27 °C Budapest
Itt érdemes most befektetési céllal ingatlant venni: szárnyalhatnak a hozamok

Itt érdemes most befektetési céllal ingatlant venni: szárnyalhatnak a hozamok

2020. június 16. 18:13

Az elmúlt évek során egyre nagyobb üzletággá nőtte ki magát a lakáskiadás Magyarországon. Különösen Budapest belvárosa vált a befektetők kedvelt célterületévé, ami a lakáspiac számokat is átalakította. Az utóbbi időben viszont az ingatlanpiaci szakértők elmondásai alapján is mintha megtört volna a lendület és ez nem csak a koronavírus-járványnak volt köszönhető. Éppen ezért arra voltunk kíváncsiak, hogy mennyire érheti meg ma lakásba fektetni a pénzünket Magyarországon, milyen érvek szólnak mellette és ellene a piaci folyamatok tekintetében.

Az alacsony kamatkörnyezet, az alacsony lakásárak és jövőbe vetett bizalom miatti felértékelődés lehetősége tömegével fordította a lakáspiac felé a befektetőket 2014-ben, megtörve ezzel az azt megelőző 5-6 éves negatív periódust. Erre erősített rá a turizmus erősödése és az olyan új alternatívák elterjedése, mint az Airbnb - írja a Portfolio.

Az azóta eltelt 6 évben azonban sok minden megváltozott, a hozamok alacsonyabbak lettek, a mögöttünk álló áremelkedés és az előttünk álló bizonytalan gazdasági időszak miatt már korántsem egyértelmű a további felértékelődés, így jogos a kérdés, hogy megéri-e ma befektetési céllal lakást vásárolni.

Nézzük a hozamokat!

A budapesti hozamok - ami alatt a hosszútávú kiadással elérhető hozamokat értjük - kiszámításához a kerületenkénti bérleti díjakat és átlagárakat vettük alapul. Mivel a budapesti átlagárak a tavalyi év közepe óta nem változtak érdemben, a NAV adatokon alapuló OTP Lakóingatlan Értéktérkép legújabb, 2019-es átlagárait hasonlítottuk össze a kerületek jelenlegi (50-70 négyzetméter közötti) kiadó lakásainak medián bérleti díjaival. Vannak természetesen olyan kerületek, ahol kevés a kiadó lakás, ezeket a számításunkban külön jelöltük.

Az árak és bérleti díjak alapján - azt feltételezve, hogy a tavaly értékesített és idén kiadásra kínált lakások állapota között nincs jelentős különbség - meghatározható a bruttó hozam. A valóságot azonban a nettó hozamok jelentik, amihez további tényezőket is figyelembe kell venni.

Sokan még ma sem élnek vele, de a bérbeadásból származó jövedelem adóköteles. 2018. január 1-jétől változott a hosszútávú lakáskiadásra vonatkozó adó mértéke, azóta EHO-t nem, csak SZJA-t kell fizetni az ilyen jellegű bevételeink után, amit kétféleképpen lehet kiszámolni:

  • Nem tételes költségelszámolás

Ezt a módszert alkalmazva a bérbeadásból származó bevételeink 10 százaléka (számlák bemutatása nélkül is) elszámolható a lakással kapcsolatos kiadásokra, így az adóalap a bevételeink 90 százalékára csökken, azután kell a 15 százalékot megfizetni. Adminisztráció szempontjából ez az egyszerűbb módszer.

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 42 034 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 9,96%), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 42 083 forintos törlesztőt (THM 10,01%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

  • Tételes költségelszámolás

Ezt a módszert választva a bérbeadó nemcsak 10 százalékkal csökkentheti a bevételeire vonatkozó adóalapot, hanem a lakás fenntartásával kapcsolatos tényleges költségeket is érvényesítheti, ami lehet számlával igazolt karbantartási és felújítási költség, rezsiköltség, vagy amortizáció. A pontos részleteknek azonban minden esetben érdemes utánanézni.

A mostani számításunkban a "nem tételes költségelszámolás" módszerét választottuk, emellett azzal számoltunk, hogy hosszú távon átlagosan évente 1 hónapot áll üresen a lakás. Természetesen a lakáshoz kapcsolódó nagyobb értékű felújításokat is figyelembe kell venni, de ennek bizonytalansága miatt ezt most nem vettük bele a számításba. Így kaptuk meg a kerületenként becsült bruttó és nettó hozamokat.

Az ábrán jól látszik, hogy azokban a kerületekben magasabbak a hozamok, ahol valamivel alacsonyabbak a lakásárak, vagyis a bérleti díjakban lévő kerületenkénti különbségek kisebbek, mint ami a lakásárakban mérhető. Így jöhetett ki, hogy a pesti oldal külső és olcsóbb kerületeiben lehet a legmagasabb hozamokat elérni, azonban kétségtelen, hogy ezekben a kerületekben a kiadó lakások iránti kereslet is alacsonyabb.

Azokat a kerületeket, ahol a hirdetések alapján kevesebb mint 50 kiadó lakást kínálnak csillaggal jelöltük, míg a XXIII. kerületet, ahol a felmérésünk pillanatában mindössze két kiadó lakást hirdettek teljesen kihagytuk a számításból. Ha tehát biztosra akarunk menni, de relatíve magas hozamot is szeretnénk, akkor a VIII. vagy a X. kerület jó választás lehet, miközben a legdrágábbnak számító V. és XII. kerület már kevésbé tűnik annak.

NEKED AJÁNLJUK
PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2022. június 25. 08:54
Baranyi Krisztina, Ferencváros polgármestere szerint a sajtószabadság kerületi elesését jelentené, h...
Holdblog  |  2022. június 25. 06:57
(Archívumunkból 2017)   Vicces vagy szomorú, de a brit (magánkézben lévő) vezetékes víz szolgáltató...
KonyhaKontrolling  |  2022. június 24. 07:10
A kriptopiac jelenlegi teljesítménye miatt a bejegyzés nem érkezik jó időben, de most jutottam oda,...
Bankmonitor  |  2022. június 23. 15:45
A fogyasztói szokásaink természetszerűleg alakulnak a megváltozott gazdasági környezethez. A 2022-es...
Ez lehet a 2022-es nyár új slágeritala Magyarországon? Hihetetlen, mennyien kattantak rá

A magyar piacon is megjelennek az enyhén alkoholos, gyümölcsös italok, egy felmérésből pedig kiderült, hogy a fiatalok különösen nyitottak ezekre az alkoholos frissítőkre.

Láthatáron a nyugdíjösszeomlás: rengeteg magyarnak lehet kemény nélkülözés az időskor

Sokan gondolják, hogy teljesen tudatosan szervezik a pénzügyeiket, és nem értik, hogy hova folyik a pénzük a hónap végére.

Ez lehet a jövő igazi sikerszakmája: rommá keresheti magát a gyerek, ha kitanulja?

Csak úgy, mint a többi technikai vívmányt, úgy a 3D nyomtatót is ajánlják szakértők a gyerekeknek is, hiszen rengeteget tanulhatnak, miközben alkotnak.

Őrült drágulás a magyar zöldségeseknél: sokan már így védik ki a kegyetlen inflációt

Nem járunk az élen abban, hogy elegendő zöldséget és gyümölcsöt együnk. A napi közel fél kiló gyümölcsöt és zöldséget pedig egyre nehezebb beszerezni.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. június 25. szombat
Vilmos
25. hét
Június 25.
Vitiligo világnapja
Június 25.
Barlangok napja
Június 25.
Tengerész világnap
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?