25 °C Budapest
Photo of a couple going through  financials problems

Bérelni vagy venni? Ezekben a magyar városokban olcsóbb a hitelt fizetni, mint albérletet kivenni

2022. július 11. 10:01

Örök dilemma az albérletben élők számára, hogy olcsóbb-e fizetni a bérleti díjat, vagy hasonló nagyságú hitel törlesztőrészletet vállalva már saját lakást is lehetne venni. Hamarosan megindul az egyetemisták rohama az eladó és kiadó lakásokért, miközben a fizetendő díjak, hitelkamatok rohamosan emelkednek. Ilyen bizonytalan gazdasági helyzetben különösen fontos, hogy megalapozott pénzügyi döntést hozzon az ember, ne ugorjon fejest egy olyan hitelbe, amelyet aztán nem tud törleszteni, vagy ne fizessen többet egy albérletért, mint amit a banknak kellene fizetnie, hogy megvegyen egy lakást. A Pénzcentrum friss elemzéséből kiderül, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken alacsonyabb-e az albérleti díj, vagy olcsóbb ingatlant vásárolni és a banknak törleszteni.

Az utóbbi években rengeteg ellentétes folyamat zajlott a lakáspiacon. A pandémia alatt megcsappant a kereslet a városi lakások iránt, és nőtt az agglomerációs ingatlanok iránt. A rövidtávú lakáskiadásnak, AirBnB-nek is betett a járvány, így rengeteg ilyen lakás vált hosszútávon kiadóvá, vagy eladóvá. Az építkezések drasztikusan drágultak, közben a különböző lakossági támogatási formák bővültek, ismét megkavarva a kártyákat. Friss adatok alapján a legtöbb lakáshitelt még mindig használt lakás vásárlásra folyósítják a bankok, viszont a korábbi évekhez képest az új lakás vásárlás hitelcél nagyon előretört. A jegybanki alapkamatemelés következtében szintén emelkedő banki kamatok viszont sokakat elrettenthetnek lakáscéljaiktól, ráadásul a forint gyengülése a külföldi vásárlókat, befektetőket hozza helyzetbe a lakáspiacon.

Hamarosan indul az egyetemisták rohama is a kiadó és eladó lakásokért: július 21-én derül ki, kit hová vettek fel. Friss elemzések szerint a használt lakások ára a következő egy évben 6, az új lakásoké csaknem 10 százalékkal emelkedhet és a lakáspiaci túlkereslet várhatóan a következő egy évben is fennmarad minden régióban. A lakásbérleti piacon is a következő egy évben 7 százalék körüli díjemelkedés valószínű. Budapesten már eddig is átlagosan 7,5 százalékkal nőttek az albérletárak egy év alatt, egyes vidéki városokban pedig még ezt is meghaladta az emelkedés üteme. A gyenge forint, a háború elhúzódása, a növekvő hitelkamatok, és az infláció - csak hogy a legfontosabbakat említsük - mind bizonytalanságot eredményeznek vevői oldalról.

Nem újkeletű a dilemma, hogy a magas albérleti díjak fizetésénél, amelyekkel jelenleg is találkozni, nem lenne- olcsóbb ingatlant venni, majd fizetni a banknak a havi törlesztőrészleteket. Most azonban még nagyobb bizonytalanság övezheti a vásárlást tervezőket. Ezért megvizsgáltuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken mennyibe kerül egy albérlet havidíja átlagosan, és hogy ugyanott egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlása esetén mekkora lenne a legkedvezőbb hitel törlesztőrészlete. Azt is listáztuk, az adott városban mekkora önerőre lenne szükség az átlagos négyzetméterárak alapján.

Mennyibe kerülnek az albérletek?

Nem meglepő módon a legdrágább Budapesten lakást bérelni, átlagosan 190 ezer forintot kell fizetni albérleti díj címén az ingatlan.com júniusi adatai szerint. A fővároson belül pedig a II., V. és XII. kerület a legköltségesebb, és  XX., XXI., XXIII. kerületek a legkedvezőbb árfekvésűek. Megyeszékhelyek közül vezet Veszprém (150 ezer), Debrecen (144 ezer) és Székesfehérvár (140 ezer), és Szekszárd (95 ezer), Salgótarján (93 ezer), és Békéscsaba (83 ezer) a sereghajtók.

