Mi marad a lakásból 10 év múlva? - Erre nem gondoltál volna...

Külföld vagy itthon?

Míg az Amerikai Egyesült Államokban a fordított jelzáloghitelek már igen elterjedt konstrukciók, addig nálunk egyelőre csak az FHB nyújt ilyen terméket ügyfelei számára.

Mint arra Hild Imre, az OTP Életjáradék Zrt. vezérigazgatója felhívta a figyelmünket, az előnyök mellett nem szabad megfeledkezni konstrukció egyik döntő eleméről, az ügyleti kamatról sem. Míg az Amerikai Egyesült Államokban a konstrukcióhoz kapcsolódó kamatok 3-5 százalék körüliek, addig nálunk 10 százalékos a fordított jelzáloghitel kamata.

A hazánkban érintett fél, az FHB Életjáradék Zrt. vezérigazgatója, Hodorics András szerint az Egyesült Államokban működő konstrukciók alapvető különbözősége nem a kamatok nagyságában áll, hanem az úgynevezett "nemnegatív tőkegarancia elv" alkalmazásában: az állam, mint szavatoló partner beékelődik a szolgáltatók és az ügyfelek közé, és garantálja mindkét fél biztonságát. Az ügyféllel szemben kizárólag a felajánlott ingatlan, mint fedezet követelhető, a szolgáltatók esetleges veszteségeit pedig egy kockázati pool fedezi.

Ez pedig azért jelenthet problémát, mivel a 10 százalékos kamat folyamatosan ketyeg a járadék folyósításának ideje alatt is, s így 7-10 év múlva az adott ingatlan értéke a magas kamattartalom miatt szinte eltűnik. Hild Imre kiemelte, nem szabad elfeledkezni arról, hogy ez természetesen például a 2 százalékos kamat mellett is így történik, csak éppen később, 20-30 év után.

Emellett, mint azt Hild Imre elmondta, fontos különbség az itthoni és a külföldi konstrukció között, hogy az előleg arányaiban magasabb nálunk, mint külhonban, s ez felgyorsíthatja a folyamatot.

Hodorics András ehhez hozzátette, hogy ez a kijelentés úgy helytálló, hogy amennyiben az ügyfél a jelenbeli pénzt preferálja a havi ráfolyósításokkal szemben, akkor a teljes szerződéses kölcsönösszeg is alacsonyabb lesz, mintha csak minimális kezdeti kifizetést és havi összegeket igényelne. Így tehát az árazás során a magasabb kezdeti kifizetés kockázati szempontból teljes mértékben figyelembe vételre kerül, ezért ez a hatás nem külön kezelendő.

Előnyök és hátrányok

Hodorics András kiemelte, hogy a külföldi és a hazai kamatok közötti különbözet oka alapvetően a kamatkörnyezetben keresendő. Jelenleg forint alapon nyújtják ezt a fordított jelzáloghitelt, emiatt, mint az más hitelek területén is hasonlóképpen zajlik, kevésbé kedvező a kamatozás, mint devizaalapú működés esetében.

Az FHB-nél jelenleg már vizsgálják annak a lehetőségét, hogy hogyan lehetne ezt a konstrukciót deviza alapon bevezetni. Emellett Hodorics András elmondta, hogy az Egyesült Államokban a fordított jelzáloghitel konstrukciók túlnyomó részét államilag erősen szabályozott keretek között kínálják, így ez is lényeges eltérést jelent a magyar modellhez képest.

A konstrukció előnyinek és hátrányainak mérlegelésekor nem árt figyelembe venni, hogy a jövőbeli követelés/ingatlan forgalmi érték arány (fedezettség) kívánatos, a bank számára is elfogadható szinten tartásához speciális és jól kidolgozott, több faktoron (így például a mortalitási ráta, az ingatlanok felértékelődésének várható mértéke, jövőbeni hozamvárakozások) alapuló árazási modelleket alkalmaznak az FHB-nál.

Hodorics Andrástól megtudtuk, minden esetben igyekeznek úgy meghatározni a konstrukció paramétereit, hogy a kötelezettségek jövőbeni értéke ne mutathasson túl a fedezet majdani értékén, így előre feltételezhetően nem lépi át majd a felkamatoztatott adósság az ingatlan értékét. Ezt azért is fontos, mert a bank számára is elsődleges érdek, hogy az évek alatt, járadék formájában kihelyezett követeléseire az ingatlan később fedezetet nyújtson. Éppen emiatt a bank a kifolyósítandó összegek meghatározásakor az ingatlan hitelbiztosítéki értékét veszi alapul, amelynek célja éppen az, hogy sem a bank, sem az ügyfél ne szembesüljön nemkívánatos helyzetekkel.

Az FHB Életjáradék Zrt. vezérigazgatójától megtudtuk, hogy az ügyfelek tudatosak, tudatosan választanak konstrukciót. A fordított jelzáloghitelek magából a konstrukcióból fakadóan egyébként igen népszerűnek bizonyulnak, hiszen míg a hagyományos lakásért életjáradék típusú termékek esetében a tulajdonjog a finanszírozóhoz kerül, addig fordított jelzáloghitel esetében nem kell papíron sem megválni az ingatlantól.

Emellett az életjáradéki tevékenység jelenleg törvényileg nem szabályozott, elsősorban a szolgáltatóba vetett bizalomra épül. Ezzel ellentétben a fordított jelzáloghitelek esetében a pénzt folyósító szolgáltató maga a bank, amely törvényileg szigorúan szabályozott, prudens működésre kötelezett intézmény.