Horror a magyar ingatlanpiacon: nincs könnyű helyzetben, aki most építkezne

Bár egyelőre még nem fogytak el a beépítésre alkalmas lakóövezeti és külterületi telkek, de a számuk jelentősen lecsökkent a legnépszerűbb lokációkban. Budapesten például 2017 márciusához képest 2021 májusára 60 százalékkal csökkent az eladó telekhirdetések száma: 3214 darab helyett már csak 1324 darab érhető el - jelentette ki a Pénzcentrum kérdésére Balogh László.

A fővárosi építési telkek átlagos négyzetméterára pedig ugyanezen idő alatt 47 ezer forintról 93 ezer forintra nőtt,vagyis megduplázódott.

Az elmúlt 1 év, amit a lakáspiac a koronavírus árnyékában töltött felerősítette az igényt a házak iránt, ráadásul a kedvezményes lakásáfa is visszavezetésre került, ennek következtében csak az elmúlt 12 hónapban harmadával nőtt az eladó telkek átlagos négyzetméterára. Hasonló volt a forgatókönyv a budapesti agglomerációban: Pest megye telekkínálata szintén 60 százalékkal csökkent 2017 óta, de a telekárak "csak" másfélszeresükre nőttek, így most négyzetméterenként átlagosan 16 ezer forintot kérnek egy Pest megyei telekért a tulajdonosok és az ingatlanközvetítők. A szemfüles olvasók hamar kiszámolhatják, hogy ez több mint 80 százalékkal kevesebb mint, amit a fővárosban kell fizetni, ezért nem meglepő, hogy a nagyvárosokból az agglomerációba költözés az elmúlt egy évben új lendületet kapott

- ismertette az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ráadásul ez nem csak Budapestre jellemző. A megyeszékhelyen a legnagyobb felértékelődés Kecskeméten történt, ahol az elmúlt 4 évben megduplázódtak a telekárak, és most átlagosan 12 ez er forintot kell négyzetméterenként fizetni. A dobogó második fokán Győr és Veszprém áll 68 százalékos drágulással és 25, illetve 15 ezer forintos négyzetméterárral, míg a harmadik helyen Debrecen található 64 százalékos áremelkedéssel és 22 ezer forintos négyzetméterárral.

Az Otthon Centrum azt közölte: 2019-ben és 2020-ban egyaránt fokozott érdeklődés mutatkozott az építési telkek iránt. Az Otthon Centrum szinte darabra ugyanannyit adott el az említett két évben.

Jelentős különbség azonban, hogy 2020-ban országos átlagban 35%-kal magasabb áron (11,5 ezer Ft/m2) keltek el a telkek, mint az előző évben. Az idei adatok alapján viszont 9,2 ezer Ft/m2, ami nem jelent valós csökkenést. Egyszerűen arról van szó, hogy a drágább, népszerűbb helyekről jóval kevesebb telek értékesítést történt, mutatva, hogy igen szűkül a kínálat. A vásárlók pedig mind külsőbb területek felé igyekeznek.

- ismertette a cég. Emellett fontos még megemlítenünk, hogy telekárakban hatalmas különbségek vannak, akár városon belül is, mely elsősorban az elhelyezkedéstől, a beépíthetőségtől, közművektől, telek lejtésszögtől függ. A fentebb említett árak családi házépítésre alkalmas telkekre vonatkoznak.

Tapasztalatunk alapján erős növekedést mutat az agglomerációban az építési telkek piaca. Érden és Diósdon rengeteg építési telek talált új tulajdonosra és a környékén a kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel

- fogalmazott a Pénzcentrum kérdésére Laczi Csaba, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője.

Mit tehetnek az építkezők, ha elfogyott a telek?

A szakértők szerint mivel már egyre kevesebb az építési telek, a vásárlók más úton szereznének területet az új otthonuknak.

Megfigyelhető, hogy a bontásra ítélt ingatlanok iránt is megnőtt a kereslet. Budapest agglomerációjáról elmondhatjuk, hogy ahova csak lehet, építenek valamit. Számadatok nem állnak rendelkezésre, mert a bontásra ítélt ingatlanok eleve építési telekként kerülnek be az adatbázisba és így értékesítésre is. Budapesten belül elsősorban a zöldövezeti területeken népszerűek az építési telkek, de az agglomerációban virágzik leginkább a piac ezen szegmense

- fogalmazott Laczi Csaba. Ennek kapcsán Farsang Sándor, az OTP Ingatlanpont északkelet-magyarországi régióvezetője megjegyezte, régi tendencia, hogy a vevők elbontandó házakat keresnek, nem tapasztaltak nagyobb kiugrást mostanában.

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint is évek óta megfigyelhető, hogy azokban a városrészekben, amelyek a legvonzóbbak, a régi, két világháború között, vagy az ’50-es, ’60-as években épített házakat kifejezetten bontás és új építés céljára vásárolják.

Azokban a városrészekben, ahol a szabályozás a kertvárosias beépítés ellenére több (2-4-6 lakás) építését teszi lehetővé az ingatlanfejlesztők is aktívak, és konkurenciát jelentenek az egyéni építtetőknek nemcsak mivel megvásárolják az ingatlanokat, de azzal, hogy több lakást építenek, magasabb árat is adnak az eladóknak, ez hozzájárul a telekárak emelkedéséhez.

- tették hozzá.

Balogh László is úgy látja, hogy ha elfogytak a telkek, akkor szükségszerűen megmaradnak azok az ingatlanok, ahol található már valamilyen ingatlan, de ez erősen felújítandó vagy elbontandó. Bár ezek teljesen lakhatatlanok lehetnek, mégsem nulla az értékük, mert telekárban még mindig eladhatók. Emiatt szerinte felerősödött ezek iránt a kereslet, hiszen állami támogatást is igénybe lehet venni.

Több támogatás is járhat

Az Ingatlan.com szakértője kifejtette: három lehetősége van azoknak, akik inkább egy felújítandó vagy bontandó ingatlant vásárolnának:

• Egyrészt 2021 óta igényelhetik a lakásfelújítási támogatást maximum 3 millió forint értékben. Ez leginkább abban az esetben jöhet szóba, ha az adott ingatlan még lakható állapotú, és nem érdemes teljesen lebontani.
• Ha valaki a bontás mellett dönt, akkor dönthet úgy is, hogy saját maga építi fel a következő otthonát, így az alvállalkozók (kőműves, ács, burkolók, stb.) számlája után 5 millió forintot visszaigényelni. Fontos, hogy ebben az esetében az igénylőnek vállalnia kell, hogy 10 évig az ingatlanban fog élni.
• A másik lehetőség a bontás után, hogy generálkivetelezőt bízunk meg az otthonunk felépítésére a tulajdonunkban álló telken. így a kivitelező magát a házat tudja nekünk kiszámlázni 5 százalékos áfával értékhatár nélkül - valószínűleg ez lesz a legelterjedtebb megoldás a bontandó ingatlanokat keresők körében.