A 20 százalékos titok, amiről nem szívesen beszélnek a bankok

A bankunk kiválasztásakor fontos szempont lehet, hogy mekkora hitelt tud nyújtani a pénzintézet, hiszen a kiválasztott lakás megvásárlásához lehet, hogy a lakás értékének jelentős részét fel kell vennünk. Az viszont eltérő, hogy mi alapján állapítja meg a bank az ingatlan értékét.

Állami szabályoknak is meg kell felelni

A hitelfedezeti mutató számításánál a bankoknak figyelembe kell venniük a törvény által meghatározott maximális kitettséget, ami a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének 80 százaléka. Ezen belül saját finanszírozási arányokat alakítottak ki, mely függ a fedezetül felajánlott ingatlan területi elhelyezkedésétől és az igénylők jövedelmi helyzetétől.

A jegybank által bevezetett hitelfedezeti mutató (HFM) szintén 80 százalékban maximálja a felvehető hitelösszeget lakáshitelek esetén, igaz, ezen szigoríthatnak, ha nem tartják megfelelőnek a hitelezési folyamatokat.

Nagy eltérések lehetnek a bankoknál

 - monda el kérdésünkre Fitos Szilárd, a Hitelnet.hu portál hitelszakértője.

Az állami szabályok betartása mellett is nagy eltérések lehetnek a bankoknál. Ennek egyik oka, hogy a hitelintézetek két dolgot vehetnek figyelembe a maximális hitelösszeg megállapításakor:

• A forgalmi értéket vagy

• A hitelbiztosítéki értéket

A forgalmi érték az az ár, amely az adás-vételi szerződésben is szerepel, így egyértelmű összegről van szó.

- teszi hozzá a szakértő. Mivel az állami hitelfedezeti szabályok a fogalmi érték 80 százalékában maximálják a felvehető hitelösszeget, ezért a hitelbiztosítéki érték meghaladhatja a 80 százalékot, de ebben az esetben sem lehet több, mint a forgalmi érték 80 százaléka.

Lényeges, hogy az egyes bankok az általános maximális finanszírozási aránytól eltérhetnek. A ténylegesen adható hitel arányát befolyásolja

• a havi jövedelem és

• az ingatlan területi elhelyezkedése is.

Az előbbi a jegybank jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatójától függ, miszerint az igazolt havi jövedelem maximum 50 százaléka lehet a törlesztőnk. Az utóbbi esetén pedig a megyeszékhelyeken, nagyobb városokban magasabb a finanszírozási arány, mint kisebb településeken.

Mekkora lehet az eltérés?

Ha azt vesszük alapul, hogy az adás-vételi szerződésben a hitelbiztosítéki értéknél 20 százalékkal alacsonyabb ár kerül rögzítésre, akkor a hotelbiztosítéki értékhez képest ennyivel kevesebb kölcsönt kaphatunk a banktól. Ez egy 10 millió forint értékű lakás esetén 2 millió forintot jelent.

Egyes bankok a szabály szerinti maximumnál alacsonyabb hitelfelvételt tesznek lehetővé, így náluk kisebb hitelösszeghez juthatunk. Azt azért érdemes hozzátenni, hogy a bankok a saját belső szabályzatuktól eltérhetnek a törvény által megengedett keretek között. Egyébként minél kevesebb hitelt veszünk fel az ingatlan értékéhez képest, annál biztosabb, hogy végül vissza tudjuk fizetni a kölcsönt, és ezt a bank akár kamatkedvezménnyel is jutalmazhatja.