Kész átverés? - Ingatlanok árverésről akár önrész nélkül

A hazai kereskedelmi bankokat kérdeztük arról, hogy meghiteleznek-e végrehajtás alatt álló ingatlanokat, illetve abban az esetben, ha nyújtanak hitelt, milyen feltételekkel teszik azt, és mi a különlegessége ezen eljárásoknak. Cikkünk a pénzintézetek 2007. május 21. és 25. között adott válaszai alapján született meg.

Árverezik a házad? - ne remélj hitelt!

Szükségesnek tartjuk leszögezni, hogy a kereskedelmi bankok - fizetési múltjukra való tekintettel - nem nyújtanak hitelt azon hitelfelvevőknek, akik esetében végrehajtási joggal terhelt a birtokukban lévő ingatlan.

Ez a szabály azonban a végrehajtás alatt álló ingatlant megvásárolni szándékozó ügyfél esetében már nem érvényesül a lapunknak válaszoló bankok közül az UniCredit Bank, az OTP Bank és a Budapest Bank esetében.

Az ügylettől tartózkodó bankok azzal indokolták a döntésüket, hogy a végrehajtási joggal terhelt ingatlanok esetében problémát okoz, hogy a hitelszerződésből eredő teljes követelésnek a végrehajtó letéti számlájára kell megérkeznie, aki csak ez alapján tudja töröltetni a végrehajtási jogot.

Ez azt jelenti, hogy mindaddig, amíg a tulajdonjog átruházás meg nem történik, tehát az átmeneti időszakban, a hitelintézet fedezet nélkül marad. Természetesen a szabad felhasználású, jövedelemalapú hitelek erre az esetre is megoldást nyújthatnak, kérdést csupán a megoldás ára jelent.

Különleges ügyletek: kalapácsütés és hitelszerződés

Mint azt már a fent leírtakból megtudhattuk, a végrehajtási joggal terhelt ingatlanok esetében a gondot a hitel fedezete, illetve az átmeneti időszakra vonatkozó fedezetlenség okozza, hiszen a hitelfolyósítástól a tulajdonjogi viszonyok rendezéséig eltelő időszakban a bank fedezet nélkül marad.

Ingatlanárverésen való vásárlás esetében a teljes vételárat a licitet követő 15 munkanapon belül kell kiegyenlítenünk a végrehajtói letéti számlára történő befizetéssel vagy ide való átutalással, és csal ezután történhet meg a végrehajtási jog törlése.

Néhány kereskedelmi bank azonban felvállalja ezt a kockázatot és maximum az árverésen megállapított ár erejéig hitelez a kérelmezőnek. A hitelezési folyamat nem tér el az "átlagos ügyfelek" esetében alkalmazott procedúrától, különlegessége abban áll, hogy a hitelminősítési folyamat és a hitelfolyósítás alatt a végrehajtási eljárást szüneteltetik, tehát kinyújtják az eredetileg rendelkezésre álló 15 napos fizetési periódust.

Az árverésen megszületett vételár erejéig adott hitelt összegét két részre osztják fel: először is kifizetik a végrehajtási eljárás keretében megállapított adósságot, a fennmaradó részt pedig az ingatlan előző tulajdonosának utalják át.

Az ügylet kockázatát a leendő vevő és hitelfelvevő szempontjából az jelenti, hogy negatív hitelelbírálat esetében elveszíti a 10 százalékos előleget is, melyet a hitelfelvevő számlájára még az árverés előtt befizetett.

Csábító lehetőség: alacsonyabb önrész?

Az ügylet igazi előnyét az jelenti, hogy a "normál" hitelelbírálati eljáráshoz hasonlóan a forgalmi értéket és így a hitelbiztosítéki értéket is az értékbecslő ítélete alapján határozza meg és az nem kapcsolódik semmilyen módon a végrehajtási eljárásban megállapított árhoz.

Ennélfogva a finanszírozási arányt is az ingatlan értéke határozza meg, így előfordulhat, hogy az árverésen megállapított ár olyan alacsony, hogy az átlagos 70 százalékos hitel/hitelbiztosítéki arány jóval nagyobb finanszírozási arányt jelenthet, s így jelentős mértékben csökkenhet az önrész.

Összességében elmondhatjuk, hogy bár jelentős kockázatot rejthet magában a végrehajtási alatt álló ingatlanok hitelből való megvásárlása, igen vonzó tényező, hogy az árverésen megszülető árak alacsony volta miatt jelentős megnőhet a finanszírozási arány ezen ingatlanok esetében.