Ilyen házakra vadásznak a leggazdagabb magyarok: jól járhat, aki mostanában adná el a sajátját?

A 2020-ban kirobbant világjárvány fenekestül felforgatta az emberek életét – nemcsak egészségügyi, hanem pszichológiai és gazdasági értelemben is. Az otthon hirtelen nemcsak lakótérré, hanem munkahellyé, edzőteremmé és nyaralóhellyé is vált. A társas érintkezés korlátozása, a közösségi terek kerülése és a lezárások nyomán sokan kezdtek el vágyni egy saját, privát térre, ahol valóban kikapcsolódhatnak.

Ennek a trendnek egyik legerősebb megnyilvánulása a medencés ingatlanok iránti megnövekedett kereslet lett. A korábban csak a „felső tízezer” kiváltságának számító saját medence ma már egyre szélesebb rétegek számára elérhetővé vált. Sőt, sokaknál konkrét célkitűzéssé alakult.

Az otthon szerepe átalakult, s nem csupán a home office miatt. Egyre inkább úgy tekintünk rá, mint egy élményközpontra: legyen benne hely a munkára, a mozgásra, a társas együttlétekre és természetesen a pihenésre is. A medence ebbe a koncepcióba nagyon is illeszkedik.

Az otthoni wellness fogalma mára életstílussá vált. A jakuzzi, szauna, kültéri konyha és persze a medence egyre több újépítésű vagy felújított ingatlan szerves része lett. Mindez nemcsak kényelmet, hanem státuszt is jelent, különösen a fiatalabb generációk körében, akik tudatosabban alakítják életmódjukat a jelenkori trendeknek megfelelően.

Befektetésként is vonzó

A medencés ingatlan nem csupán élményt, hanem pénzügyi előnyt is jelenthet. Az utóbbi években jelentősen nőtt a kereslet az olyan ingatlanok iránt, amelyek rövid távú kiadásra (például Airbnb-re vagy nyaralóként való hasznosításra) alkalmasak. Ez főként, vidéken, a Balaton környékén, a Mátrában vagy épp a Dunakanyarban figyelhető meg. Egy jól kialakított, gondozott medence óriási vonzerő lehet az ide érkező vendégek számára.

Emellett a medence értéknövelő tényező is. Egy 2024-es ingatlanpiaci felmérés szerint az azonos lokációban és alapterületen elhelyezkedő házak közül akár 15–25%-kal magasabb áron kelhet el az, amelyik medencével is rendelkezik.

A klímaváltozás, mint motivátor

A nyarak egyre melegebbek Magyarországon – ezt nemcsak a meteorológusok mondják, hanem a bőrünkön is érezzük. A 35 fok feletti hőmérséklet már nem számít kivételnek, hanem egyre inkább a norma részévé válik. Ez is hozzájárult ahhoz, hogy a kerti medence nemcsak kényelmi extra, hanem egyfajta túlélési eszköz is lett a hőség ellen.

Az árnyékolók, klimatizálás és zöldfelületek mellett a medence kínálja a legtermészetesebb módját a felfrissülésnek. A medencék világa ma már messze nem az, ami 10-15 évvel ezelőtt volt. A technológiai fejlődésnek köszönhetően az építésük gyorsabb, olcsóbb, és a fenntartásuk is jóval egyszerűbb lett. Elérhetők például sós vízkezelési rendszerek, automata vízszint- és vegyszer-szabályozás, napelemes vízfűtés vagy intelligens medencefedések is, amelyek csökkentik az energiafelhasználást és a karbantartási időt.

Mindez azt jelenti, hogy egy alap, de modern medence kialakítása már nem csak luxusvillák kiváltsága – akár egy középkategóriás családi ház kertjébe is reális opció lehet. A medencés ingatlanok egyre növekvő népszerűségét támasztották alá a Pénzcentrumnak nyilatkozó szakmai portálok is.

