Újra beindulhat Magyarország húzóágazata? Ettől a lépéstől várja a kormány a mesés fordulatot

A lakásépítés hajójának vitorlájából a 2008-ban kezdődött pénzügyi és gazdasági válság fogta ki a szelet. A jövedelmi viszonyok, a gazdálkodási feltételek, a finanszírozási lehetőségek és feltételek drasztikusan változtak meg ennek hatására.

Az átadott lakások száma, a projektek hosszú átfutási ideje miatt, nem azonnal csökkent, de a negatív hatás végül letaglózó volt: amíg 2008-ban közel 36 ezer új lakást adtak át, 2010-ben alig 21 ezret, a sokévtizedes mélyponton, 2013-ban pedig alig több, mint 7 ezret. A lakásépítő cégeket a kereslet visszaesése és a hitelek megdrágulása tántorította el az újabb projektektől. Ebben az időszakban a lakásárak is visszaestek, így a vevőknek sokkal jobban megérte újszerű (azaz néhány éve épült) vagy használt lakást venni, mint újat.

A vegetálás 2015-ig tartott. Ekkor a kormányzat jelentős támogatási programot indított. Egyrészt 27%-ról 5%-ra mérsékelte az új lakások után fizetendő áfa kulcsát, másrészt elindította, majd kis idő múlva felturbózta a gyermekeket nevelő családok számára elérhető CSOK-ot. Ezek az intézkedések növekedési pályára tették a lakásépítést. 2020-ban már 28 ezer új lakást adtak át, azaz ezek száma csaknem megnégyszereződött 2015-höz képest. 2021-ben és 2022-ben már kisebb volt a lendület, de mindkét évben 20 ezer körüli volt az átadások száma.

Aztán a visszaesés évei következtek, 2024-ben már csak 13,2 ezer lakás épült, 2025-ben pedig a GKI becslése szerint 12 ezer lakás átadása várható. Az elmúlt négy évben a családi házak építése nagyobb mértékben esett vissza, mint a társasházi lakásoké. Az előbbiek száma ebben az időszakban a harmadára csökkent, míg az utóbbiaké „csak” a felére.

Szabályozási vargabetűk

A 2016. január 1-én bevezetett kedvezményes áfa-kulcs 2020. január 1-től megszűnt, és az új lakások értékesítésére ismét a normál 27%-os áfa lett az irányadó. 2021-től a kormány újra bevezette az 5%-os áfát bizonyos az új lakásokra, külön feltételek mellett (bizonyos alapterület alatt, illetve a rozsdaövezeti területeken épülő lakások esetében). A kedvezményes áfa jelenleg is érvényben van, és a tervek szerint 2026. december 31-ig marad. Ha nem hosszabbítják meg a kedvezményt, akkor 2027. január 1-től ismét a 27%-os áfa lép életbe az új lakásokra. Ha ez bekövetkezik, az erős gyomrost jelente az ingatlanfejlesztőknek és a lakásépítő cégeknek, valamint az új lakást vásárolni szándékozóknak.

Hány új lakást kellene felépíteni?

A magyarországi lakásállomány a nemzeti vagyon legfontosabb eleme. Emellett a hazai lakásállomány közvetve a CO₂-kibocsátás legalább harmadáért felelős, főként a fűtés és hűtés energiaigénye miatt. Ezért kulcsfontosságú a lakások korszerűsítése a klímacélok eléréséhez, illetve az, hogy az újonnan épülő, energetikai szempontból hatékony lakások javítsák a teljes állomány mutatóit. Szakértői becslések szerint évente 25-30 ezer korszerű lakás megépítése lenne a minimum, ami ennek megvalósításához szükséges lenne. Mint fentebb láttuk, ennek az értéknek a fele-harmada épült fel 2024-ben és várhatóan 2025-ben is.

A Pénzcentrum korábban szakértők bevonásával foglalkozott a hazai lakáskrízissel, köztük a bérlakásépítések fontosságával és szerepével a probléma kezelésében.

A kormány újra besegít

Idén márciusban indult el a Lakhatási Tőkeprogram, ami ingatlanalapok ingatlanfejlesztésein keresztül törekszik ösztönözni a lakáspiaci kínálat növekedését, részben az állam által biztosított tőkéből, részben pedig magán-, illetve kereskedelmi banki hitel bevonásával. A tervek szerint ez a kombináció összesen akár 1000 milliárd forint összegű fejlesztéshez juttathatja a lakáspiacot. A program két fejlesztési és értékesítési ciklusában évente nagyjából 5 ezer új lakást, bérlakást és kollégiumi kapacitást jelent, ami összességében a kormány tervei szerint 30 ezer új lakás átadását jelentheti. Így a Lakhatási Tőkeprogram nem csupán az új lakások számát kívánja növelni, hanem a lakhatási formák diverzifikációját is elősegíti, ami hosszú távon elengedhetetlen a fenntartható lakáspiac kialakításához.

A másik eszköz az idén júliusban meghirdetett Otthon Start program, ami jelentős segítséget jelenthet az első lakásukat megvásárolni szándékozók számára. Az igénybe vételi feltételek jóval enyhébbek a korábbi állami ösztönző programokénál. A lakás teljes vételára nem haladhatja meg a 100 millió forintot (családi házak esetén a 150 millió forintot), valamint fajlagos ára nem lehet magasabb, mint 1,5 millió forint.  Az utóbbi korlátok miatt a budapesti új lakások kisebb részének megvásárlása esetén nyílhat lehetőség az Otthon Start hitel felvételére, de a vidéki területeken erős lehet az ösztönző erő. Az a kormányzati döntés, miszerint minden olyan, legalább 250 lakásos projekt, amelyben a lakások legalább 70%-a megfelel az Otthon Start program kritériumainak, kiemelt nemzetgazdasági beruházássá válhat, ugyancsak látványosan javíthat a nagyobb fejlesztők építési kedvén.

Mindez azt is jelenti, hogy a következő két-három évben jelentősen növekedhet az átadásra kerülő lakások száma, jellemzően ugyanis ennyi az átfutási idő az építési engedély kiadása és a használatbavétel között. Mi lehet az Otthon Start program valódi hatása a hazai lakásépítésre? A pozitív hatás csak két-három éves távlatban lehet érzékelhető. 2026-ban elindulhat 20–25 ezer új lakás fejlesztése a 3%-os hitelprogram keretében, ami közel megduplázhatja a kivitelezés és előértékesítés alatt álló projektek számát a jelenlegihez képest.

A tényleges átadások tömegesen várhatóan 2027 második felétől jelennek meg a piacon. E két intézkedéscsomag a lakáskínálatot a következő években növeli, ami elősegíti a lakásmobilitást.