16 °C Budapest
Ennyit kaszálhatsz, ha kiadod a lakásod

Ennyit kaszálhatsz, ha kiadod a lakásod

2016. szeptember 20. 05:30

Éves szinten 10 százalék körüli bruttó hozam, az ingatlan organikus felértékelődése - jelenleg ezzel kalkulálhat az, aki befektetési célú ingatlanvásárláson gondolkodik. Sőt, az alacsony kamatkörnyezetben még hitelből is megérheti a befektetés. Nézzünk néhány konkrét példát.

Habár a lakásárak bő két éve lassan, de biztosan elindultak felfele, a lakáshitelek kamatai, a Jegybank kamatpolitikája miatt (0,90% az alapkamat) jelenleg olyan alacsonyan vannak, hogy érdemes lehet elgondolkodni a befektetési célú ingatlanvásárláson is. A Pénzcentrum számításai szerint ugyanis nemcsak megtakarításból, de akár hitelből is megérheti most egy frekventált helyen lévő, jól kiadható lakást venni.

Nézzünk néhány példát!

!!! A példáinkban szereplő ingatlanokhoz semmiféle kötődésünk nincsen, teljesen véletlenszerűen választottunk az aktuális hirdetések közül. Továbbá nem állítjuk, hogy biztosan lehet az árukból alkudni, hogy megfelelően fel lehet újítani, és biztosan bérbe lehet adni az általunk kalkulált áron. És azt is fontosnak tartjuk kiemelni, hogy példáinkban bruttó hozammal számoltunk, így többek között a befektetés adóvonzatával sem kalkuláltunk.

1. Budapest, XI. kerület, Gazdagrét - panel

Budapesten, a XI. kerületi Gazdagréti lakótelepen kínálják ezt a 4. emeleti panorámás, 53 négyzetméteres, 1+2 fél szobás, felújított panellakást. Az ingatlan irányára 19,5 millió forint, amely nem túl vészes, tekintve, hogy a lakást nemrég felújították (egy festés után gyakorlatilag költözhető), és az épület is rehabilitálták, így a rezsije is alacsony. És ne ijedjünk meg a panel szó hallatán sem, a bérlakásokra (is) specializálódott ingatlanhirdetési portálokon végzett kutatómunkánk szerint a Gazdagréten kínált, hasonló lakások bérleti díja jelenleg 130-150 ezer forint között mozog. Ez azt jelenti, hogy ezen a lakáson:

19,5 millió forintos bekerülési költség és évi 1 millió 680 ezer forintos bevétel mellett, 8,6 százalékos hozamot is elérhetünk évente.

2. Győr, Duna part - 500 méterre az egyetemtől

Győr-révfaluban, a Dózsa György rakparton található ez az 1. emeleti, 46 négyzetméteres, esztétikai és energetikai felújításon nemrég átesett társasházi lakás. Az ingatlan irányára 18,5 millió forint, amelyet némi alkudozás után (egy kis szerencsével) akár elhozhatunk 18 millióért is. Habár egy vidéki városról beszélünk, az egyetem, illetve az Audi gyár közelsége miatt azonban nem sokkal vannak lejjebb a bérleti díjak, mint Budapesten: egy felújított, 40-50 négyzetméter körüli lakásért jelenleg gond nélkül el tud kérni 110-130 ezer forintot egy győri lakástulajdonos. Mindezt figyelembe véve, ezen a lakáson:

18 millió forintos bekerülési költség és évi 1 millió 440 ezer forintos bevétel mellett, 8 százalékos hozamot is elérhetünk évente.

3. Pécs, belváros - 86 négyzetméter, 3,5 szoba (!)

Pécs belvárosában, Széchenyi térnél árulják ezt az első emeleti, 86 négyzetméteres, 3,5 szobás polgári lakást. Bár tény, hogy a hirdetésben is felhívják a figyelmet, hogy a lakás felújítandó, 16,9 millió forintos irányáron ez így is meglepően jó vételnek tűnik. Némi alkudozás után, 3,5 millió forintos felújítási költséggel, és 120-140 ezer forintos havi bérleti díjjal számolva (ez teljesen szokványos Pécs belvárosában, sőt!) ugyanis ezen a lakáson:

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor 2021-től így kalkulálhatsz: a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 39 550 forintos törlesztővel a Sberbank nyújtja (THM 7,11%), de nem sokkal marad el ettől az UniCredit Bank 39 604 forintos törlesztőt (THM 7,17%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

20 millió forintos bekerülési költség és évi 1 millió 560 ezer forintos bevétel mellett, 7,8 százalékos hozamot is elérhetünk évente.

Hitelből is?

A fenti példák kiválóan mutatják, amennyiben rendelkezünk 18-20 millió forint önerővel, akkor jóval a betéti kamatok (az MNB legfrissebb statisztikái szerint a lekötött betétek átlagos kamatlába jelenleg alig több mint fél százalék) feletti hozamot realizálhatunk befektetési célú ingatlanvásárláson. Persze sokan nem rendelkeznek ennyi tőkével, így felmerül a kérdés, vajon egy hitelfelvétel esetén is megtérülhet-e az adott ingatlanba fektetett pénzünk?

Ahogy az a fenti infografikán is jól látszik, a piacon jelenleg elérhető hitelkamatok bőven alatta maradnak a lakás kiadásából származó bruttó hozamoknak. De a befektetés mellett szólhat az is, a hogy többnyire a törlesztőrészlet is alatta marad a lakás kiadásából származó havi bevételünknek, persze ez nagymértékben függ a választott futamidőtől, illetve a konstrukciótól is. De a példa kedvéért,

10 millió forintot, 10 éves futamidőre ma hozzávetőlegesen havi 100 ezer forintos törlesztővel tudnak biztosítani a bankok (ez persze változhat a futamidő alatt!).

Csak óvatosan!

Mielőtt bárki is befektetési célú lakásvásárlásra adná a fejét, érdemes leszögezni, hogy a megtérülést minden esetben egyedi számításnak kell megelőznie, amely a következő kockázatok miatt is állandóan változhat:

  • Nem tudjuk az előre meghatározott árszinten kiadni az ingatlant
  • A bérlők folyamatosan cserélődnek, ezért sok az üresjárat
  • A túl sok műszaki probléma a vártnál nagyobb kiadásokat eredményez
  • A piaci kamatszint változása megjelenhet a hitel havi törlesztésében, amely szintén költségemelkedést hoz

Számos biztonsági elemet érdemes figyelembe venni egy ilyen befektetéskor. Az ingatlanpiaci tapasztalatok szerint a jó helyen vásárolt, megfelelő kivitelű, s kimondottan befektetésből, kiadási célból választott ingatlanok nagyon nagy valószínűséggel megőrzik piacképességüket; relatív gyorsan, jó áron értékesíthetőek maradnak.

A lakáspiac jelenlegi, felfutó teljesítményét figyelembe véve a lakás felértékelődésére is számíthatunk, ami még többet hozhat a konyhára.

A főváros és a gazdaságilag sikeresebb városaink kedvelt részein folyamatos bérlői igény tapasztalható, s számos befektető családnál arra is gondolhatnak, hogy évekkel később akár a saját gyermek is beköltözhet majd a közben befektetésként üzemeltetett lakásba.

NEKED AJÁNLJUK
NAPTÁR
Tovább
2021. április 11. vasárnap
Leó, Szaniszló
14. hét
Április 11.
Debrecen napja
KONFERENCIA
Tovább
HR Revolution 2021
Vörös riadó! Újabb fronton nyílhat harc a hazai munkahelyeken. Hogyan tovább?
EZT OLVASTAD MÁR?