Sehogy sem jön ki a matek: ők azok a magyarok, akiknek esélyük sincs egy új lakásra

Tavaly év végén a 2024-es, bruttó 266 800 forintos minimálbér 9%-kos fejlesztéséről született döntés, így az januártól bruttó 290 800 forintra emelkedett. Ez kedvezmények nélkül számolva nettó 193 382 forintnak felel meg, ami azt jelenti, egy olyan (házas)pár, amelynek mindkét tagja ezt az összeget keresi meg, az havi nettó 386 764 forintból kell gazdálkodjon. Ha feltételezzük, hogy ez a pár jelzáloghitel felvételével szeretne lakást vásárolni, úgy a jelenleg érvényes főszabály szerint a jövedelmük maximum 50%-át kitevő havi törlesztőrészletet vállalhatnak magukra. A szóban forgó példában tehát egyikük fizetésének teljes egésze mehetne a hitel törlesztésére, a pár másik tagjának fizetéséből pedig a megélhetési költségeket kellene fedezniük.

Abba most nem mennénk bele, hogy a jelenlegi megélhetési költségek mellett mennyire reális, hogy két felnőtt személy fedezni tudja a havi kiadásait 193 382 forintból. A továbbiakban kizárólag azt fogjuk vizsgálni, hogy mekkora jelzáloghitel felvételére lehet elég a fent megnevezett összeg.

A Pénzcentrum kalkulátorával elvégzett számítás szerint az általunk elképzelt párnak jelenleg maximum 25,5 millió forint felvételére lenne lehetősége, amennyiben a futamidő 20 év. Ebben az esetben a jelenleg elérhető legolcsóbb hitelajánlatnak 191 326 forint lenne a havi törlesztőrészlete. Amennyiben a pár hosszabb, 25 éves futamidőt választana, úgy a hitelösszeget 28 millió forintig emelhetnék – ebben az esetben a törlesztőrészlet 190 463 forint lenne a legolcsóbb ajánlat esetében.

Tehát a második esetben a futamidő még valamelyest kisebb is lenne, jóllehet a futamidő végéig visszafizetendő összeg lényegesen magasabb lenne – az első esetben 45 918 276 forintos teljes visszafizetés a második esetben 57 138 757 forintra emelkedne.

Ha feltételezzük, hogy a pár kizárólag a kötelezően elvárt, a megvásárolni kívánt ingatlan 20%-át kitevő önerővel rendelkezik, úgy a fenti hitelösszegekkel számolva maximum 31,875 millió, illetve 35 millió forintos ingatlan megvásárlására lenne lehetőségük.

Mire elég ez manapság?

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) jelenleg elérhető legfrissebb, 2024. III. negyedévére vonatkozó adatai szerint a szóban forgó időszakban országosan 516 ezer forint volt a használt lakások átlagos négyzetméterára. Amennyiben ebből indulunk ki, úgy azt mondhatjuk, hogy a példánkban szereplő pár 61,8 illetve 67,8 négyzetméteres ingatlan megvásárlására lenne képes.

Érdemes persze megjegyezni, hogy ezen a téren (is) hatalmas különbségek tapasztalhatók az ország egyes részei között – Budapesten például az országos átlag közel dupláját, 972 ezer forintot kértek el átlagosan egy négyzetméterért, ezzel szemben a legolcsóbbnak számító dél-alföldi községekben mindössze 88 ezer forintot. Mindez azt jelenti, hogy a fővárosban mindössze 32,8 illetve 36 négyzetméteres, míg a dél-alföldi községekben pedig 362,2 illetve 397,8 négyzetméteres ingatlanra is futná az általunk számolt 31,875 és 35 millió forintokból.

A helyzet még kevésbé kedvező, ha a pár új lakást szeretne vásárolni, elvégre azok átlagos négyzetméterára 2024. III. negyedévében országosan 1,249 millió forint volt. Ezt alapul véve azt mondhatjuk, hogy a minimálbérből élő párnak mindössze 25,5 illetve 28 négyzetméteres kis lakásra lenne pénze, legalábbis a fővároson kívül. Budapesten még ennyire sem – a fővárosi 1,392 milliós átlagos négyzetméterárral számolva már be kellene érniük egy 22,9 illetve egy 25,1 négyzetméteres lakással.

Van, ahol ez egyszerűen nem elég

A kérdést azonban nem csak az átlagos négyzetméterár, hanem az ingatlanok átlagára felől is megközelíthetjük. A KSH szerint 2024. III. negyedévében országos szinten átlagosan 31,8 millió forintba kerültek a használt ingatlanok. Ez mindössze 75 ezer forinttal marad el az általunk számolt 31,875 forinttól, tehát a kisebb, 25,5 millió forintos hitel felvételével éppen csak megvalósítható egy ilyen ingatlan megvásárlása. Sőt, valójában ebben az esetben egy hajszálnyival kisebb, 25,44 millió forintoshitel felvétele is elegendő lenne, aminek jelenleg 190 876 forinttól indul a törlesztőrészlete 20 éves futamidő esetén.