Az Ingatlan.com szerint a jelenlegi kínálatban mintegy 5000 medencés ingatlanhirdetés szerepel, ami az oldalon elérhető több mint 215 ezer hirdetésnek csak egy töredékét fedi le. Ebből is látszik, hogy a medence még különlegességnek számít az ingatlankínálatban. Érdekesség, hogy nem kell feltétlenül költözni ahhoz, hogy valaki medencés ingatlan tulajdonosává váljon, mert 5-6 millió forintból már megfelelően gépesített medence is telepíthető a kertbe.

Járulékos költségként a hőszívattyús fűtésrendszer kialakítására és a medence fedésére is érdemes számolni 3-4 millió forintot. Összességében tehát már 5-10 millió forintos beruházással akár profi saját medencét is ki lehet alakítani, ami hozzáadódik az ingatlan értékéhez. 

A cég adatai alapján egy medencés ingatlan átlagosan 13-17 millió forinttal kerül többe, mint egy hasonló helyen lévő és hasonló állapotú kertes ház.  „Az ördög persze a részletekben rejlik, mert a medence jelenlétén túl sokat számít a gépészet minősége és energiahatékonysága, a medencefedés kialakítása. Az is elmondható általánosságban, hogy a legjobb medencekialakítással rendelkező ingatlanok egyéb (minőségi) jellemzői is meghaladják az átlagos szintet, így az árkülönbségnek ez is oka lehet" - tették hozzá.

A lényeg, hogy egyáltalán nem biztos, hogy egy felújítandó állapotú kertes házba telepített medence azonnal 10-15 millió forintos értéknövekedést fog okozni a tulajdonos számára. 

A legolcsóbb eladó medencés ingatlan a Heves megyei Apc-on található, ahol egy 1020 négyzetméteres telken fekvő 70 négyzetméteres jó állapotú családi házat kínálnak eladásra teljes berendezéssel 23 milllió forintért. 

Kép: Ingatlan.com

A legdrágább medencés ingatlan 282-szer többe kerül a legolcsóbbnál. Az acsai luxuskastély ugyanis 6,5 milliárd forintért várja a vevőjét. Ennyi pénzért nem csak kültéri, de beltéri medencét is kap az új tulajdonos, ráadásul rengeteg extra jár az ingatlan mellé, sőt. Saját helikopterleszállóval tudja megközelíteni, ami különösen hasznos lehet azoknak a vevőknek, akik ilyen árkategóriában keresnek ingatlant.

Kép: Ingatlan.com

A vállalat szerint a drágább medencés ingatlanokról összességében elmondható, hogy a milliárdos árkategória felett a medence már szinte kötelező elem elhelyezkedéstől függetlenül. A legolcsóbb medencés ingatlanokat pedig azokon a környékeken érdemes keresni, ahol az ingatlanárak átlagos szintje is alacsonyabb. Ezeket jellemzően a kelet-magyarországi régióban találjuk.

Megkeresésünkre a Zenga közölte, az ingatlankereső oldalon az alapvető keresőbeállítások - mint a lokáció, ár, méret, állapot - mellett lehet szabadon keresni egyéb szempontok szerint is.

Vannak, akik célzottan medencés otthont keresnek, ami ugyanakkor nem tartozik a kifejezetten keresett szempontok közé, a részletesen keresőknek nagyon kicsi része keres kimondottan erre

- tették hozzá. Mint kiderült, a kínálatban szereplő hirdetések között valamivel nagyobb arányban fordul elő a „medence” szó, de sok esetben ez sem saját medencére, hanem annak kialakítási lehetőségére vagy közös használatú medencére utal. A budapesti agglomeráció az, ahol átlag feletti a medencével hirdetett lakóingatlanok aránya, a teljes lakóingatlan-állományhoz képest viszont itt is elenyésző a számuk – mondta el Futó Péter, a cég elemzési vezetője.

