Hatalmas lakáshitel-fordulat jöhet ősszel Magyarországon: mutatjuk, kik járnak most nagyon jól

A hosszú forintkamatok jelentősen csökkentek, a piaci lakáshitelek átlagkamata azonban egyelőre 6,4 százalék körül ragadt. A korábbi tapasztalatok alapján a BIRS mérséklődése mintegy négy hónapos késéssel jelenhet meg a banki ajánlatokban, így az érdemi kamatcsökkenés legkorábban nyár végén, nagyobb részben pedig ősszel válhat láthatóvá.

A mozgástér ugyanakkor nem korlátlan: a lakáshitelek kamatfelára történelmi és európai összevetésben is kifejezetten alacsony. Már fél százalékpont kamatkülönbség is több millió forinttal módosíthatja egy átlagos lakáshitel törlesztését a teljes futamidő alatt, ezért nemcsak az számít, mikor csökkent az átlagkamat, hanem az is, melyik banknál kérünk ajánlatot.

A lakáshitelkamat nemcsak a jegybanki alapkamattól függ

Gyakori tévedés, hogy egy hosszú időre rögzített lakáshitel kamatát közvetlenül a jegybanki alapkamathoz hasonlítjuk. Az alapkamat fontos, de a hatása közvetett: a pénzpiaci várakozásokon, a hozamgörbén és a bankok forrásköltségén keresztül jut el a lakáshitelekig.

A ma folyósított lakáshitelek többsége legalább öt-tíz évre, sok esetben a teljes futamidőre fix kamatozású. Az árazásukhoz ezért az éven túli referenciahozamok állnak közelebb. Forinthiteleknél az egyik legfontosabb ilyen mutató a BIRS, vagyis a Budapest Interest Rate Swap fixingje. Ez leegyszerűsítve azt jelzi, milyen kamatszinten lehet több évre rögzíteni a forinthitelek kamatát a bankközi piacon. Bár ez nem azonos a bank teljes finanszírozási költségével, jól mutatja, hogyan változik a hosszú kamatrögzítés piaci költsége.

A lakáshitel kamata így leegyszerűsítve két részből áll: a hosszú piaci kamatból és a banki felárból. A felárból kell fedezni a hitelezés kockázatait, a működés és az értékesítés költségeit, valamint a bank nyereségét. A lakáshitelkamat és a BIRS különbsége ezért nem azonos a bank tiszta profitjával.

Négy hónap alatt mintegy 2 százalékponttal estek a hosszú forintkamatok

A hosszú forintkamatok nyárra látványosan lejjebb kerültek. Az 5 éves BIRS 2026. márciusa és júliusa között 6,8-ról 5,0 százalékra, a 10 éves BIRS pedig 7,0-ról 4,9 százalékra csökkent. Ez rendre 1,8 és 2,1 százalékpontos mérséklődés.

A hosszú bankközi hozamok mintegy 2 százalékponttal csökkentek 2026 márciusa és júliusa között. (Forrás: MNB, Bankmonitor)

A BIRS változása nem azonnal jelenik meg a banki ajánlatokban

Az MNB kutatása szerint a bankközi kamatok változása átlagosan mintegy négy hónap alatt épül be az új lakáshitelek kamataiba. Az átárazás ráadásul nem egyetlen lépésben történik: a bankok első kamatmódosítása gyakran elmarad a BIRS teljes változásától, majd egy vagy két további módosítás követi. Az egyes bankok eltérő gyorsasággal és eltérő mértékben reagálnak.

Ennek több oka van. A bankok előre meghirdetett kondíciókkal dolgoznak, az ajánlatok módosításának adminisztratív költsége van, és a hitelkérelem befogadása, jóváhagyása, valamint a szerződés megkötése között is hónapok telhetnek el. Emellett a bankok kivárhatnak, ha nem tudják, hogy a BIRS csökkenése tartósnak bizonyul-e. A verseny és a piacszerzési szándék viszont gyorsíthatja az átárazást.

Ez a négy hónapos késés a mostani helyzet értelmezéséhez is kulcsfontosságú. A legfrissebb elérhető, júniusi lakáshitelkamat-adatok még lényegében az év eleji BIRS-szinteket tükrözik. Ha a hosszú forintkamatok alacsonyabb szintje tartós marad, ősszel szélesebb körben is olcsóbbá válhatnak a piaci lakáshitelek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden bank egyszerre és azonos mértékben csökkenti majd a kamatait.

Van tér a kamatcsökkentésre, de 2 százalékpontos esésre nem számíthatunk

A BIRS jelentős esése számottevő lakáshitelkamat-csökkentésnek nyithat teret, de nem érdemes arra számítani, hogy a bankok minden egyes százalékpontos hozamesést ugyanekkora kamatvágással követnek.

