Gondoltad volna? Így is lehet lakást venni

Mit szólnál ahhoz, ha a vásárlás előtt kipróbálhatnád álmaidnak tűnő otthonát? Új építésű társasházak, lakóparkok esetén egyre nagyobb divatja van az olyan konstrukcióknak, ahol a projektcéggel szerződött ügyfelek bérleti díjért cserébe kipróbálhatják a kiszemelt lakást. Bár remek vevőcsalogatónak tűnik, a konstrukció természetesen nem ennyire egyszerő, s nincs is ingyen.

A bérleti konstrukció lényegében hasonló a vásárláshoz: az ingatlanérték 15-25 százalékának megfelelő összegű előleg vagy foglaló megfizetésével már beköltözhet az új lakó, aki az elkövetkezendő években bérleti díjat fizet, majd a későbbiekben meg is vásárolhatja a lakást. A konstrukció attól igazán különleges, hogy az évek alatt befizetett lakbért, vagy legalábbis annak egy részét a beruházó vételárrészként könyveli el.

A jellemző bérleti díj az ilyen konstrukciók esetén általában 70-100 ezer forint között mozog, az ingatlan méretétől függően. Általánosságban elmondható, hogy ez az összeg az, amit a bérlők még hajlandóak kifizetni. Magasabb díjnál már nagyon minimális a kereslet. A nagyobb bérleti díjat többnyire már csak vállalkozások tudják vállalni, s nekik külön jó pont, hogy áfás számlát kapnak a bérbeadótól a kivett lakás után minden hónapban.

A XI. kerületi Sasad Resort lakóparknál "tesztlakó" programként népszerűsítették korábban a bérleti konstrukciót, mely maximum két évre jelentett fizetési haladékot az ügyfeleknek. A tájvédelmi körzetnek minősülő Madárhegy szomszédságában fekvő lakásokba történő beköltözéshez 10 százaléknyi önerő befizetése volt szükséges, s a két évig fizetendő havi 100-120 ezer forint összegű bérleti díjat vételárrészként könyvelték el.

Az újépítésű lakások piacán megközelítőleg mintegy 10-15 százalékánál igénylik az ügyfelek az adás-vétellel egybekötött bérleti konstrukciót, mellyel így a lakást vásárlók kitolhatják a fizetést - tudtuk meg Görög Árontól, a Cordia Zrt. marketing és értékesítési igazgatójától. Mint elmondta, a beköltözéshez a megállapodástól függően 20-25 százalék önerő befizetése szükséges és általában maximum egy-másfél évig fizetendő bérleti díj 60-80 százaléka vételárrésznek minősül. "Kétségtelen, hogy csábító lehet sokak számára ez a konstrukció, hiszen jelentős könnyítés lehet finanszírozási szempontból, azonban nem szabad megfeledkezni a kockázatokról sem. A bérleti szerződés mellett az adás-vételre is sor kerül, így a befizetett foglaló ugyanúgy az eladót illeti meg, ha esetleg az ügyfél eláll vételi szándékától. Igaz, tapasztalatunk szerint a Cordiánál eddig megkötött ügyletek esetében ilyen még nem fordult elő" - mondta Görög Áron.

Szükségmegoldás a beruházónak?

Bár kétségtelen, hogy divatja van a konstrukciónak, ennek ellenére a beruházó szempontjából szükségmegoldás a bérbeadás, s számos hátránnyal is jár. A beruházónak ugyanis elsődleges szempont, hogy mihamarabb megtérüljön a befektetés. Természetesen a jelen ingatlanpiaci környezetben gyakran kénytelen a beruházó bérbeadásban gondolkodni, ahelyett, hogy hagyná üresen állni a lakást, hiszen vevő híján ez is jobb, mint a semmi.

Ugyanakkor a beruházónak számolnia kell azzal is, hogy a bérleti konstrukció bedőlése esetén nehezebben tudja csak eladni a lakást, hiszen a lakás kialakítása az eredeti ügyfél igényeihez lett igazítva. Egy újépítésű lakás eladhatóságánál pedig sokat nyom a latba annak belsőépítészeti kialakítása, legyen szó a burkolatoktól, egészen a konyhabútorig.

A piacot vizsgálva megfigyelhető, hogy az ilyen megoldás főleg a hazai székhelyű építtetők esetén szokott jellemző lenni. A külföldi beruházók egy része ugyanis nem vesződik a megmaradt pár lakással, felszámolják a projektcéget amint lejárt a garanciális javítási időszak (vagy még az előtt - a szerk.), a megmaradt lakásokat pedig kidobják egy ingatlancégnek, hátha találnak vevőt az ingatlanokra. Természetesen más a helyzet abban az esetben, ha túl sok lakás maradt, az eladásokból pedig nem tudták visszafizetni a banki finanszírozást.

A beruházó ilyen irányú magatartása tehát attól is függ, hogy anno milyen megtérülési mutatóval számolt, vagyis hány üresen maradt lakást bírt el a bevételi terv. Mindez azért érdekes, mert előbb-utóbb ezek az épületek társasházzá alakulnak. Ha a beruházó a maradék lakásokkal kisebbségben van, kénytelen az üres lakások után fizetni a közös költséget és minden mást, ami felmerül, így persze inkább célszerű neki bérbe adni.

Más a helyzet az olyan, egyébként létező projektek esetén, ahol több mint 50 százalék a megmaradt lakások aránya. Ilyenkor a vásárlók kerülnek kellemetlen helyzetbe, mert a többségi tulajdonos beruházó azt szavaz meg a közgyűlésen, amit nem szégyell. Vásárlás előtt éppen ezért nagyon fontos a társasházi tulajdonviszonyok tisztázása, különben könnyen bele lehet esni egy ilyen jellegű csapdába. Természetesen ez nem csak a jelen konstrukció esetében ajánlott.