Enyhülő borúlátás a fővárosi lakáspiacon: AL Holding - GKI elemzés!

Az aktuális lakáskínálat volumene számottevően nem változott, a kerületi megoszlás továbbra is viszonylag állandó, a legtöbb lakást a XIII. kerületben kínálják. Az idei első félévben 34 új beruházás értékesítése kezdődött meg, melyekben a fejlesztők 2672 lakást alakítanak ki. Az azonnal beköltözhető otthonok száma (készlet) jelentősen megnövekedett: az eddigi kb. 1500 darab helyett jelenleg több mint 2000 darab eladatlan lakás van a budapesti lakáspiacon.

Az AL Holding, Budapest egyik legnagyobb lakóingatlan beruházója, negyedévente - a GKI Zrt. és az AL Holding Zrt. fővárosi ingatlanpiaci indexének bemutatásával egyidejűleg - teszi közzé aktuális, a fővárosi új lakáspiacot elemző összesítését, melyet a KSH által közzétett adatok, illetve szinte az összes budapesti kerület* 10 lakásosnál nagyobb beruházása adatainak felmérése alapján készít.

Enyhülő borúlátás az építési kedvben, minőségi javulás a fejlesztésekben

Míg 2007 egészét tekintve még 17 százalékkal növekedett a budapesti használatba vett lakások száma, 2008 első félévében 24 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest (3080 db-ra). Az időszakon belül az első negyedévet csak enyhe (-2,4%), a második negyedévet erőteljes (-37,1%) visszaesés jellemezte.

A kiadott lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor fordított irányban alakult. Az első negyedév erős, 32,1 százalékos csökkenését a második negyedévben bekövetkező biztató növekedés enyhítette, amikor 16,9 százalékkal több építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. Így összességében 2008 első félévében 11 százalékkal kevesebb lakás kapott építési engedélyt, mint 2007 hasonló időszakában, ami az előző félévhez képest mérsékelt, 1,6 százalékos visszaesést jelent1.

A csökkenő projekt méret mellett a leendő otthonok alapterülete tovább nő. Leginkább a kislakások építése szorul vissza: míg egy évvel ezelőtt még a lakások kétharmada 60 m2-nél kisebb volt, ezek a lakások ma már csak 52,3 százalékos részarányt képviselnek. Ez a tendencia a használatba vett lakások alapterületén is megfigyelhető. Míg a 2007 első félévében elkészült otthonok átlagos alapterülete 62,2 m2 volt, addig 2008 hasonló időszakában már 72,2 m2 (1), azaz 10 m2-rel nagyobb, mint egy évvel korábban.
A lakások alapterületének további növekedése várható a jövőben megépülő beruházások esetében. Az egy évvel korábbi 73 m2-rel szemben, 2008 első félévében már átlagosan 80 m2-es lakásokra kértek építési engedélyt a beruházók.1

Változatlan lakáskínálat, emelkedő készletarány

Az AL Holding által végzett, a budapesti újlakás piacot átfogó kutatás adatai alapján az aktuális lakáskínálat volumene 2008 nyarán nem mutat számottevő változást: jelenleg 9087 budapesti otthon közül választhatnak az új lakást keresők, ami csupán 0,9 százalékkal több, mint egy évvel korábban és 1,8 százalékkal kevesebb, mint 2007 év végén volt.
Az idei első félévben 34 új beruházás értékesítése kezdődött meg, melyekben a fejlesztők 2672 lakást alakítanak ki.

Akár az idei és a tavalyi első félévet hasonlítjuk össze, akár a teljes elmúlt 2 évet tekintjük, a kínálat kerületi megoszlása viszonylag állandó.
A legnagyobb részesedéssel a XIII. kerület rendelkezik, a budapesti kínálat 18 százaléka található itt. A kínálat egyébként koncentráltnak tekinthető, a lakások 60 százalékát jellemzően 5 kerület biztosítja (III., VIII., XI., XIII. és XIV.), míg a maradék 40 százalék a többi 15 kerület között oszlik meg.

A kínálaton belül az azonnal költözhető otthonok száma (ún. készlet) 2005 év közepe óta nagyjából állandósult: kb. 1500 db olyan lakás volt a budapesti kínálatban, amely már rendelkezett használatbavételi engedéllyel, de még nem került értékesítésre.
Néhány vizsgált időszakban - jellemzően tavasszal, így az idei első három hónapban is - ez a szám rövid időre 1.300 db körüli szintre csökkent. 2008 júniusára azonban a készlet jelentősen megnövekedett. Jelenleg az előző negyedévhez képest több mint felével, de év végéhez képest is közel harmadával több elkészült lakás van a kínálatban.

Mérséklődő visszaesés a lakásvásárlási kedvben

A 2007-es esztendő második felében már mutatott némi visszaesést a lakásvásárlási kedv, jelentős keresletcsökkenés azonban csak 2008 elején jelentkezett. 2008 I. félévében közel 40 százalékkal kevesebb lakást értékesítettek Budapesten, mint 2007. azonos időszakában. A lakáseladások számának visszaesése - III, XXI, XXII kerület kivételével - Budapest valamennyi területét érintette. A negyedéveket külön vizsgálva pozitív változás érzékelhető, hiszen a visszaesés az első negyedévi 43 százalékhoz képest 35 százalékra mérséklődött a második negyedévben.

Habár számos, jelenlegi a reálfolyamatokban mért adat kedvezőtlen képet mutat, a jövőt előrejelző mutatók - az AL Holding szerint - optimizmusra adhatnak okot: a GKI indexben jelentős javulás látszik a lakosság és a beruházók várakozásaiban, valamint az építési engedélyek növekvő száma és a mélypontról elmozduló értékesítés is kedvező irányú piaci elmozdulását vetíthet előre.