Meg kell azonban jegyezni, hogy ha a medence – például annak fenntartási költségei miatt – nem is annyira népszerű, az emberek többsége szívesen választana tóparti, vízparti ingatlant. Erre utal, hogy a „vízpart”, „tópart” és ehhez hasonló kifejezések már kimondottan magas arányban szerepelnek a keresett kulcsszavak között, a részletesen keresők több mint 10 százaléka keresett rá ezekre, ha pedig a „Balaton”, „Velencei-tó”, „Tisza-tó” kulcsszavakat is nézzük, még magasabb az arány – fogalmazott az elemző.

Ami pedig az árakat illeti, a medencés ingatlanok leginkább azért drágábbak, mint az átlag, mert eleve a nagyobb telekkel rendelkező, jobb elhelyezkedésű, nagyobb alapterületű ingatlanokhoz építenek medencét, a medence tehát a lakhatásnak egy olyan extra szempontja, amit eleve csak a magasabb árkategóriában találni.

Szegő Péter, a Duna House elemzője szerint az országos lakáspiaci élénkülés közepette (ahol a tranzakciószám várhatóan eléri a 120 ezret és az árak 10-15%-kal is növekedhetnek) a prémium- és luxusszegmens külön figyelmet kap. A medencés ingatlanok ebben a kategóriában egyre keresettebbek, mert a vevők már nemcsak reprezentatív funkciót, hanem hővédelmet, kültéri életteret és wellness lehetőséget keresnek otthonukban.

A számok is alátámasztják ezt a változást. Egy jól karbantartott, modern medencés ingatlan ára a cég szakértői szerint átlagosan 5-7%-kal is magasabb lehet, mint egy hasonló paraméterekkel rendelkező, de medence nélküli házé.

Ez a felár nemcsak az építés költségét tükrözi, hanem az életminőséget növelő tényezőket is. A medence ma már nem feltétlenül luxuscikk, hanem válasz a hosszabb és forróbb nyári időszakokra.

Budapesten különösen a budai kerületekben figyelhető meg a medencés ingatlanok iránti élénk kereslet. A II., XI. és XII. kerületek kiemelkednek mind az új fejlesztések számában, mind az árszintben. A II. kerület Pálvölgy városrészében például egy 780 millió forintos medencés családi ház átlagos négyzetméterára meghaladja a 3,2 millió forintot. Az új építésű lakások átlagára Budapesten a II. és a XII. kerületben is 3 millió forint/m², és ezek az árak a medencét gyakran már beépített szolgáltatásként tartalmazzák.

Nemcsak a fővárosban, hanem az agglomerációban és vidéken is jelentős a kínálat. Mogyoródon például 349 millió forintért kínáltak medencés házat, míg Gödön 320 millióért. Ugyanakkor elérhetők olcsóbb alternatívák is: vidéken, falvakban például 35 és 80 millió forint között is szép számmal kínáltak medencés ingatlanokat.

Ezek az árak is jól mutatják, hogy a lokáció jelentősen befolyásolja a medencés ingatlanok elérhetőségét és értékét. Míg a prémium városrészekben a medence természetes velejárója az árfekvésnek, addig a kisebb településeken a megléte éppen az ingatlan kiemelését szolgálja a kínálatból.

A balatoni régió továbbra is külön kategóriát képvisel. Balatonakarattyán 129, míg Balatonbogláron 180 millió forintért is kínáltak panorámás, medencés nyaralókat. A Balatonnál a medence sok vevőnél elvárás, illetve értékmegtartó és -növelő eszköz is.

A kínálat azonban nem gyarapodik olyan mértékben, mint a kereslet. Bár az új építésű lakások száma idén nőtt, a prémium szegmens nem mindig követi ezt az ütemet. A luxus medencés ingatlanok ráadásul olykor „off-market” csatornákon keresztül cserélnek gazdát, vagyis a nyilvános portálokon megjelenő kínálat nem feltétlenül tükrözi a teljes piacot.

A befektetőknek a medencés ingatlanok kiváló lehetőséget nyújtanak. Budapesten 4-5, vidéki nagyvárosokban 6-7%-os nettó bérleti hozam érhető el, de a frekventált nyaralóövezetekben – különösen a Balatonnál – ezek az értékek magasabbak is lehetnek.