Felbecsülhetetlen kincs rejlik Budapest területén: építhetnénk rá, mégis rendre elhasal a dolog

A budapesti rozsdaövezetek kiaknázatlan potenciáljának hasznosítását egymással összefüggő, rendszerszintű akadályok gátolják. Bár a fejlesztések fő mozgatórugója a magántőke, a tisztán piacvezérelt megközelítés önmagában nem képes kezelni a mélyen gyökerező problémákat, amelyek egy önmagát erősítő negatív spirált alkotnak.

Az egyik legnagyobb kihívást az elavult infrastruktúra jelenti. Bár a barnamezős területek 85%-a rendelkezik kötöttpályás kapcsolattal, ez gyakran inkább hátrány, mint előny. A XIX-XX. századi ipari működésre tervezett vasúti hálózat ma már elvágja egymástól a városrészeket, miközben az egykori ipari területek belső infrastruktúrája (utak, közművek) alkalmatlan a modern városi funkciók befogadására. Ezek fejlesztése több tíz- vagy akár százmilliárd forintos közberuházást igényelne.

A kármentesítés költségei szintén jelentős akadályt jelentenek. A barnamezős területek több mint fele potenciálisan szennyezett, és a megtisztítás olyan hatalmas költségtétel, amely alapvetően meghatározza a fejlesztési lehetőségeket. Például Rákosrendező esetében ez több tízmilliárd forintot is felemészthet, ami erős piaci nyomást helyez a fejlesztőkre a maximális profit elérése érdekében, gyakran a városépítészeti, szociális vagy környezeti szempontok rovására.

A fragmentált tulajdonviszonyok további akadályt jelentenek. Az egykori Ganz-Mávag gyárterülete jól példázza, hogyan béníthatja meg a fejlesztéseket a felaprózott tulajdonosi szerkezet. Ilyen helyzetben egy tulajdonosnak nincs valódi ösztönzője saját telkének költséges fejlesztésére, hiszen annak értéke nagymértékben függ a szomszédos területektől. Az eredmény évtizedes stagnálás, amit csak magasabb szintű beavatkozás (állami vagy önkormányzati) oldhat fel.

Az ipari örökség védelme további kihívást jelent. A területek mintegy egyharmadán található védett ipari épület, amelynek megőrzése és új funkcióval való megtöltése jelentős pluszköltségeket jelent. A beruházók ezért gyakran a teljes bontás mellett döntenek, ami kulturális és építészeti kárt okoz a városnak.

A fizikai és pénzügyi akadályok mellett a legnagyobb gát az intézményi és kormányzati szintű koordináció hiánya. A folyamat sokszereplős, eltérő érdekekkel és kölcsönös bizalmatlansággal. A magyar gyakorlatban hiányzik a köz- és magánszféra közötti partnerség (PPP) kultúrája.

A barnamezős rehabilitáció hajtóerejét a magánbefektetők jelentik, akiket a profitmaximalizálás és a gyors megtérülés vezérel. A magas kockázatok miatt a megvalósuló projekteknél gyakran a beépítés maximalizálása nem jár együtt a közösségi infrastruktúra arányos kiépítésével, ami intézményhiányos, autóhasználatra épülő városrészeket eredményez.

Az önkormányzatok a fejlesztések leginkább kiszolgáltatott szereplői. Tőkehiány és központi forráselvonások miatt mozgásterük folyamatosan szűkül. Bár érdekük lenne a területek fejlesztése, a csökkenő beleszólási lehetőségek és a lakossági ellenállás gyakran passzív szerepbe kényszeríti őket. A településrendezési szerződés (TRSZ) jelenthetne alkupozíciót, de a gyakorlatban ez sokszor kényszeralkuk sorozatává válik.

Az állam kulcsszerepet játszhatna a jogbiztonság megteremtésében, a stratégiai infrastruktúra kiépítésében és a kármentesítés finanszírozásában. A gyakorlatban azonban a kormányzati szerepvállalást az átfogó stratégiai tervezés hiánya és az állami tulajdonú területek felelőtlen kezelése jellemzi. A hosszú távú keretek helyett ad hoc intézkedések dominálnak.

A kormány az elmúlt években több kezdeményezést indított a barnamezős területek fejlesztésére. 2019-ben törvénybe iktatták a "barnamező-elsőbbség" elvét, amely szerint új zöldmezős terület csak akkor jelölhető ki beépítésre, ha nincs megfelelő barnamezős alternatíva. A gyakorlatban azonban ez az elv sokszor nem érvényesül.

2020-ban létrehozták a rozsdaövezeti akcióterület kategóriáját, amely bürokratikus könnyítéseket és adókedvezményeket kínált a kijelölt területeken megvalósuló beruházásoknak. A rendszer azonban nem proaktívan jelöl ki stratégiai területeket, hanem már futó, nagy volumenű projekteknek biztosít kedvezményeket, ami a szakma jelentős részének kritikáját váltotta ki.

A modell hatékonyságát tovább gyengítette, hogy a koronavírus-járványra hivatkozva a kormány minden új lakásépítésre kiterjesztette a kedvezményes, 5%-os áfakulcsot. Ezzel a rozsdaövezetek elvesztették egyedi pénzügyi versenyelőnyüket, még mielőtt a rendszer pozitív hatásai mérhetőek lettek volna.

A kormányzat erre újabb lépéssel reagált: az 5%-os áfát a vevők számára tette visszaigényelhetővé az akcióterületeken. Ez a keresletoldali ösztönzésre való áttérés jól mutatja a téves szakpolitikai diagnózist: egy alapvetően kínálati oldali problémát próbálnak keresletélénkítő eszközökkel orvosolni.

Ezt a logikát viszi tovább a 2025 szeptemberétől induló Otthon Start Program is, amely kedvező hitelt kínál az első lakásukat vásárlóknak. Bár a program valószínűleg élénkíti majd a keresletet, a budapesti lakáspiac fő problémája a kínálati oldalon van. A kínálat érdemi bővülése nélkül a megnövekedett kereslet csak árfelhajtó hatású lesz, ami a nem befektetési célú keresletet az agglomeráció felé terelheti.