Nesze neked fix lakáshitel: ennyit bukhatsz, ha rosszul rögzítesz

A hét folyamán már többször is foglalkoztunk azzal, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) októbertől szigorítja az adósságfék szabályokat. A szigorítás célja világos: a jegybank ezzel is a hosszú kamatperiódusú, fix hitelek felvételére igyekszik ösztönözni a lakosságot. Már az utóbbi hónapokban is megfigyelhető volt, hogy egyre növekszik a fix kölcsönök aránya a frissen kihelyezett lakáshitelek között, ősztől azonban lesznek olyan, alacsonyabb jövedelmű ügyfelek, akik ha szeretnének se tudnak majd változó kamatozású kölcsönt igényelni.

Furcsának tűnhet azonban, hogy a szigorítás az 5 éves futamidejű lakáshitelek felvételét is megnehezíti majd, noha ezeket már a fix hitelek közé szokás sorolni. Az alábbiakban egy számításon keresztül vizsgáljuk meg, hogy mi lehet ennek az oka.

Nézzünk egy példát

A példaszámítás során egy 15 millió forintos, 15 éves futamidejű jelzáloghitelt vettünk alapul. Az 5 éves kamatperiódusú hitel esetében 4,30 százalékos, míg a 10 évesnél 4,90 százalékos éves ügyleti kamattal számoltunk. Ebben az esetben az első esetben 113 ezer, míg a második esetben közel 118 ezer forint a havi törlesztőrészlet.

A példaszámítás folyamán feltételeztük, hogy a kamatperiódusok fordulónapjára megemelkedik a kamatkörnyezet (egységesen 2,2 százalékponttal), így értelemszerűen a törlesztőrészletek is. A két hitel között azonban az a nagy különbség, hogy a rövidebb kamatperiódusú esetében a kamatemelkedéskor még jóval magasabb (közel 11 millió forint) a fennálló tőketartozás, mint a 10 éves futamidejűnél (6,2 millió forint).

Így aztán az első hitel esetében még 10 évig fizetik az adósok a magasabb kamatokat egy még mindig jelentős tőketartozás után, míg a második esetben már csak 5 év maradt hátra a hitelből a törlesztők emelkedésekor, ráadásul kisebb összeg után.

Tehát már 5 év eltelte után megváltozik a helyzet a törlesztőrészletek terén: az 5 éves kamatperiódusú hitel törlesztőrészlete már ekkor 124 ezer forintra emelkedik, míg a 10 évesé még 5 évig 118 ezer forint marad. Újabb 5 év elteltével természetesen ez is emelkedik, de még így is elmarad a másik hiteltől: a törlesztő még ekkor is csak 122 ezer forint lesz (feltételezve, hogy itt is 2,2 százalékponttal emelkedik az ügyleti kamat, az 5 éves kamatperiódusú hitelnél pedig nem történik újabb változás a második fordulókor).

Tény, hogy a fenti példában bemutatott különbségek nem olyan jelentősek, de azt talán jól érzékeltetik, hogy miért is döntött úgy az MNB, hogy lehetőleg az 5 évre fixált hiteleket is igyekszik háttérbe szorítani, és a legalább 10 évre fixált, még kiszámíthatóbb hitelek felé próbálja eltolni az ügyfeleket. És akár meg is fordíthatjuk a dolgot: mindössze havi néhány ezer forint pluszért 10 évig nyugodtan alhatunk a törlesztők tekintetében, míg a másik esetben csak 5 évig látjuk előre, hogy mekkora havi kiadással kell számolnunk. Azt is figyelembe kell venni, hogy a példaszámításban használt 2,2 százalékpontnál magasabb kamatemelkedés is előfordulhat a jövőben, ami értelemszerűen az ügyfelek pénztárcáját is jobban megterheli.

Közben is csökkentheted a tőketartozásod

Korábban külön cikkben foglalkoztunk azzal, hogy mennyit spórolhatunk azzal, ha a futamidő közben előtörlesztések formájában csökkentjük a tőketartozásunkat. Még jelentősebb összegeket spórolhatunk meg abban az esetben, ha mindezt lakás-takarékpénztári megtakarításokból tesszük, hiszen ilyenkor nem csak a futamidő alatt a banknak kifizetett kamatok csökkennek, de még állami támogatást is igénybe vehetünk.

Ez a hosszú távra fixált hitelek másik nagy előnye: nyugodtabban vállalhatjuk be a törlesztőrészletek mellé egy LTP fizetését is, hiszen tudjuk, hogy a törlesztőrészletünk nem változhat a takarékpénztári szerződésünk lejárta előtt.