Lakást vásárolnál? Ezt tartalmazza az ingatlan vételi szándéknyilatkozat előszerződés

Lakást vásárolnál? Ezt tartalmazza az ingatlan vételi szándéknyilatkozat előszerződés

2021. április 17. 22:03

Az ingatlanvásárlás egy olyan esemény, amelyben, ha szerencsések vagyunk, életünk során akár több alkalommal is részünk lehet – azonban első alkalommal sokan még nem tudjuk, mi az ingatlan-adásvétel menete. Hogyan jutunk el az első ajánlattételhez és mi a helyes menete a folyamatnak, hogy mindkét fél biztonságban érezze magát?

Cikkünkben az ingatlan-adásvétel témakörével foglalkozunk, ezen belül is az egyik első, ám egyben legfontosabb mozzanat, az ingatlan vételi szándéknyilatkozat megtételét írjuk le. Tudd meg, mi az a vételi szándéknyilatkozat, hogyan funkcionál a vételi szándéknyilatkozat előszerződés formájában és hogyan néz ki egy vételi szándéknyilatkozat minta! Milyen jogokat ad és mire kötelez a vételi szándéknyilatkozat aláírása mind eladói, mind vevői részről?

Az ingatlan-adásvétel menetéről röviden

Bármilyen ingatlant szeretnénk vásárolni, legyen szó egy lakásról, egy nyaralóról vagy egy garázsról, alapvetően két alternatívája van az adásvételnek, hasonló formai követelményekkel. Az ingatlanvásárlás történhet a tulajdonostól személyesen, közös egyezkedés alapján, illetve ingatlanértékesítő hálózaton keresztül is. Az előbbi esetben a megegyezés kevésbé bürokratikus, az alku megkötése után tetszőleges összegek jegyezhetőek fel a vételi szándéknyilatkozat kitöltésekor (amennyiben szeretnénk nyilatkozatot tenni), míg utóbbi esetben, ha a vevő és az eladó fél között egy harmadik szereplő is részt vesz az üzletkötésben, az ingatlanvásárlás szabályzottabb körülmények között történik (ekkor kötelező a vételi szándéknyilatkozat kitöltése).

Amikor egy ingatlannal kapcsolatban kifejezzük a vásárlási szándékunkat – akár magánszemély, akár ingatlanos esetében – a szándékunk komolyságát a vételi szándéknyilatkozat kitöltésével és ezt követően, vagy ezzel egyidőben a foglaló összegének letételével jelezzük. Ha az ingatlan adásvétele nem hiúsul meg, a vételi szándéknyilatkozat mellett foglaló gyanánt letett pénz automatikusan beolvad az előleg összegébe és anyagilag is megalapozza azt a bizalmas légkört, ami egy adásvételhez szükséges.

A vételi szándéknyilatkozat előszerződés funkcióval is rendelkezik. Az első kört követően a foglaló előtt/után vagy vele egyidőben történik meg ügyvéd jelenlétében az ingatlan adásvételi szerződés megkötése, amely során (általában aznap, a szerződéskötést követően) megtörténik az első vételárrészlet átadása, amelyet érdemes rögzíteni már a vételi szándéknyilatkozat tartalmában is – ez az összeg szintén a vevő és az eladó közös megegyezésén alapszik, az összeg megállapításában pedig az ingatlanügynökség is részt vehet.

Miután aláíródott a vételi szándéknyilatkozat előszerződés és megtörtént az adásvételi szerződés is, az eladó pedig átvette a foglalót és az első vételárrészletet, az üzletkötés működése stabil. Az ingatlan akkor kerül a vevő tulajdonába véglegesen, amikor az egész vételárat kifizette (az anyagi forrás jellegétől - pl. lakástakarék – függ, mennyi idő alatt) és megtörtént a - sokszor már csak szimbolikus jellegű – kulcsátadás is.

Mi az a vételi szándéknyilatkozat?