Azt gondolhatnánk, hogy amelyik városban drága az albérlet, ott a lakásárak is hasonlóan magasak - viszont ez nem minden esetben van így. Tatabányán például viszonylag magasak az átlagos albérleti díjak (138 ezer), négyzetméterárak alapján viszont középmezőnyhöz tartozik. Egerben ugyanígy viszonylag drágák az albérletek, a lakásárak alapján viszont jobbak a kilátások. Salgótarjánban az albérletek is olcsóbbak, viszont az átlagos négyzetméterár is alacsony más megyeszékhelyekhez képest.

Mennyibe kerülne egy 50 m2-es lakás?

A panel- és téglalakások átlagos négyzetméterárairól Budapest kerületeiben és a megyeszékhelyeken januári adatok álltak rendelkezésre. Idén januárban a használt lakások budapesti piacon a panelek átlagos négyzetméterára 643 ezer forintot tett ki, a megyeszékhelyeken pedig 421 ezer forintnál járt, míg a téglaépítésűeké a fővárosban 867 ezer forintot, a megyeszékhelyeken pedig 491 ezer forint volt. Vannak városok, ahol az albérleti díjak viszonylag magasak, viszont a panellakások négyzetméterára egészen kedvező maradt:

Természetesen azt nem szabad kihagyni a képletből, hogy ingatlant Magyarországon nem lehet önerő nélkül vásárolni. Tehát igazából a dilemma, hogy béreljünk-e vagy vegyünk, azoknak realitás, akik az önerőt elő tudják teremteni. Egyre szigorúbbak a bankok is a hiteligénylőkkel szemben a járvány óta: alaposan vizsgálják a hitelképességet, ráadásul a babaváró hitel teljes összege sem számítható be önerőként és az MNB határozottan bírálja a gyakorlatot, amikor egy jelzálog hitelhez kapcsolódó önerőt személyi hitelből engednek fedezni. Így annak érdemes belevágni a lakásvásárlásba, akinek az önerő rendelkezésére áll.

Ebben az elemzésben a feltételezett vételár 20 százalékát vettük önerőnek, ez azonban bankonként eltérő lehet. Ha tegyük fel, albérlet fizetése helyett egy 50 m2-es téglalakást vásárolnánk, az átlagos négyzetméterárak alapján Budapesten 43,35 millió forintra lenne szükség, melyből 8,67 milliót önerőből kellene finanszírozni. Egy ugyanakkora panel esetében elég lenne 6,43 millió forint önerő. Persze kerületenként ez is eltérhet: a II., III., XI., XIII., XIV., és XXII. kerületekben drágább egy panel is az átlagnál, a többi kerületben viszont kedvezőbb. Az viszont biztos, hogy számításaink szerint az átlagokat tekintve

minimum 5 millió forint önerőt kell előteremteni ahhoz, hogy valaki a fővárosban egy 50 m2-es lakást tudjon vásárolni.

A megyeszékhelyek közül csak Veszprémben, Székesfehérváron, és Debrecenben kell ekkora önerővel rendelkezni egy panellakáshoz is, a többi városban kevesebb is elég lehet:

Természetesen az önerő összege nincs kőbe vésve - minél drágább az ingatlan, az önerő úgy nőhet, illetve a bank a hitelképességünktől függően meghatározhat magasabb arányú önerőt is. Ezért még egy kisebb, 50 m2-es lakás esetében is érdemes nagyobb önerővel kalkulálni, ne a hitelfelvételkor érjen bennünket meglepetés. Arra is érdemes felkészülni, hogy a banki kamatok, így a THM-ek folyamatosan emelkedni fognak: az MNB legutóbbi döntésével az eddigi 7,75 százalékról 200 bázisponttal 9,75%-ra emelte az irányadó kamatot. 

