről egyelőre nem beszélhetünk, de a december-februári eredményeket már tekinthetjük az organikus fejlődés jelének, ami alapja lehet egy óvatos lakáspiaci optimizmusnak

- mondta el az összképet értékelve Valkó Dávid. Ami egyúttal azt is jelenti, hogy nincs már ok – a nagyobb alkulehetőségekre várva – halogatni a vásárlást. Ugyanakkor az egyes tranzakciók azt is mutatják, hogy a jelenlegi piaci környezetben is lehet jelentős megtakarításokat elérni, ha eltökélten keresik az alku lehetőségét.

A téli hónapokban a legnagyobb arányú megtakarítást az a vásárló érte el, aki a Jászságban végül negyedáron jutott hozzá egy negyven esztendős, felújítandó kisvárosi családi házhoz. Az ő 6 milliós megtakarítását azonban többen is túlszárnyalták, legsikeresebben az a vevő, aki a főváros keleti határában 130 millióért vett egy mintegy húsz éves, kiváló állapotú házat, az árából közel 25 milliót lealkudva.

A kiemelkedően nagy összegű megtakarítást hozó üzleteket ezen a télen is jellemzően családi házakra kötötték, de néhány esetben lakáson is lehetett 13-15 milliót spórolnia a vevőnek. Ez utóbbira szolgált példával Kecskemét, Debrecen és Budapest is. A lakótelepi otthonok csúcstartójának ugyancsak egy vármegyeszékhely ad otthont, egy negyven éves felújítandó nyíregyházi panel 6,5 millióval lett olcsóbb a végső egyezkedés során.

Okkal gondolhatjuk, hogy legtöbbször a hosszas eredménytelen kínálás alapozza meg a vásárlók jó alkupozícióját. Azonban előfordult olyan helyzet is, amikor szinte már a meghirdetés pillanatában is jelentősebb kedvezményt tudott a vevő realizálni. Erre példa egy alföldi város nyolcvan éves, felújítandó családi háza, amit 27 százalékos kedvezménnyel tudott megszerezni új tulajdonosa már a meghirdetés másnapján. Nála gyorsabb talán csak az a vásárló volt, aki a meghirdetés napján vett meg 3 milliós, mintegy 5 százalékos engedménnyel egy szinte új lakást Budapesten, a VIII. kerületben.

Ha nem is gyakori, de az OTP Ingatlanpont praxisában is előfordult december-februárban, hogy előjelet váltott az alku, és végül az eredetileg meghirdetettnél drágábban kelt el egy-egy otthon. Erre leginkább a nem panel lakásoknak volt esélyük. Közülük is kiemelkedett egy mintegy 40 négyzetméteres, kiváló állapotú múltszázadi lakás a főváros VIII. kerületében, ami szűk két hónapot töltött az OTP Ingatlanpont kínálatában, de a végén a vártnál mintegy 40 százalékkal magasabb összegért kelt el. Ugyancsak egy budapesti lakás szolgált példával arra, hogy a hosszú sikertelen kínálás sem jelent még feltétlenül bukást: ezt a jó állapotú, mindössze 18 éves, III. kerületi lakást 10 hónapon át hirdették, míg végül 8 millióval az eredetileg megszabott ár felett sikerült eladniuk.