Így kereshetsz milliókat a nagy Otthon Start trükkel: nyitva maradt egy kiskapu a kedvezményes hitelnél?

Július elején érkezett a bejelentés az Otthon Start programról, amely szeptembertől indul: a kedvezményes lakáshitel összege legfeljebb 50 millió forint, a futamidő maximum 25 év, a kamat futamidő végéig fix, 3% - az önerő pedig 10%. Csak az első lakás - pontosabban: lakóingatlan - megvásárlása finanszírozható ebből, de könnyítés, hogy az is elfogadható, ha a vevőnek nem volt még 50 százalékot meghaladó tulajdoni hányada lakóingatlanban. 

A megvásárolt ingatlan vételára lakás esetén maximum 100 millió forint lehet, ház vásárlásakor 150 millióra emelték a limitet, de a négyzetméterár nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot. A legalább 2 éves TB-jogviszonyon kívül más életkori, vagy gyermekvállalási megkötés nincs.

EZ IS ÉRDEKELHET

Hihetetlen számok az új hitelről: a magyarok fele majdnem nullás önerővel vásárolna lakást

Több mint 5 ezer magyar próbálta ki az Otthon Start kalkulátort: sokan minimális önerővel vennének fel támogatott hitelt.

A hatályos adósságfék-szabályok alapján az igénylőnek legalább nettó 500 ezer forintos jövedelemre van szüksége, ha a maximális 50 millió forintot fel kívánja venni - ha nincs más hiteltartozása -, ugyanis annak a törlesztőrészlete a Pénzcentrum számításai alapján nagyjából 238 ezer forint lehet havonta.

Megvehetem a rokonom ingatlanát az Otthon Starttal?

A részletszabályok még nem ismertek, de ha érdemben nem szigorodnak a feltételek, az nagy kiskaput hagyhat nyitva, amivel rengeteg magyar élhet.

Ugyanis, ha a jogosult mondjuk papíron megveszi valamelyik rokona, például a szülei ingatlanát, akkor a család máris a piaci kamatoknál jóval kedvezőbb kondiciókkal juthat kölcsönhöz, amit immár szó szerint bármire fordíthatnak.

Ugyanakkor nem eszik ezt olyan forrón, legalábbis a Bankmonitor szakértői szerint bár az eddig megjelentek alapján nem lehet egyértelműen megmondani, hogy rokontól lehet-e ingatlant venni az Otthon Start keretein belül, de az eddigi támogatásokra (CSOK Plusz, Falusi CSOK) érvényes szabályok alapján ez nem valószínű.

Jellemzően támogatott hitelből közeli hozzátartozó ingatlanját nem lehet megvásárolni. Arra számítunk, hogy az új program esetében is érvényben lesz erre vonatkozóan valamilyen korlátozás

- mondta Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója.

És azoknak sincs jó hírünk, akiknek van a nevén valamekkora hányad egy ingatlanból (például örököltek), és az Otthon Starttal kivásárolnák a többi tulajdonost. Ugyanis a szakember szerint az eddigi lakáscélú támogatott hiteleknél a résztulajdon vásárlása jellemzően nem működött.

Emiatt könnyen elképzelhető, hogy ez a jelenlegi új hitel kapcsán sem lesz ez megengedett. De a végleges szabályok megjelenéséig biztosat nem lehet mondani a témában

- fogalmazott Argyelán József.

Milliókat hozhat, ha tényleg működik a trükk

A részletek tehát még nem ismertek, de mint a szakértő elmondta, benne van a pakliban, hogy becsukják ezt a tátongó kiskaput. Utánaszámoltunk, mi lenne, ha mégsem élesedne további szigorítás az Otthon Startban, és meg lehetne lépni a fentebb vázolt szcenáriót. 

A rokontól való ingatlanvásárlásnak nincsenek különösebb szabályai, megkötései Magyarországon, viszont a banki hitelbírálatkor azért figyelembe veszik ezt a tényt - ez minden lakáshitelre általánosan igaz, nem csak az Otthon Startra. Így, ha meg szeretnénk kapni a kölcsönt, akkor érdemes például reális árat megadni - ha az adott ingatlan nem ér pl. 55 millió forintnál többet, akkor ne srófoljuk fel a rokonokkal a vételárat, hogy ki lehessen maxolni a támogatott hitelt. A bankok jellemzően 20 százalékos eltérést tolerálnak a piaci ár és a vételár között, de előfordulhat, hogy ilyen esetekben ezt szigorúbban veszik. Úgyhogy, ha ebben gondolkodunk, érdemes precíz értékbecslést készíttetni.

Tegyük fel, hogy a rokoni ügylettel kimaxolják a lehetőségeket, és 50 millió forint szabadon felhasználható tőkéhez jut a család. Megnéztük, milyen kilátásai vannak annak, aki például álampapírba feketi ezt az összeget: kompenzálja-e a hozam a futamidő alatt kifizetett törlesztőrészleteket?

Nos, a matek egyszerű: amennyiben a hozam évről évre felülmúlja a hitel kamatterhét, a teljes konstrukció pénzügyileg pozitív egyenleget eredményez.

Azaz amennyiben valaki 3%-os fix kamatozású hitelt vesz fel, és az így kapott 50 millió forintot 6,1%-os éves hozamot biztosító állampapírba fekteti (például az épp futó Magyar Államkötvény 2028/B-sorozat), évi több mint másfél millió forint tiszta nyereséget realizálhat. A hitel éves költsége 1,5 millió forint, míg az állampapír ugyanennyi összegre 3,05 millió forint hozamot termel, így a különbség évente hozzávetőleg 1,55 millió forint. 

Ha Fix MÁP-ba fektetünk 5 évre, azzal most 6,5%-os éves hozamot lehet elérni. Ez az állampapír évente 3,25 millió forintot hoz. Így az éves tiszta hozam kb. 1,75 millió forint, ami 5 év alatt összesen nagyjából 8,75 millió forint adómentes nyereséget jelent.

Fontos azonban figyelembe venni, hogy a tőkét mindenképpen vissza kell fizetni, havonta vonni fogják a hitel törlesztőjét, azaz tisztán a hozamra játszik az, aki ilyen konstrukcióban gondolkodik. Emellett számolni kell azzal is, hogy ha valamilyen okból az állampapírt idő előtt el kell adni, az veszteséggel is járhat. A bank a hitelhez különféle biztosítékokat is kérhet, például ingatlanfedezetet vagy portfóliót. Összességében tehát – megfelelő körültekintéssel és pénzügyi tartalékkal – ez a megoldás megérheti, de nem teljesen kockázatmentes.

Kutatás a PMÁP-kamatok befektetési lehetőségeiről

Az elmúlt mintegy 6 hónapban a kereskedelmi bankok versenyre keltek a lakossági állampapírokból (különösen a Prémium Magyar Állampapírból - röviden PMÁP) befolyó kamatok befektetési lehetőségeiért. Sokszor egymásra licitálva kínáltak és kínálnak a különböző típusú számlák (hagyományos bankszámla, értékpapírszámla, TBSZ, NYESZ) nyitásáért anyagi jutalmat, juttatást vagy visszatérítést a maguk sajátos és egyedi módján. A juttatásokért az ügyfeleknek természetesen különböző feltételeket kell teljesíteniük, nincs ingyen ebéd, ahogyan szokták mondani. A kérdés az, találkoztál-e ilyen jellegű számlanyitási akciókkal? Részt vettél bennük?

Címlapkép: Máthé Zoltán, MTI/MTVA