Így lehet 2025-ben féláron lakást venni itthon: húzós trükk, de legális, ha bejön

A banki árverésekre került ingatlanok általában olyan jelzáloggal terhelt lakások vagy házak, amelyek tulajdonosai nem tudták fizetni a hitelüket. Ilyenkor a pénzintézet – végső megoldásként – végrehajtási eljárás során elárverezteti az ingatlant. Az ingatlanárverés működése sok szempontból hasonlít a hagyományos – például ingóságokra vonatkozó – árverésekhez, de itt jellemzően valamilyen tartozás miatt kerül sor a folyamatra. Leggyakrabban akkor találkozhatunk vele, amikor a tulajdonos nem tudja fizetni a jelzáloghitelt, és a bank vagy más végrehajtó szerv árverésre bocsátja az ingatlant.

Akár lakott lakásra is lehet licitálni

A közhiedelemmel ellentétben nem ritka, hogy az árverés tárgya egy lakott ingatlan. Előfordulhat, hogy a lakásban még az eredeti tulajdonos él, vagy albérlők lakják, és az új vevőnek kell majd intézkednie a későbbi használatról. Ha bérlők vannak az ingatlanban, az új tulajdonos dönthet arról, hogy meghosszabbítja-e a szerződést, vagy ki szeretné-e őket költöztetni.

Az árverést lebonyolító fél, amely lehet akár a bank, NAV, bíróság vagy esetleg végrehajtó is, meghatározza az ingatlan kikiáltási árát, valamint a licitlépcsőt (azt a minimális összeget, amellyel emelni kell az ajánlaton). A résztvevők ezt követően a megadott paraméterek és az elérhető műszaki adatok alapján elkezdhetnek ajánlatot tenni. A licit egészen addig tart, amíg már nincs újabb ajánlat, azaz a legmagasabb összeggel licitáló fél nyeri meg az ingatlant.

A legtöbb esetben az árverésen induló ingatlanok kikiáltási ára jelentősen alacsonyabb, mint a piaci értékük – sokszor csak 50-70%-a annak. Az ár meghatározása hivatalosan történik: a NAV vagy a végrehajtó által megbízott értékbecslő állapítja meg az irányárat.

Éppen ezért, ha van rá lehetőség, érdemes személyesen is megtekinteni az ingatlant még az árverés előtt – már ha a körülmények ezt lehetővé teszik. Az ingatlan állapota, elhelyezkedése vagy épp a bent lakók helyzete mind befolyásolhatja azt, hogy valóban jó üzletet kötünk-e.

Az árveréseken induló ingatlanokat sokszor a piaci ár alatt, akár 70-80%-os áron hirdetik meg. A licitálás ráadásul sok esetben online történik, a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar elektronikus árverési rendszerén keresztül (e-arveres.mbvk.hu), így a folyamat teljesen nyomon követhető, és bárki számára hozzáférhető.

Mik lehetnek a hátráltató tényezők?

Bár elsőre jól hangzik a „féláron lakás” ígérete, a kockázatok valósak és komolyak. Számos hátráltató tényező lehet ezekkel az ingatlanokkal kapcsolatban, amelyre Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője és Balogh László, az Ingatlan.com elemzője is felhívta a figyelmet.

Elsősorban az árverésre kínált ingatlanokat a legtöbb esetben nem lehet előzetesen megtekinteni, mivel az adósok, (akik gyakran még az ingatlanban élnek) nem engedik be sem az értékbecslőt, sem az érdeklődőket. Emiatt a vásárlás gyakorlatilag „vakon” történik, ami komoly kockázatot jelent, különösen azok számára, akik saját otthon céljából vásárolnának.

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint az árveréses úton megszerezhető ingatlanokra nem jellemző a gyors birtokbavétel, ami komoly kockázatot jelenthet a lakhatási céllal vásárlók számára. Mint elmondta, a vevő csak akkor tud beköltözni az adott ingatlanba, ha az már hivatalosan a követeléskezelő cég nevére került, és a korábbi tulajdonos vagy bérlő önként elhagyta azt.

Ha az ingatlan továbbra is lakott, és a bentlakó nem hajlandó kiköltözni, a birtokbaadás csak jogi úton történhet meg – ez a folyamat azonban hónapokig, sőt extrém esetben akár egy évig is elhúzódhat. A helyzetet tovább nehezítheti, ha a kilakoltatási moratórium időszaka alatt indul az eljárás, amikor jogszabály tiltja a lakóingatlanok kiürítését.

Szegő hangsúlyozta: az ilyen típusú vásárlásokat kifejezetten befektetőknek ajánlják, akik hosszabb távon terveznek, és tisztában vannak a kockázatokkal. Aki gyorsan szeretne beköltözni, annak ez a piac egyértelműen nem megfelelő. 

Az ingatlanok műszaki állapota is sokszor ismeretlen, így a vevőnek jelentős tartalékkal kell számolnia az esetleges felújításokra, akár több millió forintos pluszkiadással is. További kockázatot jelentenek a közműtartozások, amelyeket ugyan a korábbi tulajdonosnak kellene rendeznie, a szolgáltatók gyakran mégis csak a teljes tartozás kiegyenlítése után hajlandók visszakapcsolni az ellátást.

Ráadásul, sok ilyen ingatlan rossz állapotú, vidéki, alacsony keresletű településen található, így a piacon is nehezen értékesíthető. A jogi buktatók feltérképezéséhez pedig mindenképp érdemes tapasztalt ügyvéd segítségét kérni. Az ilyen ügyletek tehát leginkább rutinos befektetőknek ajánlhatók.

Hogyan lehet elkerülni az átveréseket?

A Pénzcentrumnak nyilatkozó szakértők szerint a legfontosabb, hogy árveréses ingatlan vásárlásába soha ne vágjunk bele szakértői háttér nélkül. Egy tapasztalt ügyvéd már a folyamat elején feltárhatja az ingatlan jogi helyzetét, a tulajdonosi viszonyokat, az esetleges terheket, valamint a közműtartozásokat.

Kiemelten fontos, hogy csak megbízható, hivatalos forrásból tájékozódjunk, és kerüljük az átláthatatlan ajánlatokat. Előleget, foglalót vagy bármilyen összeget soha ne adjunk át magánszemélynek vagy ismeretlen cégeknek, főleg ne készpénzben.

Árverési trendek az elmúlt időszakban

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) legfrissebb adatai szerint 2024 első három negyedévében összesen 1263 ingatlannal kapcsolatos végrehajtási cselekményt hajtottak végre Magyarországon. Ez a szám jelentős csökkenést mutat az előző év azonos időszakához képest, hiszen 2023 egészében összesen 2305 ilyen esetet regisztráltak. (Igaz, egyelőre a tavalyi, utolsó negyedéves adatok még nem állnak rendelkezésre). 

A legnagyobb arányban továbbra is a sikeres árveréseket követő birtokbaadások dominálnak: 2024-ben eddig 778 ilyen eset történt, míg 2023-ban ez a szám 1502 volt. Az önkényesen elfoglalt lakások kiürítése is számottevő maradt: 2024 első három negyedévében 111 ilyen ügyet kezeltek a hatóságok, szemben a 2023-as 138-cal. A rendőri közreműködéssel végrehajtott kilakoltatások száma idén eddig öt volt, ami nem mutat jelentős eltérést a tavalyi háromhoz képest. Az MBVK oldalának keresője szerint jelenleg 2080 ingatlan vár árverésre Magyarországon, a fővárosban mintegy 63 darab.