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 15 millió forintot, 20 éves futamidőre, már 6 százalékos THM-el, és havi 106 085 forintos törlesztővel fel lehet venni a Raiffeisen Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 6,42% a THM; a K&H Banknál 6,43%; az Erste  Banknál 6,67%,  a MagNet Banknál pedig 6,8%; míg az UniCredit Banknál 6,9%-os THM-mel kalkulálhatunk. Érdemes még megnézni a Sopron Bank, a Takarékbank, és természetesen a többi magyar hitelintézet konstrukcióját is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

Ez pedig azt jelenti, hogy a hitelajánlatokban a kamatok is nőni fognak. Amíg a járvány megelőzően a piaci - vagyis nem a támogatott, hanem a bankok által kínált - az olcsó lakáshitelek kamata 3-4 százalék körül mozgott, jelenleg a legkedvezőbb kölcsönök is 6,5-7 százalékos kamatozásúak. Ki tudja, meddig emelkednek még. (A személyi hitel kamatokról nem is beszélve.) Tehát most valóban rosszul járt, aki kivárt, és borítékolhatóan rosszul jár a jövőben is, aki már most megtehetné, hogy felveszi a hitelt, önereje is van, de nem cselekszik.

Igen ám, de mi van azokkal, akik arra várnak, hogy ismét 3 százalék legyen a hitelek kamatlába? Nos, egyrészt az nem mostanában lesz a jelen gazdasági helyzetben, másrészt a kedvezőtlenebb kamatozású hitelt - pl. egy most felvett 6,5 százalékos hitelt - később ugyanúgy ki lehet váltani a kedvezővel. Viszont ha tovább halogatja valaki a hitelfelvételt, lehet, hogy már csak 7,5 százalékra tud szerződni - biztosan veszít ezen, mégha később ezt is ugyanúgy kiváltja, mint a 6,5 százalékos hitelével tette volna, mert addig is többet fizetett. Néhány százalékos eltérés ugyanis óriási, több milliós különbséget eredményezhet a teljes visszafizetendő összegben.

Bérelni vagy venni?

Akinek az önerő nem jelent problémát, viszont nehezen tudna az albérleti díjánál nagyobb törlesztőrészletet kigazdálkodni, annak nagy dilemma lehet, hogy mekkora hitelt tud úgy felvenni, hogy a törlesztő ne haladja meg a jelenlegi költségeit, abból pedig mekkora lakás tudna vásárolni, illetve hol. Valójában erre a dilemmára csak egyéni válaszok léteznek.

Tegyük fel például, hogy egy Óbudai panellakást 170 ezer forintért bérelünk havonta. A lakótelepeken 39-50 milliós hasonló elhelyezkedésű, beosztású, méretű lakásokat kínálnak. 10 millió forint önerővel akkor 29-40 milliós hitelre lenne szükség. Ez törlesztőrészletben, ha a jelenlegi legkedvezőbb ajánlatot választjuk, akkor 25 éves futamidővel 197-273 ezer forint lenne. (A legkedvezőbb törlesztőrészlet könnyen kiszámolható a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorával.) Lehet, hogy a 197 ezer forint már túl nagy kiadás, vagy nincs 10 millió forint önerőnk, akkor nézhetünk hasonló ingatlant egy olcsóbb kerületben, vagy dönthetünk úgy, hogy kevesebb négyzetméter is elég. Ezért hangsúlyozzuk, hogy mindenki egyénileg tudja kiszámolni, mi éri meg neki: most mennyit fizet, milyen állapotú, nagyságú, felszereltségű lakás vásárlásában gondolkodik, mennyi az önereje, mekkora törlesztőrészletet tudna kigazdálkodni, stb.

Ettől függetlenül a rendelkezésünkre álló négyzetméterárak és albérleti díjak alapján kiszámoltuk, hogy az átlagokkal kalkulálni melyik városban lehet olcsóbb inkább venni, mint albérletet fizetni, ha az önerőt elő tudjuk teremteni. Ehhez a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorából kinéztük a legkedvezőbb banki ajánlatot az átlagos négyzetméterárakkal számolt vételárak önerőn felüli hitelrészére: így megkaptuk, mekkora törlesztővel kellene számolnunk egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlásakor, amennyiben az önerő a rendelkezésünkre áll. A hitel kondícióit 25 éves futamidővel számoltuk, használt ingatlan vásárlása esetén.

