0 °C Budapest

Drága lesz az a lakáshitel!

Pénzcentrum
2006. július 14. 08:30

Manapság egyre divatosabb újépítésű ingatlant vásárolni, a most épülő társasházakban eladó lakások teszik ki az ingatlanpiac nagy részét. Azonban itt fokozottan figyelni kell, mert ez a konstrukció sokkal több problémát vet fel, mint egy egyszerű adásvételi szerződés.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.


A gondok ott kezdődnek, hogy az építési vállalkozások már az "első kapavágás" előtt igyekeznek értékesíteni az új lakásokat. Alig várják, hogy megkapják az építési engedélyt, és máris kötik az adásvételi szerződést egy olyan lakásra, amiből majd csak jó egy-másfél év múlva lesz valami. Először is tehát arra kell figyelni, hogy ne kössünk olyan ingatlanra szerződést, amire még építési engedély sincsen. Annak megadását ugyanis korántsem lehet biztosra venni: ha az építésügyi hatóság meg is adja, a szomszédok, akiknek esetleg "szúrja a szemét" az építkezés, fellebbezhetnek, sőt a bíróságig is elmehetnek. Így az építési engedély jogerőre emelkedése akár egy évig is elhúzódhat, és az ügy végződhet úgy is, hogy egyáltalán meg sem adják, akkor pedig nem lesz lakás!

Ha az első akadályt az építtető (és így mi is, mint érdekeltek) sikeresen vettük és megkezdődhetnek a munkák, ne gondoljuk, hogy most már minden sínen van, még mindig adódhatnak problémák. Ugyanis mikor megépül az épület, arra ún. "használatba vételi engedélyt" kell kérni, szintén az építésügyi hatóságtól. Ennek lényege, hogy az épület hivatalosan csak akkor biztonságos és beköltözhető, ha ezt megadják. Ehhez mindenféle szakhatósági állásfoglalással kell igazolni, hogy a csatorna, a víz-, gáz-, villanyrendszer stb... úgy épült meg és úgy működik, ahogyan kell. Nekünk, mint lakásvásárlóknak a gyakorlatban a problémát nem is ez jelenti, hanem az, hogy aki hitelt vesz fel a vételár megfizetéséhez, annak néhány pénzintézetnél jóval nagyobb mértékű ún. "piaci kamatot" kell fizetnie a használatba vételi engedély megadása előtt, mint azt követően, ugyanis az állami kamattámogatás csak a jogerős használatba vételi engedély megadását követően jár.

(Megjegyezzük, hogy van olyan bank, ahol ez valóban saját forrású, piaci kamatozású Ft hitel, van, ahol erre az időszakra devizahitelt nyújtanak (mely árfolyamkockázattal jár) és van, ahol az állami támogatott kamat mellett, 0.5%-os ún. előfinanszírozási díjat kell fizetnie az ügyfélnek. A 0,5% számításának alapja a mindenkori fennálló tőketartozás.)

Ha tehát hitelt veszünk fel, bele kell kalkulálni a költségekbe az építkezés esetleges csúszását és a használatba vételi engedély megadásának idejét. A használatba vételi engedély megadása alapesetben kb. két hónapig tart: ennyi időt vesz általában igénybe az, hogy minden engedélyt illetve nyilatkozatot beszerezzenek, és az építésügyi hatóság előtt is befejeződjön az eljárás. Gond akkor van, ha az első fokú határozatot még a jogerőre emelkedés előtt megtámadja egy érdekelt (ami megint csúszásokat okozhat), sőt, ha netán a végén elutasítják a használatba vételi engedély iránti kérelmet. Az egyes építési vállalatok ebben az esetben igyekeznek kárpótolni a lakást vásárlókat - legtöbbször késedelmi kamat, vagy kötbér formájában -, és előre tájékoztatják a vevőket erről az eshetőségről. De ha mégsem tennék ezt meg, akkor mindenképpen próbáljuk az adásvételi szerződésben bebiztosítani magunkat erre az esetre.

Legjobb módszer, ha előre megállapodunk egy határidőben, amikorra meg kell lennie a használatba vételi engedélynek, csúszás esetére pedig kötbért kötünk ki, a vételár utolsó részletét pedig esetleg visszatarthatjuk a használatba vételi engedély megadásának illetve jogerőre emelkedésének időpontjáig. Az esetleges plusz költségeinket így nem visszakövetelni kell az építtetőtől, hanem fizetés nélkül már előre levonhatjuk őket (persze csak a fizetési határidőig felmerült költségeket). A másik megoldás - ami sokkal célravezetőbb, viszont éppen ezért sokkal nehezebb elfogadtatni az építtetővel - az, ha előzetesen megtörténik a hitelbírálat, megállapítják, hogy kapunk hitelt, viszont a hitelszerződést csak a használatba vételi engedély megadását követően kötjük meg ténylegesen a bankkal (ugyanis a bankok többsége a hitel összegét egy összegben utalja az építtető részére, ebben az időpontban), és a bank csak ekkor teljesít. Így kikerülhetjük a magasabb költségeket, csak kérdés, hogy az építtető elfogadja-e, hogy csak az utolsó pillanatban kapja meg a pénzét.

Ha tehát élelmesek vagyunk és jó a meggyőzőképességünk, sikerrel elkerülhetünk egy újabb költséget a lakásvásárlási listán, és csökkenthetjük a kockázatokat is!
A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
NAPTÁR
Tovább
2021. december 9. csütörtök
Natália
49. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2021. december 8. 20:39