Lakásvásárlás hitelből? Vagy lakásbérlés? Hogyan járunk jobban?

Venni vagy bérelni?

Tegyük fel, hogy a következő 10 évre kell megoldani a lakhatásunkat valahogy, úgy, hogy a kiszemelt lakás ára nem áll rendelkezésünkre, csak a lakás értékének 60 százalékát tudnánk kifizetni saját tőkéből. Vegyünk fel hitelt a hiányzó összeg erejéig, vagy fektessük be a tőkénket és béreljük ki ugyanazt a lakást?

- mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemezője.

Az e kijelentést megalapozó számolást úgy végezhetjük el, ha egy 10 éves modellben szembeállítjuk az évente fizetendő bérleti díjakat a hitel törlesztő részleteivel, és a lakás fenntartási költségeivel, valamint figyelembe vesszük, hogy a 10 éves időszak végén mennyiért lehet értékesíteni a lakást, illetve a tőkénk 10 éves befektetése mekkora hozamot hajtott. A hitelből vásárlás és a bérlés között pedig úgy tudunk választani, hogy a kiadások és bevételek - pénzáram - időértékét is figyelembe véve a kedvezőbb jelenértékűt választjuk.

Hitelből olcsóbb venni, mint bérelni

Fontos már az elején leszögezni, hogy sem a hitelből vásárlás, sem a lakásbérlés és a tőke befektetése nem tekinthető klasszikus befektetésnek, hiszen mindkét esetben - a jelenlegi kondíciók figyelembe vételével - a nettó jelenérték negatív, azaz mindkét esetben a 10 éves periódus végén kevesebb pénzünk lesz, mint induláskor, de ez egyáltalán nem meglepő, hiszen a lakhatásnak mindig költségei vannak. Így a két verzióra úgy kell tekintenünk, hogy 10 éves lakhatásunk megoldása melyik esetben jelenti a kisebb költséget számunkra.

A gyakorlatban úgy lehetne szemléltetni jól a táblázatban szereplő számokat, hogy azt feltételezzük, rendelkezünk az adott lakás vételárának 60 százalékával, ezt az összeget befektettük 10 éves időszakra, évi 3,47 százalékos hozam mellett, lakhatásunkat pedig eddig - irreális feltételezés szerint - teljesen ingyen oldottuk meg. Az irreális feltételezést megszűntetve a lakhatást piaci alapokon kell megoldani, azaz a tőkénket felhasználva hitel segítségével lakást kell vásárolnunk, vagy a tőkénket továbbra is ebben a befektetésben kamatoztatva, piaci bérleti díjat kell fizetnünk a lakhatásért.

Ez értelemszerűen megterhelőbb pénzügyi helyzetet teremt az ingyenes lakhatáshoz képest, így az egyes negatív nettó jelenértékeket tekinthetjük a piaci alapú lakhatás költségének. A 10 éves periódus végén a lakást eladjuk, a befektetésünket pedig kamatostul felvesszük.

- tette hozzá Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója.

A 19,3 milliós újlipótvárosi lakás hitelből finanszírozott megvásárlása, a 10 éves időszakon, az időértékeket is figyelembe véve 4,1 milliós terhet ró ránk, az ingyenes lakhatáshoz képest. Míg ugyanannak a lakásnak a kibérlése, feltételezve, hogy a tőkénket továbbra is befektetjük, a 10 év alatt 13,4 milliós kiadást jelent, jelenértéken. Ezekből a számokból egyértelműen látszik, hogy a lakásvásárlás, még ha hitelfelvételre is szükség van hozzá, jelenleg sokkal kifizetődőbb, mint bérelni.

"- tette hozzá Déry Attila.

A másik nehezen becsülhető változó a bérleti díj alakulása. A 10 éves időszakon egy inflációval nem indexált, és a 10 év alatt 15 százalékot csökkenő bérleti díjat feltételezve az újlipótvárosi lakás esetében a bérlés mínusz 13,4 milliós nettó jelenértéke mínusz 11 millió forintra javul, azaz 2,4 millióval kisebb költséget jelent a teljes időtávon.

Természetesen az alacsonyabb ingatlanárak és bérleti díjak mellett a lakhatási költségek is alacsonyabbak, Pécsett a hitelből vásárlás 1,8 milliós alternatív költsége áll szemben a bérlés mínusz 5,6 milliós jelenértékével. Bár a költségek kisebbek, arányaiban hasonlóak az eltérések. Akár vidéki, vagy a fővárosi agglomerációban lévő családi házat, akár fővárosi, vagy nagyvárosi tégla, illetve panellakást vizsgálunk, a jelenlegi tendenciákat figyelembe véve a vásárlás éri meg jobban.