A vételi szándéknyilatkozat az a hivatalos, aláírásunkkal és tanúkkal hitelesített dokumentum, amellyel egy ingatlannal kapcsolatos vásárlási szándék komolyságát jelezzük. A vételi szándéknyilatkozat elfogadásával (ha a vételi szándéknyilatkozat megfelelt az eladónak, ő pedig szintén aláírta a dokumentumot) létrejön a felek közötti szerződéskötési kötelezettség, vagyis ezután az ingatlan-adásvételi szerződés következik.

A vételi szándéknyilatkozat már önmagában is befolyásolja az adásvételi szerződésben aláírandó tételeket, ugyanis az ügyvéd a vételi szándéknyilatkozat előszerződésben meghatározott feltételekre alapozza az adásvételi szerződés elkészítését is. Célszerű minél pontosabban fogalmazni a vételi szándéknyilatkozat megírásakor: rögzítsük, hogy milyen forrás(ok)ból fizetjük az ingatlant, mikor, milyen fizetési ütemezéssel és mekkora összegeket adunk át foglaló, illetve első vételárrészlet gyanánt – hacsak nem készpénzes kifizetés történik, egyösszegben.

Az ingatlan adás-vételhez kapcsolódó okiratokat ki készíti?

Fontos kiemelni, hogy a Lakástörvény tiltja az ingatanközvetítők számára az ügyletek lebonyolításához szükséges okiratok megszerkesztését, ami azonban nem jelenti, hogy az ingatlanközvetítőknek ne lenne rendkívül fontos szerepük adott esetben az ingatlanügyletek előkészítésében. A Lakástörvény azon rendelkezése miszerint az ingatlanközvetítő beszerezhet és előkészíthet bizonyos dokumentációkat és okiratokat egyebek között az alábbi tevékenységre jogosíthatja az ingatlanközvetítőket:

  • beszerzi az ingatlanok tulajdoni lapjait
  • társasági alapító okiratait, helyszínrajzokat
  • az előkészítés jegyében – a szerződésben résztvevő majdani másik fél felé irányuló jognyilatkozat felvétele nélkül – rögzít bizonyos adatokat, például adószámokat, teljeskörű személyi adatokat
  • szükség esetén energiatanúsítványt szerez be
  • továbbá információt rögzít minden olyan kívánalomról, melyek mellett az ingatlanátruházást ügyfele lebonyolítani kívánja.

Az ingatlanok felkutatása érdekében ezek felvétele tartozik a majdani ügyletek lebonyolításához szükséges okiratok előkészítéséhez, vagyis az ingatlanközvetítők által a törvényes keretek között jogszerűen végezhető tevékenységeknek a körébe. A Lakástörvény ezen tárgyi rendelkezése ráadásul tökéletes összhangban van az Ügyvédi tevékenységről szóló törvény 2. § (2) bekezdés d.) pontjában foglaltakkal is.

Vételi szándéknyilatkozat: ki szerkeszti?

Mindenképpen tudnunk kell, hogy a vételi szándéknyilatkozat jogi kötelezettségeket von maga után, éppen ezért csak és kizárólag ügyvéd szerkesztheti! Ha egy ingatlan magánemberek közt cserél gazdát, forduljunk bátran egy ügyvédhez, aki tudni fogja, minek kell a dokumentumban szerepelnie. Az ingatlanközvetítő hálózatok közreműködésével kitöltött vételi szándéknyilatkozat készítése az ingatlanos ügyvédjének a feladata: ez a vételi szándéknyilatkozat sablon egy többször használható, általában több ingatlantípusra is alkalmazható dokumentum.

Vételi szándéknyilatkozat minta: mit tartalmaz a vételi szándéknyilatkozat?