Ennek egyik oka, hogy a lakáshitelek kamatfelára az elmúlt években már rendkívül alacsony szintre süllyedt. A Covid-járvány előtti években a piaci lakáshitelek felára jellemzően 2-3 százalékpont körül alakult, a 2010-es évek első felében pedig ennél is magasabb, gyakran 3-6 százalékpontos értékek voltak megfigyelhetők.

A magas infláció és a gyors kamatemelkedés idején azonban a lakáshitelkamatok nem követték teljesen a hosszú hozamok emelkedését. A felár 2022 végétől nulla közelébe, időnként negatív tartományba süllyedt. A BIRS mostani csökkenésével ismét emelkedni kezdett, de továbbra is jóval a járvány előtti szint alatt marad. Hosszabb távon tehát a bankok a referenciahozam felett a jelenleginél érdemben nagyobb felárat érvényesítettek.

Az új piaci lakáshitelek szerződéses összeggel súlyozott átlagkamata és a 10 éves BIRS havi átlaga. (Forrás: MNB)

Az is kérdés, hogy a kedvezőbb hozamkörnyezet mennyire bizonyul tartósnak. A nagy jegybankok kamatpályája, az infláció alakulása, valamint a geopolitikai feszültségek miatt változó energiaárak újra felfelé mozdíthatják a hosszú kamatokat. Ha a BIRS alacsonyabb marad, a bankoknak lesz terük a hitelkamatok mérséklésére, de a kedvezőbb helyzet egy részét a korábban beszűkült felár visszaépítésére is felhasználhatják. Ezért a mintegy 2 százalékpontos BIRS-esésből várhatóan nem lesz ugyanekkora, általános lakáshitelkamat-csökkenés.

Nem a magyar banki felár a kiugró, hanem a forint kamatkörnyezete

A magyar lakáshitelek kamatfelára nemcsak történelmi összevetésben alacsony, hanem uniós szinten is a legalacsonyabbak közé tartozik. Ez azt jelenti, hogy a hazai lakáshitelek magas kamata mögött elsősorban nem kiugró banki árazás, hanem a forint magasabb kamatkörnyezete áll.

A nominális kamatok egyszerű összehasonlítása félrevezető, mert minden hitelt a saját pénznemének kamatkörnyezetében kell értékelni. A magyar háztartások jövedelme jellemzően forintban érkezik, ezért számukra a forinthitel a természetes és biztonságos választás. Egy alacsonyabb euró- vagy zlotykamat nem közvetlen alternatíva: ha a hitel és a jövedelem pénzneme eltér, az árfolyam változása a törlesztőrészletet is megemelheti. A korábbi devizahitelezés tapasztalatai ezt egyértelműen megmutatták.

Pontosabb képet kapunk, ha a lakáshitel kamatából levonjuk az adott deviza hosszú piaci kamatát. Az így kapott kamatfelárból a bank a költségeit, a hitelezési kockázatokat és a nyereségét fedezi. A 2026. júniusi adatok alapján a magyar piaci lakáshitelek felára az uniós mezőny legalacsonyabb értékei között volt. Ezt erősíti az MNB korábbi, részletesebb számítása is: 2025 második negyedévében Magyarországon volt a második legalacsonyabb az új lakáshitelek felára a vizsgált 21 uniós ország között. Bár a rangsort befolyásolja a hiteltermékek összetétele, a kamatrögzítés hossza és a választott referenciahozam, de az összkép egyértelmű: a magyar lakáshitelek kamatfelára hosszabb időtávon nézve és európai összevetésben is a kifejezetten alacsonynak tekinthető.

A háztartási új lakáscélú hitelek átlagkamatainak a kamatfelára a négy hónappal korábbi 10 éves IRS hozamokhoz nézve 2026 júniusában. (Forrás: ECB, MNB, Bankmonitor)

Megéri kivárni a további banki kamatcsökkentést?

A kamatcsökkentés első jelei már látszanak: júliusban az OTP, augusztus elején pedig a CIB is mérsékelte egyes piaci lakáshiteleinek kamatait. A BIRS esése tehát kezd megjelenni a banki ajánlatokban, általános piaci fordulatról azonban még korai beszélni.

Ha a hosszú bankközi hozamok alacsonyabb szintje tartós marad, ősszel további kamatcsökkentések jöhetnek, de a bankok várhatóan eltérő ütemben adják tovább a kedvezőbb piaci környezet hatását. Mégsem biztos, hogy érdemes kizárólag egy későbbi általános kamatcsökkentésre várni. A banki ajánlatok, az egyedi kedvezmények között már most is számottevő különbségek lehetnek: fél százalékpont eltérés egy átlagos lakáshitelnél a teljes futamidő alatt több millió forintot jelenthet.