A bérekhez igazodó törlesztőrészletet javasolnak az egyetemi oktatók

"Egy unortodox megoldási javaslat a jelzáloghitelezés problémáira

Az elmúlt években a jelzálog- és ezen belül is a devizahitelek minden fontos kockázati jellemzőjükben folyamatosan romló dinamikát mutattak. Az ebből fakadó jelzálogpiaci kockázat napjaink egyik legégetőbb társadalmi és gazdasági problémájává, és ennek megoldása az egyik legfontosabb céllá vált. Hiába próbálnak a bankok az adósokkal egyenként megállapodásra jutni, hiába hoz az állam egyes adóscsoportok számára kedvező intézkedéseket, látható, hogy hagyományos eszközökkel, ilyen nagyságrendben a bankok és az állam nem tudták elérni céljukat. Jelentős, hosszú távú, hatékony és igazságos, valamennyi szerepelő számára előnyös megoldással még nem sikerült szolgálniuk. Új, eddig nem alkalmazott szemléletre van szükség.

Javaslatunknak három fő eleme van:

1. Jövedelemarányos törlesztés: a késedelemben lévők, fizetni nem tudó adósoknak át kell térniük az ún. jövedelemarányos törlesztésre.
2. Részleges devizakonverzió: a jövedelemarányosságot választók (a legrosszabb hitelképességű adósok) hiteleiket forintra váltják, kiküszöbölve ezzel a további árfolyamkockázatot. Csak a jól fizető adósok maradhatnak devizahitelben.
3. Differenciált kamatok: A jól és szerződésszerűen fizető adósok számára az eddigieknél jóval kedvezőbb kamatkondíciót kell bevezetni, ezzel csökkentve terheiket.

A jövedelemarányos törlesztés a diákhitel rendszerből adódóan a társadalom számára nem ismeretlen és jól bevált. A javaslat szerint az adós a mindenkori jövedelmének adott százalékát (pl. a bruttó jövedelem 20%-át) lenne köteles fizetni. Ennél rugalmasabb, türelmesebb, az adós fizetési képességéhez jobban alkalmazkodó törlesztési rendszer nincsen. A jó adósok bármikor dönthetnek: vagy maradnak az eredeti (fix) törlesztéses szerződésnél, és akkor jelentősen csökken a kamatteher, vagy áttérnek a jövedelemarányos törlesztésre. Ez utóbbinál a forintra való átváltás kötelező, az árfolyamkockázat megszűnik, de jelenlegi kamatszintjük lényegében nem változna. A bank csak akkor mondhatja fel a szerződést, ha az adott adós még a minimális fizetést sem teljesíti (minimálbér 20%-át). Az ingatlan az adós haláláig az adós tulajdonában marad. Az adós(ok) halálával, ha még tartozás áll fenn, és azt senki nem fizeti ki, akkor a bank értékesítheti az ingatlant, de további követelést nem támaszthat az örökösökkel szemben. Ha az adós, adóstárs (vagy az időközben felnevelt gyermekeinek) jövedelmi helyzete javul, bármikor díjmentesen előtörleszthetnek, és így az ingatlan tehermentessé válik.

A legkiszolgáltatottabb, jövedelem nélküli rétegnek továbbra is a Nettó Eszközkezelő (NET) nyújthat megoldást. Ugyanakkor (jogosultsági feltételek felülvizsgálata és kibővítése mellett) itt is javasolt a fix bérleti díj helyett a jövedelemarányos fizetésre való áttérés, amely mellett a visszavásárlási lehetőség is egész életre szólóan megmarad.

Részletes számításaink szerint (bár a futamidő kitolódik) szinte minden jelenleg fizetni nem, vagy nehezen tudó adósnak a terhei nagyon jelentősen, a jelenlegi törlesztési összeg 40-60%-ára csökkennének. Itt a devizakockázat is teljesen megszűnik. A fegyelmezetten fizetők kamatterhei pedig akár 2-3 százalékponttal is csökkenhetnek. A lakását viszont, amíg él és a minimumot fizeti, senki nem veszíti el. Ugyanakkor a számítások azt mutatják, hogy, bár a bankoknak nagy türelmemmel és rugalmassággal kell viszonyulniuk az ügyfeleikhez, összességében ők sem járnának rosszul. A hitelek összességét tekintve a megtérülésre nagyobb esély van, ráadásul, amit jelenleg az ügyfélbarátnak számító bankok is csak költségesen és egyedileg tudnak elvégezni (adósokkal tárgyalás, szerződés-módosítás, stb.), az most rendszerszinten, automatikusan, állami szerepvállalással valósul meg. Az állami költségvetést pedig mindez nagyon korlátozottan érintené, hiszen az állami szerepvállalás csupán a beszedési rendszer és a NET működtetésére korlátozódna.

Vegyünk egy átlag devizahitelt: 8 millió forintnak megfelelő deviza, 15 éves futamidő, 7% éves kamat. Tegyük fel, hogy két adóstárs van, de csak az egyiknek van jövedelme, bruttó 230 ezer, nettó 150 ezer forint. Ez a jelenlegi országos átlagjövedelemnek felel meg. A jelenlegi hitelterheket nehezen viselik, ezért áttérnek a jövedelemarányos törlesztésre, ahol a mindenkori bruttó bérük 20%-át (a nettó kb. 30%-át) kell fizetniük.

Ha viszont nem akar áttérni a jövedelemarányos törlesztésre, akkor jutalmul kamata 7%-ról pl. 4%-ra csökken, ami az első évben mintegy havi 20 ezer forint kamatteher-csökkentést jelent."