21 °C Budapest

Trükköznek a lakásárakkal, mennyit ér valójában az ingatlanunk?

Pénzcentrum
2013. január 24. 11:02

Jelentős, az elmúlt évek átlagában 20 százalék körüli eltérés mutatkozott Magyarországon az eladott ingatlanok bejelentett ára, illetve a valódi értékük között azokban az esetekben, amikor adóhatóság általi értékmegállapításra került sor - derül ki az OTP Jelzálogbank számításaiból. Mindez a nem megfelelő alapossággal kidolgozott előzetes értékbecslésnek is lehet a következménye, pedig komoly hátránya is származhat az eladóknak és a vásárlóknak egyaránt abból, ha rosszul mérik fel az adásvételben érintett épület értékét. Mindazonáltal a jelenlegi ingatlanpiaci környezetben gyakran igen nehéz feladat a reális piaci érték meghatározása, főként az olyan környékeken, ahol alig van viszonyítási alapként szolgáló forgalom.

Számos ingatlanvásárlónak, illetve -eladónak jelent problémát a jelenlegi piaci helyzetben, hogy sok kisebb településen nehéz meghatározni a lakóingatlanok valós értékét, mert a környéken nincsen elegendő, viszonyítási alapot nyújtó adásvétel - derül ki az OTP Jelzálogbank friss piaci kitekintéséből. A magyarországi települések körülbelül negyedénél merülhet fel ez a probléma, és bár nagy kihívást jelent az ilyen esetekben a piaci ár meghatározása, a nehézségek ellenére alapvető érdeke a tervezett adásvételben érintett mindkét félnek az ingatlan értékének pontos felmérése.

"Rengeteg gondot okozhat, ha pontatlanul határozzák meg egy ingatlan értékét. Egy túl drágára becsült lakást vagy házat lehetetlen eladni, amivel sok pénzt, időt és energiát pazarolhat el az eladó, a túl alacsonyan meghatározott összeg pedig ugyan segítheti a gyors értékesítést, ám egyben elmaradt hasznot is jelent" - mondja Fischl Ákos, az OTP Jelzálogbank főosztályvezetője.

Még rosszabbul járhat az a vásárló, aki a szerződés előtt nem kellően körültekintő és nem tájékozódik a piacról megfelelően, hiszen akár a folyamatban lévő hitelkérelme is akadályokba ütközhet, ha pontatlanul mérik fel a tranzakcióban érintett ingatlan értékét - teszi hozzá Fischl.

Ugyanakkor az alacsony ingatlanforgalomból fakadó információhiány áthidalható, és így a vevők és eladók kockázata minimalizálható a komolyabb adatbázissal és piacismerettel bíró értékbecslők számára rendelkezésre álló különböző statisztikai adatsorok, valamint egyéb technikák révén. Az egyik ilyen támpontot a reális értéksáv behatárolására a kínálati adatbázisok - például az internetes és egyéb hirdetések - elemzése adhatja, ezáltal reális képet lehet kapni arról, hogy az adott térségben milyen árakon kínálják a lakásokat, házakat.

Pontos értékvélemény kialakításához pedig a megvalósult adásvételek értékét tartalmazó, az adóhatóság gondozásában álló tranzakciós adatbázisára lehet támaszkodni. Ez az adott térségben a korábbi években megvalósult ingatlan-adásvételek összes mérvadó adatát tartalmazza, így az ingatlan típusát, területét, valamint az értékesítési árat. Tovább javítja a statisztikák megbízhatóságát, hogy a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) utólagosan ellenőrzi azokat az adásvételeket, amelyeknél szokatlanul alacsony vagy magas összegért kelt el az ingatlan, ezekben az esetekben a hatóság állapítja meg a valós értéket.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 15 millió forintot, 20 éves futamidőre, már 6 százalékos THM-el, és havi 106 085 forintos törlesztővel fel lehet venni a Raiffeisen Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 6,42% a THM; a K&H Banknál 6,43%; az Erste  Banknál 6,67%,  a MagNet Banknál pedig 6,8%; míg az UniCredit Banknál 6,9%-os THM-mel kalkulálhatunk. Érdemes még megnézni a Sopron Bank, a Takarékbank, és természetesen a többi magyar hitelintézet konstrukcióját is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

"Az elmúlt években a tranzakciók 3-6 százalékánál került sor adóhatóság általi értékmegállapításra, ennyi esetben volt jelentős eltérés a szerződésben szereplő ár és az ingatlan valós értéke között. Országos átlagban a számításaink szerint 20 százalék körüli volt a különbség a NAV által ezen esetekben megállapított érték és a szerződésben szereplő ár között. Az átlaghoz képest azonban nagy a szórás, és az is elmondható, hogy Budapesten általában ennél valamivel nagyobb, vidéken valamivel kisebb volt az átlagos differencia" -mondja Fischl. "Mindazonáltal az adatokból az a trend is kirajzolódik, hogy évek óta folyamatosan csökken a földhivatalnál bejelentett adásvételi értékek, illetve a hatóság által megállapított értékek közötti eltérés. Mindez pedig azt mutatja, hogy ritkul az a gyakorlat, hogy a valóshoz képest alacsonyabb értéket írnak bele a szerződésekbe, illetve azt is jelzi, hogy az elmúlt években még hitelesebbé váltak a tranzakciós statisztikában szereplő bejelentett adatok. Ennek következtében a felhasználásukkal készülő értékbecslések is mind pontosabbá válnak" - magyarázza.

Az adatbázisban található értékekben azonban még így is előfordulhat némi minimális torzítás az egyes ingatlanokra vonatkozóan. "A statisztikák például nem tudják kiszűrni azt, ha egy eladott lakás árába a felek beleszámolták a beépített bútorokat is - emiatt a valósnál magasabb érték jelenhet meg -, vagy azt, ha az eladó jelentős kedvezményt adott egy készpénzes vásárlónak, ami értelemszerűen úgy jelenik meg, mintha kevesebbet érne az ingatlan. Nagy átlagban azonban ezek az apró egyedi eltérések kiegyenlítődnek" - véli a szakértő.

 

Sok szülő így rontja el a gyerek fejlesztését: nem lehet elég korán kezdeni

Szinte semmi sem fejleszti olyan gyorsan és hatékonyan a legkisebbek agyát, mint a társasjáték.

Ennyibe kerül manapság egy luxus mobilház: ez lehet a lakásválság megoldása? + videó

Drágulnak az ingatlanok, emelkednek a hitelkamatok: ez pedig szinte egyenes út a lakhatási válsághoz. Nálunk is működhet az, ahogy az USA-ban megoldották?

Ilyen még nemigen volt itthon: itt a bejelentés, elindult a magyar Kickstarter

A Kickstarternek és az Indiegogonak hála a közösségi finanszírozási forma évek óta világszerte népszerű és most megérkezett Magyarországra is, a Brancs formájában

Milliókat bukhat, aki így indít vállalkozást: jól meg kell gondolni, a KATA sem jó mindenre

Sokan alábecsülik, mennyire lényeges alaposan átgondolni, milyen vállalkozási és azzal együtt adózási formát válasszanak induló cégük számára.

NAPTÁR
Tovább
2022. május 19. csütörtök
Ivó, Milán
20. hét
Május 19.
Forrásvizek napja
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2022
A jövő vállalata - Zöld az út a fenntarthatóság felé!
Portfolio Digital Transformation 2022
Szektorokon átívelő tudás a belső folyamatoktól a termékig!
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?