A fővárosi átlagárból kiindulva viszont azt kell mondanunk, hogy az általunk elképzelt párnak nem sok esélye lenne – a 2024. III. negyedévére számolt 52,4 millió forintos átlagár 80%-a 41,92 millió forint, amitől még a nagyobb, 28 millió forintos maximális hitelösszeg is jelentősen elmarad.

A példánkban szereplő pár tehát a fővárosban még egy használt ingatlant sem lenne képes megvásárolni.

Ezek után talán mondanunk sem kell, hogy új lakás vásárlására még kevesebb esélyük lenne, hiszen azok országos átlagára már 65,8 millió forint volt a vizsgált időszakban. Ennek az összegnek pedig még a nagyobb, 28 millió forintos hitelösszeg is csupán a 42,6%-át teszi ki, ami mindössze a felét teszi ki a 80%-os aránytól (ugyanis továbbra is feltételezzük, hogy az ingatlan 20%-át valamilyen módon képesek önerőként felmutatni). A fővárosban még magasabb, 71 millió forint volt az új ingatlanok átlagára, aminek a 28 millió forintos nagyobb hitelösszeg is már csak a 39,4%-át teszi ki.

Elmondható tehát, hogy a minimálbérből élők számára jelenleg teljesen elérhetetlen célnak tűnik egy új lakás vásárlása. Sőt mi több, még egy átlagosnak számító használt ingatlan megvásárlása is épp csak megvalósíthatónak tűnik, amennyiben az az országnak egy kevésbé frekventált helyén helyezkedik el. A fővárosban pedig még egy használt ingatlan megvásárlására sem mutatkozik túl sok esély a jelenlegi árak és a minimálbér mostani szintje mellett.

Csak romlik a helyzet

Fél évtizeddel ezelőtt, 2020-ban bruttó 161 ezer forint volt a minimálbér összege, ami kedvezmények nélkül számolva nettó 107 ezer forintot jelentett. Az általunk elképzelt pár jövedelme tehát 2020-ban maximum 107 ezer forintos havi törlesztőrészlettel lett volna terhelhető.

A szóban forgó évben 4% körül mozgott a lakáshitelek átlagos évesített kamatlába, így a pár akkoriban úgy 17,5 millió – 20 millió forintos hitelösszeget vehetett volna fel annak függvényében, hogy a futamidő 20 vagy 25 év. Változatlanul azt feltételezve, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan vételárának 20%-át kitevő önerővel rendelkeztek volna, 21,875 millió illetve 25 millió forint lett volna az a keret, amiből annak idején gazdálkodhattak volna.

A KSH-adatok szerint 2020-ban országosan a használt lakások átlagos négyzetméterára 282 ezer, míg az új lakások átlagos négyzetméterára 615 ezer forint volt. Ezek, illetve a fent számolt összegek alapján azt mondhatjuk, hogy öt éve 77,6 – 88,7 négyzetméteres használt, illetve 35,6 – 40,7 négyzetméteres új lakást tudott volna az általunk elképzelt pár megvásárolni.

Mint írtuk, a jelenlegi országos árak és a jelenlegi minimálbér mellett használt lakásból 61,8 – 67,8 négyzetméterre, míg újból 25,5 illetve 28 négyzetméterre futná. Ez a használt lakások esetében 20,4% - 23,6%-os, míg az új lakások esetében 28,4% - 31,2%-os alapterület-csökkenést jelent az öt évvel ezelőtti állapotokhoz képest.

2020-ban 19,2 millió forint volt a használt lakások átlagára, tehát a pár akkoriban még 20 éves futamidő mellett is képes lett volna egy ilyen ingatlant megvásárolni. Ugyanakkor az új lakások átlagára már 2020-ban is 36,6 millió forint volt, tehát erre már akkoriban sem lett volna elegendő pénze egy minimálbérből élő párnak.

Új lakást tehát már 2020-ban is csak akkor tudtak volna megvásárolni, ha a minimálisan elvárt 20%-os önerőnél többet tudtak volna felmutatni, vagy ha esetleg további adósokat is bevontak volna az ügyletbe, hiszen úgy növelhették volna a terhelhető jövedelmet, ezáltal pedig nagyobb hitel felvételére lettek volna képesek.

Elmondhatjuk tehát, hogy a minimálbér növekedése nem tartja az iramot a lakásárak növekedésével és a lakáshitelek drágulásával, a minimálbérből élő (házas)párok ma kisebb ingatlant tudnak hitelből megvásárolni, mint öt évvel korábban.