Kiderült a szomorú igazság: enélkül egyetlen átlagos magyarnak sem lehet új lakása Budapesten

Winkler Sándor prezentációjában elmondta, hogy 2021-ben a lakáspiacon összességében egy nagyon erős, rekordokat is döntő lakásárakról beszélhetünk, hiszen mind az újépítésű házak, mind az albérletek árai 2021 végén, és 2022 elején is növekedtek. Azt látjuk, hogy idén év elejétől már egy előrehozott kereslet is megjelenhetett a piacon. A tavalyi év kedvező növekedési folyamatai után idén az első negyedévben is a GDP növekedéséről lehet beszámolni, ami 8,2 százalékkal emelkedett az év első három hónapjában. A kedvező növekedési folyamatok pedig áprilisban is fennmaradtak, de talán ennél is fontosabb a lakáspiac tekintetében, hogy a foglalkoztatottak száma is történelmi csúcson van, miközben a munkanélküliségi ráta Európa szinten alacsonynak számít hazánkban. Ez pedig a lakosság középtávú jövedelem kilátásai tekintetében pozitívan hatott a lakáspiacra.

Ha a tranzakciók számát vesszük górcső alá, akkor megállapíthatjuk, hogy 2021-ben jelentősen, 15 százalékkal nőtt meg az eladott lakóingatlanok száma 2020-hoz képest, amit az idei év elején egy további, 9 százalékos bővülés követett. Ez pedig elsősorban Budapesten figyelhető meg, hiszen a főváros esetében csaknem harmadával nőtt a tranzakciók száma Winkler elmondása szerint, aki felhívta arra is a figyelmet, hogy mindezek mellett a befektetési célú vásárlók aránya is növekedett.

Folyamatosan emelkednek az ingatlanárak

Ezek mellett az erős kereseti folyamatok tavaly azt eredményezték, hogy a lakáspiaci ciklusban emelkedtek az árak, tovább gyorsult a lakásárak éves növekedésének üteme. Emiatt 2021 év végén rekordmagas, 21 százalékos drágulással kellett szembesülnünk az ingatlanpiacon. Ezt az ár növekedést elsősorban a vidéki települések hajtották a tavalyi év során: a nagyvárosokban ugyanis 25 százalékos, míg a községekben 22 százalékos drágulást láthattunk, ami az idei évben se mérséklődött.

A legnagyobb mértékű drágulást a kelet-magyarországi régióban lehetett megfigyelni, ahol 37 százalékkal drágultak a lakóingatlanok. Ez pedig azzal járt, hogy a lakásárak a jövedelmeket meghaladó mértékben növekedtek. De nem csak az adás-vétel piacán, hanem az albérletek esetében is ugyanezt tapasztalhatjuk: idén márciusra már országos szinten elérte az albérlet árak szintje a koronavírus járványt megelőző maximum szintet. Amivel a magyarországi áremelkedés lett a második legnagyobb Csehország után egész Európában. Így nem véletlen, hogy februárban az Európai Rendszerkockázati Testület (több másik ország mellett) a lakás és hitelpiaci kockázatok középtávú felépülése miatt minket is figyelmeztetésben részesített. A testület szerint ugyanis az elégtelen kínálat és a támogatási programok is hozzájárultak a kockázat növekedéséhez.

Lehetetlen hitel nélkül házat venni

2021-ben növekedett a kihelyezett háztartási hitelek volumene, és ezen belül is a lakáshitelek voltak a legnépszerűbbek, miután itt egy 21 százalékos emelkedést figyelhettünk meg a tavaly, illetve 2022 első negyedévében a már támogatott hitelek aránya 40 százalékra emelkedett. Az elemző felhívta mindenki figyelmét arra, hogy ha csak a lakáshitelek kibocsátását figyeljük meg, akkor az új lakás vásárlás vagy építés céljából igénybe vett hitelek felé tolódott el a mérleg nyelve, amire a zöldotthon program is jelentős befolyást gyakorolt. Az idei első negyedévben bővülés volt megfigyelhető a lakáshitelek esetében, de előre tekintve a következő időszakra a lakás- és lakásfejlesztési hitelek visszaesésére lehet számítani. Így nem véletlen, hogy a bankok már a hitelfeltételek szigorítását is kilátásba helyezték a következő félévre.

A hitelből történő lakásvásárlással kapcsolatban Winkler Sándor két fontos alap üzenetet fogalmazott meg. Egyrészről Budapesten a lakáspiacon a hitelből történő vásárlás elérhetősége egy két fős, átlagkeresettel rendelkező háztartás esetében összességében nagyon nehéz, vagy egyenesen lehetetlen, ha figyelmen kívül hagyjuk a támogatási programokat. Ugyanakkor azok számára az ingatlanvásárlás, akiknek az otthonteremtési támogatások jelentős kedvezményeket nyújtanak (főleg a három, vagy több gyermekes családoknak) már csak egy karnyújtásnyira van.

Brutális drágulás az építkezéseken

Összességében erős visszaesést láthatunk az építkezések terén, amit leginkább az alapanyagok drágulása okoz. 2021-ben, mintegy 20 ezer új lakás került átadásra, ami egy 21 százalékos visszaesést jelent az előző évekhez képest, ami tovább folytatódott az idei év elején. A kivitelezési szektort az elemző szerint súlyosan visszafogja az építési költségek megemelkedése, hiszen csak 2021-ben az alapanyagok csaknem 21 százalékkal drágultak a munkaerőköltségekhez képest, holott utóbbi is 10 százalékkal emelkedett a korábbi évek viszonylatában. Ez pedig durva súrlódásokat okozott a lakáspiacon.