Lakásvásárlás vagy bérlés: kiszámoltuk, melyik éri meg jobban

A lakásvásárlás mindig nehéz döntés, ilyenkor általában az éves jövedelmünket sokszorosan meghaladó mértékű hitelt kell felvennünk, amelynek visszafizetése akár több évtizedes terhet is róhat ránk. Valahol viszont laknunk kell - ha nem kívánunk eladósodni, marad a bérlakás. Kifizetődő ez a magatartás?

Lakásvásárláson gondolkodsz? Használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Korábbi cikkünkben megnéztük, hogy a jelenlegi piaci körülmények között érdemes-e lakást venni. Akkor arra jutottunk, hogy igen, méghozzá jelentősen. A világ persze változik, így bár más kiindulási alapunk nincs, nem érdemes kizárólag a jelenlegi kondíciók alapján döntést hozni. Mi most a korábbi példát tovább gondolva kiszámoljuk, hogy változó környezetben mennyire éri meg lakást venni. Azaz hogy fest a helyzet, ha nőnek a lakbérek és a lakásárak.

Példánkban két alany szerepel: Éva és József, akik korábban házasok voltak, most azonban elválnak, egyiküknek így el kell hagynia a közös bérleményt. A családi vagyont megosztva mindketten 5 millió forint készpénzhez jutnak. Éva nem akar eladósodni, ő inkább kifizeti a havi 120 ezer forintos lakbért. Amúgy sem gondolja, hogy a lakásvásárlás kifizetődő lenne. A frissen utcára került József, aki már korábban is szívesen beruházott volna egy lakásra, de Éva haragja ezt nem engedte, most úgy dönt, nem akar más lakásáért havi 120 ezer forintot fizetni: hitelt vesz fel, és az ötmilliót önrészre fordítja.

Éva persze azt gondolja, hogy József megint rosszul dönt, de ez innentől már nem az ő baja. Demonstrálandó azonban az igazát, a havi törlesztő és a lakbér különbségét Éva minden hónapban befekteti, mint ahogy a fennmaradt 5 millió forintját is. Azt gondolja, hogy majd megmutatja volt párjának, mennyivel jobban jön ki így. Józsefet viszont nem érdekli a matek, ő csak saját lakást akar.

Minimalizáljuk a költségeket - találjuk meg a legolcsóbb lakáshitelt

Legutóbbi cikkünkben az MNB által számolt átlagkamattal kalkuláltunk. Mivel ebben a cikkben igyekszünk a realitáshoz közelebb állni, felkerestünk pár létező, kedvező ajánlatot a kalkulátorunkban, és így az átlagnál olcsóbb hiteleket találtunk. A kiszemelt ingatlan értéke 25 millió forint, Józsefnek így 20 milliós hitelre lesz szüksége. Felütötte hát ő is a Pénzcentrum kalkulátorát, és meg is talált pár kedvező ajánlatot.

Mi most nem áruljuk el, hogy József vajonK&H, az MKB, vagy az UniCredit ajánlatait választotta, a hitele viszont a három termék átlagával kamatozik (az is lehet, hogy József kicsit többet kutatott a kalkulátorban, és talált egyéb kedvező ajánlatokat). József kockázatkerülő ember, ezért20 évre, a teljes futamidőre fixál. Meg sem fordul a fejében, hogy nagy kamatemelkedések várhatók, egyszerűen csak kiszámítható törlesztőrészletet akar a teljes futamidőre.

A jövő kiszámíthatatlan - mi most mégis kiszámoltuk (kétszer)

Hogy ezután mi történik, azt persze mi sem tudhatjuk. Hoztuk azonban két példát, amely különböző forgatókönyvekkel számolva mutatja be, hogy a lakásvásárló vagy a bérlő járt jobban. Ismét kihangsúlyozzuk, hogy a példa elméleti jellegű, és kizárólag a szemléltetést szolgálja.

Szuperolcsó hitelek egy helyen: nézelődj a Pénzcentrum kalkulátorában

• A eset: ebben az esetben becslésünk konzervatív, 1 százalékos éves lakásár-emelkedést feltételezünk. Mivel a bérletárak gyakran együtt mozognak a lakásárakkal (persze nem mindig), az bérletek árai is egy százalékkal nőnek évente. Azt feltételezzük, hogy a befektetések is egy százalékot fialnak (ez ugyan elég kedvezőtlen befektetés hosszú távon, ennek ellenére abszolút reális). A lakáshitelek kamatai nem érdekelnek minket, mivel József a teljes futamidőre fixált.

• B eset: szintén nem túl drasztikus, 3 százalékos lakásár-emelkedést és ugyanekkora bérlakás drágulást feltételezünk. A hozam ebben az esetben 3 százalékos. 

Fontos kiemelni, hogy minket csak az állományjellegű változások érdekelnek - csak azt nézzük, hogy mi lesz 20 év múlva, nem azt, hogy mi történt az első és a húsz év között. Nem azt az abszurd helyzetet feltételeztük hát, hogy 20 évig minden évben azonos lesz a hozam és a drágulás mértéke, hanem a 20 éves drágulást vetítettük ki évekre. 