1. A vevő(k) személyes adatai:

  • név
  • születési név
  • lakcím
  • állampolgárság
  • lakcímet igazoló hatósági igazolvány száma
  • születés helye és ideje
  • anyja neve
  • személyazonosító jele
  • személyiigazolvány száma
  • adóazonosító jele
  • elérhetőségek (telefonszám és e-mail cím)

2. Az eladásra kínált ingatlan adatai:

  • az ingatlan címe
  • helyrajziszám
  • terület
  • az ingatlan terhei (pl. jelzálog)

3. A fizetés feltételei:

  • a megajánlott vételár összege
  • a foglaló összege
  • az első vételárrészlet összege (és annak forrása, fizetési határideje)
  • az fennmaradó összeg kifizetése (és annak forrása, fizetési határideje)
  • hitel esetén a bank és a hitelfelvétel adatai
  • készpénzes finanszírozás esetén a banki átutalás ideje

4. Az ingatlan birtokbaadása:

  • az ingatlan birtokbaadás határideje
  • birtokbaadási feltételek

5. Az adásvételi szerződés megkötése:

  • helyszín, dátum
  • (ügyvéd megnevezése)

6. Az ajánlatkötöttség időtartama (pl. 10 napig érvényes a vételi szándéknyilatkozat, azt követően az eladói aláírás hiányában érvényét veszti, nem lesz szerződési kötelezettség sem).

7. Nyilatkozat arról, hogy az ajánlattevő az ingatlan műszaki paramétereit megismerte és tudomásul vette a szerződéskötési kötelezettségét.

8. Egyéb kiegészítések, feltételek.

9. Keltezés.

10. A vevő és az eladó fél aláírása, két tanú előtt hitelesítve.

Mi kell még a vételi szándéknyilatkozat mellé?

Mindenekelőtt egy frissen lekért, hiteles tulajdoni lapra van szükség, illetve, ha az eladásra kínált örökölt ingatlan földhivatali átírása még folyamatban van, egy hagyatéki végzés is szükséges lehet. A vételi szándéknyilatkozat megkötésekor legyenek nálunk a szerződéskötéshez szükséges igazolványok, ugyanis azokat egy ingatlaniroda ellenőrzésre elkérheti.

A vételi szándéknyilatkozat megkerülése

Habár a legtöbb esetben tehetünk nyilatkozatot, ha magánkézből vásárolunk ingatlant szintén magánemberként, ezt a lépést akár ki is hagyhatjuk és benyújthatunk helyette egy ügyvéd által elkészített előzetes adásvételi szerződéstervezetet, ami egyben magában foglalja a vételi szándéknyilatkozat tartalmát is. Amennyiben ez a vevőnek megfelel, már kezdődhet is az üzletkötés!

A vételi szándéknyilatkozat visszautasítása

Attól, hogy hivatalos vételi szándéknyilatkozat kitöltésével jelezzük akár magánszemély, akár ingatlanügynökség esetében a vásárlási szándékunkat, a vevő még nem köteles elfogadni azt. Példának okáért visszautasítható a vételi szándéknyilatkozat, ha a vevő túl alacsony összeget kínál az ingatlanért, túl későn/túl lassan fizetné ki azt, az eladó pedig nem tudja kivárni stb. Amennyiben van lehetőségünk rá, találkozzunk és beszéljünk a tulajdonossal még a vételi szándéknyilatkozat megtétele előtt, hogy kölcsönösen vázolhassuk, melyik félnek mik az elképzelései, meg tudunk-e egyáltalán állapodni.

Fontos odafigyelnünk arra, hogy ha ingatlanügynökségen keresztül adunk el vagy vásárolunk ingatlant, már a vételi szándéknyilatkozat is kötelezhet jutalékfizetésre! Ebben az esetben, ha a szerződésben megfogalmazott kritériumok (megbízói, vagyis eladói oldalról) az ingatlanügynökség szemszögéből teljesítésre kerülnek, a hálózat jogosan kérheti a jutalékot (1-5%). Mielőtt megbízási szerződést kötünk ingatlan értékesítése vagy bérbeadás acéljából, mindig tájékozódjunk alaposan a fizetési kötelezettségekről és a részletekről a későbbi konfliktushelyzetek elkerülése végett!

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. május 18. kedd
Erik, Alexandra
20. hét
EZT OLVASTAD MÁR?