Havi szinten fel sem tűnik a törlesztőn: milliókat is bukhatsz egy fix lakáshitellel

A kölcsön kamata több szempont szerint változhat: nem mindegy, hogy az adott hitelt milyen periódusra fixáljuk, mekkora a jövedelmünk, milyen régóta dolgozunk az adott vállalatnál, vállaljuk-e, hogy az adott bank ügyfelévé válunk stb. Ezek kevésbé meglepő tényezők, azt viszont nem biztos, hogy mindenki elsőre tudja: a hitelünk kamata nagyban függ a hitelösszegtől is.

Legutóbb megnéztük, hogy miképp alakul ez a személyi hiteleknél. Óriási eltéréseket tapasztaltunk: minél nagyobb volt a hitelösszeg, annál kedvezőbb volt a kamat. Akkor ezt azzal magyaráztuk, hogy a banknak is vannak fix költségei, amelyek nem függnek a kihelyezett összegtől, így ezek arányosan nagyobbak a bank számára alacsonyabb hitelösszegnél. Az is egy ok lehet, hogy a magasabb összeget jellemzően alacsonyabb kockázatú hitelfelvevők igénylik, ez is látszódhat a kamatoknál. De mi a helyzet a jellemzően magasabb összegű lakáshiteleknél?

EZ IS ÉRDEKELHET

Irdatlan akciókkal rohamoznak a magyar bankok: nem hinnéd, mire jár a kedvezmény

Magasabb vagy alacsonyabb összeg esetén olcsóbb a hitel?

A jelzáloghiteleknél egészen más a helyzet. Először is a terhelt ingatlan miatt alacsonyabb a bank kockázata, így ez a kockázati tényező aligha növeli meg a THM-et. Másrészt a lakáshiteleknél meg kell különböztetni a fix és változó kamatozású hiteleket. Nem is mennénk most bele előzetes találgatásokba, nézzük meg, hogy miképp néz ez ki létező banki ajánlatok esetén. A különböző bankok hiteleit a Pénzcentrum kalkulátorábólgyűjtöttük ki.

Lakást vennél? Olcsó hitel megtalálásához használd kalkulátorunkat!

Előbb a 10 évre fixált kamatú hiteleket néztük meg. A futamidő minden esetben 20 év, és mindig 250 ezer forint feletti nettó jövedelmet és jövedelem-átutalásos opciót vizsgáltunk, hiszen azt akartuk, hogy a felvett hitelösszegen kívül minden tényező egyezzen.

8 millió forint hitelösszeg felvételénél A Budapest Bank például 3,94 százalékkal, az UniCredit 4,44 százalékkal kínálja a hiteleket. A Raiffeisen esetén ez 4,83, a K&H-nál pedig 4,88 százalék. Nézzük meg, hogy alakulnak a kamatok, ha a felvett hitelösszeget - minden más feltétel változtatása mellett - 20 millióra módosítjuk.

Az eredmény sok szempontból meglepő. Míg a Budapest Bank emelte a kamatot 4,23 százalékra, az összes többi bank ajánlatának THM-e csökkent. Így például az ERSTE a 8 milliós összegre felszámolt 5,53 százalék helyett 20 milliós hitelösszeg esetén 4,64 százalékot számol fel, de csökkenés látható a Raiffeisen, az MKB és a K&H ajánlataiban is, bár utóbbi két esetben az eltérés nem számottevő.

Mi történik akkor, ha nem fixálunk?

A változó kamatozású hitelek szempontjából az összehasonlítás annyiban irreleváns, hogy az egyéves kamatperiódusú hiteleknél a kamat akár évente változhat, a kiinduló THM-nél itt is különbségek vannak a hitelösszeg tekintetében.

8 milliós hitelösszegnél például az MKB ajánlata 2,94 százalékos THM-mel érhető el, a K&H-é 3,13 százalékkal, a z UniCredit pedig 3,36 százalékos THM-mel hitelez, ha 8 millió forintot veszünk fel. 1 éves fixálás esetén nem látunk jelentős különbségeket a hitelösszegek szerint a kamatköltségekben: az MKB ajánlata mindössze 0,01 százalékkal olcsóbb 20 millió forint hitel esetén a 8 millióhoz képest, a K&H ajánlata majdnem egy tized százalékkal, az UniCredité pedig 0,04 százalékkal kedvezőbb. Általános ármérséklődés tehát megfigyelhető a hitelösszeg növekedésével arányosan, ennek mértéke azonban nem számottevő.

Mi vonható le ebből következtetésként?

Általános, örökérvényű következtetés tehát nem vonható le. Az látszik, hogy változó kamatozás esetén a kamatkülönbségek nem jelentősek, ebben a kategóriában viszont a különbség azért sem releváns, mert a 20 éves futamidő alatt akár 19-szer is változhat a kamat mértéke. Ráadásul változó kamatozású hitelek amúgy is olcsóbbak, a kamatmarzs itt kisebb, azaz a banknak is kisebb kamatváltozási kockázatot kell beépítenie a THM-be, annak módosítása rugalmas.

EZ IS ÉRDEKELHET

Hiába nincs jelzálog a házadon, simán viheti a végrehajtó: veled is megtörténhet!

Kis pénzen is lehet nagyot bukni.

A fix kamatozású hiteleknél viszont nincs ilyen egyértelmű tendencia a kamatkülönbségeket és a hitelösszeget illetően. A legtöbb bank esetén enyhe csökkenés látható a hitelösszeg növekedésével, az ERSTE esetén ez a csökkenés jelentős. A Budapest Banknál pedig fordított a tendencia: náluk az alacsonyabb hitelösszeg jár alacsonyabb THM-mel. A fix kamatozású hitelek esetén a bank igyekszik előre beépíteni a THM-be a kamatváltozások kockázatát, emiatt magasabbak a kamatok, mint a változó kamatozású kölcsönök esetén.

A mozgástér tehát itt nagyobb, és az egyes bankok közti eltérő árazási módot nem tudjuk mással magyarázni, mint a bankok eltérő ügyfélszerzési stratégiájával, a Budapest Bank például minden bizonnyal az alacsonyabb hitelösszeget felvevők körében igyekszik versenyelőnyt szerezni, miközben hitelterméke a magas összeg esetén is versenyképes, az ERSTE stratégiája pedig ezzel pont ellentétes lehet. A többi bank minden bizonnyal nem határoz meg eltérő stratégiát a kis- és nagy összegekre. Ha bogarásznál a hitelek között, használd aPénzcentrum kalkulátorát.

Nagyon fontos, hogy a hitelekről az igénylés előtt előzetesen informálódjunk. Egy-egy törlesztő között bár látszólag nincs különbség, párezer forint akár milliós különbségeket is jelenthet a visszafizetett összegben. A változó kamatozású hitelek bár rövid távon kedvezőnek tűnnek, fontos tudatosítani, hogy ezek kamata - kamatperiódustól függően - akár éven belül is változhat. Minden esetben járjunk el körültekintően!