Lakáshitelek: ledermedtünk!

Mélyponton a lakáshitelezés

Soha nem volt még ilyen nagy a különbség a lakosság által törlesztett és felvett devizahitelek között az előbbi javára: januárban 16.4 milliárd forinttal többet törlesztett a lakosság, mint amennyi hitelt felvett. A forinthitelek körében ennek az ellenkezője igaz, bár az összeg épp fele a fentinek: 8.2 milliárd forinttal több forinthitelt vettek fel a háztartások, mint amennyit törlesztettek.

Az LTV-ben (és ily módon az önrészben) hozhat jelentősebb változást az az eredetileg az MNB által javasolt, majd kompromisszumos megoldásként létrejött, a "körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról" szóló kormányrendelet, melyet december végén fogadtak el, és két lépésben lép hatályba. Elsőként március 1-jétől az újonnan kihelyezett hitelek LTV-mutatóját korlátozzák, ez ugyanis forinthitelek esetében nem haladhatja meg a 75, az euróhiteleknél a 60, a más devizában nyújtott hiteleknél pedig a 45%-ot. Június 11-én lép viszont hatályba az a rendelkezés, mely szerint a bankok nem nyújthatnak hitelt kizárólag a hitelkockázati fedezet figyelembevételével, a természetes személy hitelképességét, illetve hitelezhetőségét minden egyes hitelbírálatkor meg kell vizsgálni. A vizsgálatnak és a hitelezhetőségi limitnek a hitelfelvevő jövedelmi helyzetén kell alapulnia, s a bankoknak belső szabályzatban kell rögzíteniük a megkívánt igazolások meghatározását és a nyilatkozatok tartalmát. A devizahitel havi törlesztőrészlete euró alapú hiteleknél folyósításkor nem lehet magasabb a bank által meghatározott hitelezhetőségi limit 80%-ánál, más devizahitelek esetében pedig 60%-ánál.

Látványos különbséget tesz tehát a jogalkotó a forint-, az euró- és más devizahitelek között, ami nem jelent diszkriminációt a hitelt már felvett ügyfelekkel szemben, "csupán" a hitelfelvétel során tereli a lakásvásárlót a forinthitel felé. Amíg ugyanis eddig egy 20 millió forint hitelbiztosítéki értékű lakás megvásárlására akár 20 millió forint hitelt is adhattak a bankok (erre a gyakorlatban jobbára csak pótfedezet bevonásával akadt példa) devizától függetlenül, addig az új LTV-szabályozásnak megfelelően forinthitel esetében erre csak maximum 15, euróhitel esetében 12, svájci frankhitel esetében 9 millió forint értékben lesz lehetőségük. Mivel a rendelet a forinthitellel szemben "megengedőbb", a kisszámú helyen elérhető svájci frank alapú lakáshitel, illetve a már jóval népszerűbb euróhitel esetében jelent a rendelet a jelenlegi gyakorlathoz képest érdemi szigorítást.

Szintén örömteli hír a forinthitelezés szempontjából, hogy az MNB idén hazai kibocsátású forint jelzáloglevelek vásárlását kezdi meg előbb a másodlagos, majd az elsődleges piacon, összesen legfeljebb 100 milliárd forint névértékben. A lépés amellett, hogy megkönnyíti egyes bankok forráshoz jutását, a keresletteremtésen keresztül csökkenti forrásköltségeiket is, lehetővé téve, hogy kisebb kamatozással kínálják forinthiteleiket. Bár még nem ismerni a további részleteket, jelezték azt is, hogy "a forint jelzáloghitel- és jelzáloglevél-piac fejlődését támogató program keretében az MNB az év során további lépéseket kezdeményez a forint jelzáloghitelezés fejlesztése érdekében. Ezek, a jelzáloghitel-termékek átláthatóbbá tételét és a jelzáloglevél-kibocsátásra jogosultak körének szélesítését célozzák."

Csökkenő forintkamatok

Örömteli hír a hitelüket forintban felvenni szándékozók számára, hogy a bankok sorra állnak elő kedvező kamatozású forinthitel-konstrukcióikkal, köszönhetően az 5.75%-ra csökkenő jegybanki alapkamattal együtt olvadó banki forrásköltségeknek. Mindez azt jelenti, hogy a lakáshitelek átlagos hitelköltség mutatója valamivel 12% alá csökkent, ennél azonban több százalékponttal olcsóbb új lakáshitel-konstrukciókat is találni a piacon. A hitelközvetítők jelzései alapján azonban az ügyfelek kivárnak: egyrészt az új kormány reménybeli lakáspolitikájára, másrészt a lakásárak további csökkenésére hagyatkoznak.