A számításból az derült ki, hogy egyes helyeken egy 50 m2-es panellakás megvásárlása kisebb havi kiadás, mint az átlagos albérleti díjat kicsengetni. Budapesti átlagban is, a bérlés 190 ezer, míg a panel induló törlesztőrészlete a legkedvezőbb hitel esetén 176 ezer (2022. július 6-i ajánlatok alapján). A II. kerületben még téglalakást venni is kisebb kiadás havi szinten, mint a bérleti díj, panelt pedig a IV, XVI., XIX. kerületben lehet kedvezőbb árfekvésben találni.

A megyeszékhelyek közül Tatabányán például annyira felmentek az albérleti díjak, hogy jobban megérheti vásárolni a hasi kiadásokat figyelembe véve, Szegeden, Egerben, Pécsen, Nyíregyházán, Szombathelyen és Miskolcon csak panelt érdemesebb venni, Zalaegerszegen és Salgótarjánban még a téglalakás is megéri az albérleti árakhoz képest.

Találd meg te is a legkedvezőbb lakáshitelt a Pénzcentrum kalkulátorával!

Címlapkép: Getty Images
Jogi nyilatkozat: A cikkben található kalkulációk adatai tájékoztató jellegűek, szerződéses ajánlatnak nem minősülnek! Az egyes konstrukciókat az adott paraméterek (termék jellege, összeg, futamidő) alapján, kalkulátorunk számításai szerinti legkedvezőbb aktuális ajánlatok figyelembe vételével választottuk ki. Az említett pénzügyi szolgáltatóktól a Net Média Zrt., mint a Pénzcentrum.hu üzemeltetője nem részesül a megjelenésükre tekintettel közvetlen díjazásban. További részletekért kattints ide!
NEKED AJÁNLJUK
PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2022. augusztus 11. 14:42
Üzemi híradóban ersítette meg ma, csütörtökön a Media1 néhány nappal ezeltti információját az Azonna...
Holdblog  |  2022. augusztus 11. 12:24
Az AMTD Digital kínai fintech vállalat július 15-én IPO-zott a New York-i tzsdén, 7,8 dolláros árfol...
Bankmonitor  |  2022. augusztus 11. 11:16
A legtöbb vállalkozónak szinte égnek áll a haja, amikor hiteligénylésrl és adminisztrációról, regisz...
MNB Intézet  |  2022. augusztus 11. 10:35
Bár továbbra is vannak viták a jegybanki szerepvállalás indokoltságát illeten, a 2020-as évek elejér...
Régi klasszikus tér vissza a magyar boltokba: sokak kedvence lesz ismét elérhető a polcokon

Tíz év után ismét megjelenhet Lakatos István Év Gyerekkönyve-díjas meseregénye, a Dobozváros!

Ez lenne a megoldás a magyarok borzasztó egészségi állapotára? Kevesen ismerik ezt a trükköt

A kutatók szerint az egyik ok, amiért az adakozás javíthatja a fizikai egészséget az az, hogy segít csökkenteni a stresszt és a feszültséget.

Így győzheted le a tomboló inflációt: rengeteg magyar keresi szét magát ezzel a módszerrel

Egy vállalat sikeressége mérettől függetlenül több dolgon múlhat, azonban a sikeres marketing igazán erőssé teheti azt, válság esetén is.

Ez lenne a siker kulcsa? Sok magyar még mindig alábecsüli ezt az eszközt

Ezt mindenképp tudnod kell, mielőtt belevágsz egy start-up finanszírozásába, kezdő vállalkozóként.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. augusztus 11. csütörtök
Zsuzsanna, Tiborc, Lilian
32. hét
KONFERENCIA
Tovább
Portfolio Future of Finance 2022
Októberben jön a magyar pénzügyi szakma nagy találkozója.
Energy Investment Forum 2022 - A MEKH szakmai támogatásával
Válság kontra klímacélok? Lesz miről beszélni az Energy Investment Forum-on!
Private Health Forum 2022
A hazai magánegészségügy legkiemelkedőbb konferenciája.
EZT OLVASTAD MÁR?