Durva drágulás jön a lakáshiteleknél: a mai naptól új világ indul a bankokban

Fontos változás lépett életbe 2018. október 1-jén: módosult a magyarországi jelzáloghitelezésben alapvető szerepet játszó jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra (JTM) vonatkozó szabály. Bizonyosan lesz olyan, aki észre sem fogja venni a JTM-re vonatkozó szabály változását, de alighanem lesznek olyanok is, akik emiatt lesznek kénytelenek a magasabb törlesztőrészlet mellett dönteni.

Változó JTM

A 2015 óta érvényben lévő JTM célja, hogy megakadályozza a magánszemélyek túlzott eladósodását. A jegybanki szabályozás értelmében a (forint) hitel(ek) tőrlesztőrészlete(i) maximum az adós jövedelmének 50 százalékát teheti(k) ki. Tehát ha valakinek mondjuk nettó 200 ezer forint a fizetése, akkor maximum akkora hitele lehet, amelynek a törlesztőrészlete maximum 100 ezer forint.

Más szabályok vonatkoznak azokra, akiknek a jövedelme magasabb nettó 400 ezer forintnál, ők ugyanis a fizetésük 60 százalékáig vállalhatnak törlesztőrészletet (240 ezer forint). Ezek azonban a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által megállapított korlátok: a hazai bankok jellemzően ennél szigorúbb belső szabályozás szerint hiteleznek.

Október 1-től azonban már a jegybanki szabályozás is szigorúbb: mostantól van olyan eshetőség, hogy valaki csak a jövedelme 25 százalékáig vállalhat magára jelzáloghitelt. Nem kivételeznek a magasabb jövedelműekkel sem: az ő esetükben is létezik most már olyan variáció, amikor maximum a jövedelmük 30 százalékába beleférő törlesztőrészletet vállalhatnak.

Fő a biztonság

Az új szabályozás értelmében már nem csak a jövedelem mértékétől függ, hogy valaki mekkora törlesztőrészletet vállalhat, hanem attól is, hogy az általa választott jelzáloghitelnek milyen hosszú a kamatperiódusa (egyszerűbben fogalmazva: fixált-e a hitel, vagy sem). A jegybanknak ugyanis régóta kimondott célja, hogy a lakosságot a hosszú kamatperiódusú, fixált jelzáloghitelek felvételére ösztönözze.

Bár ezek a hitelek drágábbak rövid kamatperiódusú társaiknál, ugyanakkor jóval biztonságosabbak is. Egy 1 éves kamatperiódusú hitel esetén például az adós csupán 1 évig látja előre, hogy mekkora lesz a havi törlesztőrészlete, ugyanis minden egyes évforduló alkalmával - az éppen aktuális kamatkörnyezetnek megfelelően - változik a havi törlesztőrészlet. Egy 20 éves futamidejű hitel esetén tehát rengetegszer változik a törlesztő összege, és figyelembe véve, hogy jelenleg milyen alacsonyak a kamatok, az a legvalószínűbb, hogy ez a gyakorlatban a törlesztők emelkedését fogja jelenteni.

Ezzel szemben egy fixált hitel esetében csak néhány alkalommal, esetleg egyetlen egyszer sem változik a törlesztőrészlet összege - nyilván attól függően, hogy hány éves a kamatperiódus: 5, 10, esetleg végig fixált. A hitelfelvétel pillanatában ezek a hitelek drágábbak ugyan, ám sokkal kiszámíthatóbbak, ezáltal biztonságosabbak.

Éppen ezért törekszik arra a jegybank, hogy lehetőleg minél többen vegyenek fel ilyen lakáshitelt, elkerülve egy esetleges újabb hitelválságot. Ezt a célt szolgálja a JTM most életbe lépő változása is: ezentúl az a magánszemély, aki 5 évnél rövidebb kamatperiódusú hitelt szeretne felvenni, maximum a jövedelme 25 százalékának megfelelő törlesztőt vállalhat magára. 5-10 éves kamatperiódusnál már 35 százaléknál van meghatározva a maximum, míg a legalább 10 évre fixált hiteleknél továbbra is az 50 százalék lesz érvényben.

A változások a legalább 400 ezer forintos jövedelemmel rendelkezőket is érinti: ők 30 százalékig terhelhetik meg a jövedelmüket egy 5 évnél rövidebb kamatperiódusú jelzáloghitel esetében. 5-10 évre fixált hitelek esetében ez az arány 40 százalék, míg a legalább 10 évre fixáltaknál marad a 60 százalékos plafon.

Azt azonban már nyár óta lehet tudni, hogy már nem sokáig lesz elég a nettó 400 ezer forint a magasabb törlesztőrészletek vállalásához. 2019. július 1-től ugyanis már csak azok engedhetik ezt meg maguknak, akiknek a havi jövedelme meghaladja a nettó 500 ezer forintot, míg az ez alatt maradókra a 25/35/50 százalékos plafonok lesznek érvényesek.

Van, aki észre sem veszi

Az idei év egyik kedvező fejleménye volt, hogy a frissen felvett jelzáloghitelek egyre nagyobb arányban voltak fix kamatozásúak: a Hitelezési folyamatok augusztusi száma szerint az új lakáshitel-kibocsátás 82 százaléka már ilyen termék volt. Úgy tűnik tehát, hogy a lakosság egyre nagyobb része értette meg, hogy érdemes a magasabb kezdeti törlesztőt választani a nagyobb biztonság érdekében.

Emiatt aztán sokan észre sem fogják venni a szigorítást. A változást leginkább azok érezhetik majd a saját bőrükön, akik alacsonyabb jövedelem mellett szeretnének felvenni rövid kamatperiódusú jelzáloghitelt: itt előfordulhat, hogy lesz olyan ügyfél, aki a régi szabályozás szerint ezt még megtehette volna, de most kénytelen lesz fixált hitelt választani. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ez elsősorban az ő biztonságát szolgálja.