Banki sarc: milliókkal többet fizetnek a magyar lakásvásárlók, mint a szomszédos országokban

Magyarországon ma, a Bankmonitor lakáshitelpiaci összesítése szerint jellemzően 6,5%-on lehet jelzáloghitelt felvenni (20 éves futamidő, 20 millió Ft hitelösszeg). Ezen 6,5%-os kamatszint 2,13%ponttal haladja meg a közép-európai átlagot.

A lakáshitelek kamatozását (is) két nagy tényező határozza meg együttesen. Az adott ország piaci kamatszintje (jellemzően az állampapírokon elérhető kamat/hozam) és a bankok által meghatározott kamatfelár. Fontos tudni, hogy a piaci kamatszintet a bankok vezetőinek döntései (egészen kivételes esetektől eltekintve) nem tudják befolyásolni. A piaci kamatszintben az ország inflációja, gazdasági teljesítményének és kockázatának megítélése tükröződik leginkább. Fentiek alapján a magyar kamattöbblet (2,13%) két tényezőre bontható fel:

• 1. piaci kamatszint 3,21%ponttal magasabb, mint a régió országaiban és
• 2. a banki kamatfelár 1,08%ponttal alacsonyabb, mint a szomszédos országokban

Mindebből egyenesen következik, hogy elsődlegesen a magyar piaci kamatszint miatt magasabbak a magyar lakáshitel kamatok. Olyannyira, hogy a bankok kamatfelára negatív.

A negatív magyar banki kamatfelár valami olyasmi, mintha 1 kg kenyér olcsóbb lenne, mint 1 kg liszt.

– mutatott rá Sándorfi Balázs, a Bankmonitor ügyvezetője. Ezen jelenség elsődleges oka, hogy olyan mértékű profitabilitást tud biztosítani más tevékenység a bankoknak, hogy lakáshitel kamatok terén áldozatot hajlandóak hozni. Természetesen kérdés, hogy ez az idők végezetéig így maradhat-e. Vélelmezhetően nem. Ha a bankok csupán a régióban jellemző kamatfelárat alkalmaznák, akkor nem 6,5% lenne a lakáshitel kamatszint, hanem 7,58%...

A 6,5%-os magyar lakáshitel kamatszinttel szemben Közép-Európában 4,37% a jellemző érték. A regionális átlagot elsősorban az eurót bevezető országok kamatszintje húzza le, de a cseh 4,79% kamatszint is közel 2%ponttal alacsonyabb, mint a magyar.

(Érdemes talán zárójelben megjegyezni, hogy a támogatott hitelek – mint pl. 0% kamatozású Babaváró és a 3% kamatozású CSOK Plusz - miatt a hitelfelvevők tényleges kamatterhe alacsonyabb tud lenni, mint a 6,5%-os átlag. Igaz, ez kizárólag a jövőben gyermeket vállaló családoknak tud segítséget jelenteni, másrészt pedig érdemi terhet jelent a költségvetés számára, azaz összességében lényegesen szerencsésebb lenne a cseh lakáshitel kamatszintet úgy elérni, hogy a piaci kamatszintünk alacsonyabb…)

5,7 millió Forinttal fizetünk többet egy átlagos lakáshitelért

Ma Magyarországon 20 millió Ft egy átlagos lakáshitel összege, mely után az átlagos 20 éves futamidő alatt 35,7 millió Ft-ot fizetünk vissza a bankoknak. Mindez 5,7 millió Ft-tal haladja meg a közép-európai átlagot…

Amennyiben a magyar bankok a Kelet-Európában jellemző átlagos kamatfelárat (0,58%) alkalmaznák, úgy a magyar hitelfelvevők teljes visszafizetési többlet terhe a régiós országokhoz képest nem 5,7 millió Ft, hanem 8,9 millió Ft lenne…

A fenti grafikonon jól látható, hogy mintában szereplők közül mindössze két országban fizetnek közel azonos terheket a hitelfelvevők a futamidő alatt: USA és Lengyelország. Nagy különbség viszont, hogy ezen két országban a bankok Magyarországhoz hasonlítva 2%ponttal magasabb hasznot tesznek zsebre (lásd fenti táblázat)…

És mégis jól működik…

Fentieket követően talán meglepő lehet, de a magyar lakáshitelezés jól működik. Az első negyedévben 40%-kal volt magasabb az új lakáshitel szerződések értéke, mint 2024 első negyedévében. A 135 milliárd Ft-os havi új kihelyezési érték pedig sokakat már szinte rémülettel tölt el: itt van újra a féktelen eladósodás réme?  Erről szó nincs. A magyar lakosság lakáshitel tartozása minden dimenzióban (GDP-, vagyon-, jövedelemarányosan) elmarad mind az európai, mind a regionális átlagoktól.