Ki járt jobban? - A eset

Éva befektette az 5 millió forintot, évi 1 százalékos hozammal. Várta a hozamemelkedést, de csak nem jött, így aztán 20 év múlva mindössze 6 millió 101 ezer forintot realizált a befektetésével, ebből 5 millió volt a tőke. A törlesztő és a lakbér különbségét is minden hónapban befektette, az azonban évről évre csökkent, hiszen lakásának bérleti díja minden évben 1 százalékkal nőtt, míg József havi lakhatási költségei nem változtak (az egyszerűség kedvéért a grafikonon a vásárlást mindig piros, a bérlést sárga színekkel jelöljük).

A különbség a 17. évben el is olvadt, azaz innentől Éva több pénzt költött bérlésre, mint József a saját lakásának törlesztőjére.Éva vemellett kifizetett 31 millió 707 ezer forintot lakbérre, míg József törlesztőre összesen 34 millió forintott fizetett. Számszerűsítve tehát ki is járt jobban?

Míg Évának befektetései miatt 8,5 millió forintja van a 20. év végén, addig Józsefnek bár nincs megtakarítása, a birtokában van egy 30,5 millió forintot érő ingatlan (annak értéke is nőtt minden évben 1 százalékkal). Ha ehhez hozzávesszük a saját erőből kifizetett pénzt, ami Évánál a meg nem térülő lakbér, Józsefnél pedig a törlesztő, valamint levonjuk a kezdeti 5 millió forintot, akkor máris megkapjuk a két magatartás egyenlegét a 20 év alatt: Éva 30,5 millió forintot bukott, József egyenlege pedig 8,5 millió.

De mi történt a B esetben?

Nem nehéz kitalálni, hogy magasabb lakásár- és bérlet emelkedésnél méginkább igaz, ami A esetben volt: ha nagyobb mértékben nőnek az bérlakások díjai és a lakásárak is, akkor a jövő szempontjából nézve jobban megéri lakást vásárolni. József - mivel 20 évre fixált - végig ugyanannyit fizetett a törlesztőért, mint az "A" esetben. A negatív pénzáramlása itt is 34 millió forint volt. Éva viszont évről évre 3 százalékos bérleti díj emelkedést tapasztalt, emiatt a bérletre összesen 38 millió 700 ezer forintot fizetett ki. 

Egyösszegű befektetése - a 3 százalékos hozam miatt - szép nagyra nőtt, a huszadik év végén 9 milliót realizálhatott így. Ezzel szemben azonban a bérleti díj és a havi törlesztő különbségét nem sokáig tudta befektetni, hiszen már hetedik év kezdetén drágább volt a bérlés, mint a havi törlesztő, a huszadik évben pedig már 210 ezer forintot fizetett a havi bérleti díjra. 

Minden azt jelenti, hogy a havi befektetéseire - még a jelenleg magasnak számító 3 százalékos hozam mellett is - 921 ezer forintot tudott realizálni. Ebből az egyenlegnél még lejön a befektetés negatív pénzáramása, ami 894 ezer forint. A törlesztő javára átforduló különbséget akár József is befektethette volna, demonstrálandó az igazát, ő azonban már lezártnak tekinti ezt a kapcsolatot, nem foglalkozik a kicsinyes bosszúval - egyetlen célja, hogy nyugodtan éldegéljen saját otthonában. A két viselkedés egyenlege így néz ki:

Ahogy az látható, hogy húsz év alatt Éva tetemes összegeket bukott azzal, hogy bérlakásban élt, miközben az 5 milliót önrészre is fordíthatta volna. 20 év után, amikor végre kibékülnek, boldogan költözik be József lakásába, és együtt egy nagyobb lakás megvásárlását tervezik, noha akkor a kamatok már aligha olyan alacsonyak, mint most.

Mi a tanulság?

Azt semmiképp nem állítjuk, hogy a fenti forgatókönyvek közül bármelyik is megvalósul, az azonban látható, hogy amennyiben a jelenlegi trendek fennmaradnak, rendkívül jól járhat az, aki az alacsony kamatkörnyezetet kihasználva most lakást vásárol. Persze ez egyéni mérlegelés kérdése is lehet - amennyiben valaki gyakori költöző, vagy szeretne külföldre menni, neki nem feltétlenül önrészre kell fordítania a megtakarítását, de ha a lakáshitel alternatívája egy vállalkozás beindítása, az is mérlegelés kérdése lehet. A döntést tehát mindenkinek magának kell meghoznia, kellő törlesztőképesség és bizonytalan anyagi helyzet esetén viszont a Pénzcentrum nem ajánlja lakáshitel felvételét - legfőképp így nem. 

Persze az sem kizárt, hogy a jövedelmi helyzet lesz az akadálya a lakásvásárlásnak. Ha tudni akarod, a te jövedelmeddel összesen mennyi hitelre vagy jogosult, olvasd el ezt a cikkünket, ha pedig hitelfelvételen gondolkodsz, válaszd ki a legolcsóbb opciót aPénzcentrum kalkulátorában.Minden körülmények között járj el körültekintően!