Sokan beleesnek ebbe a hibába az Otthon Startnál: erre kell figyelned, ha el akarod kerülni a súlyos pénzbüntetést

Az Otthon Start Program FIX 3 százalékos lakáshitele az új lakások iránti kereslet élénkítését és a megfizethető lakhatás bővítését célozza. A jogalkotó ugyanakkor felismerte, hogy a kínálati oldal ösztönzése nélkül a program hatása korlátozott marad. Ennek nyomán 2025-ben megnyílt a lehetőség arra, hogy a FIX 3 százalékos hitel feltételeinek megfelelő lakásokat tartalmazó fejlesztések kiemelt beruházássá váljanak.

A minősítés feltétele szigorú. A projektnek egy vagy több lakóépületben összesen legalább 250 lakást kell tartalmaznia, és az elkészült lakások legalább 70 százalékának alkalmasnak kell lennie a FIX 3 százalékos hitel igénybevételére. Ez azt jelenti, hogy az érintett lakások négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot, a vételár pedig a 100 millió forintos felső korlátot.

A kiemelt beruházási minősítés lényegében gyorsított hatósági eljárásokat, összehangolt engedélyezést és bizonyos esetekben eltérést biztosít a helyi építési szabályoktól. A cél az, hogy a nagy volumenű lakásfejlesztések gyorsabban megvalósuljanak, és hamarabb jelenjen meg a piacon a FIX 3 százalékos hitellel megvásárolható kínálat. A státusz megszerzése azonban már a kérelem benyújtásakor konkrét vállalásokkal jár.

„Az építtetőnek részletes dokumentációt kell benyújtania a beruházásról, a területről, a környezeti hatásokról és a költségekről. A kiemelt státusz nem formális cím, hanem számonkérhető kötelezettségvállalás” – mondta Kovács Éva, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda csoportvezető ügyvédje.

A 2026. január 1-jén hatályba lépett szabályozás középpontjában a bírság áll. Ha az értékesített, FIX 3 százalékos hitelre alkalmas lakások aránya nem éri el a jogszabályban előírt 70 százalékot, a Gazdasági Versenyhivatal versenyfelügyeleti eljárást indíthat. A bírság sávosan emelkedik, és jogsértéssel érintett lakásonként akár 10 millió forint is lehet. Nagy projektek esetében ez a kockázat könnyen milliárdos nagyságrendet érhet el.

A szankciók nem korlátozódnak az értékesítési arányra. A kiemelt státusz fenntartása szigorú határidőkhöz kötött. A minősítés hatálybalépésétől számított hat hónapon belül be kell nyújtani az építési engedély iránti kérelmet. Ennek elmulasztása a kiemelt státusz automatikus megszűnését eredményezi. Külön bírság járhat az adminisztratív kötelezettségek megszegéséért is, például ha a kötelező beszámolók késve vagy valótlan tartalommal készülnek el.

A szabályozás következménye, hogy a kiemelt beruházási státusz továbbra is jelentős előnyt jelenthet, de csak akkor, ha a beruházó már a projekt elején ehhez igazítja a struktúrát, az értékesítési stratégiát és az adminisztratív folyamatokat. A FIX 3 százalékos feltételek teljesítése nem lehet pusztán tervezett cél, hanem a teljes megvalósítás során biztosítható kötelezettség.

A szigorítás a már futó projekteket sem kerüli el. A 2026. január 1-jén kiemelt státusszal rendelkező beruházásoknál is vizsgálni kell a megfelelést. Ez akár újratervezést is igényelhet, különösen akkor, ha a meglévő tervezési vagy kivitelezési szerződések nem garantálják a jogszabályi határidők betartását. A szankciók fényében a lakások árazását és értékesíthetőségét érintő korábbi elképzelések felülvizsgálata is indokolttá válhat.