Elbirtoklás: a te ingatlanod is veszélyben lehet!

Az elbirtoklási eljárások során egy földhivatali ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, de nem gyakorolt tulajdonjog áll szemben a valós birtokállapottal. A jog ezekben az esetekben a birtoklás oldalára áll, hiszen gazdasági szempontból sem kedvező, ha jelentős területek évtizedekig gazdátlanul állnak. A joggyakorlatnak megfelelően a birtoklás a jogszabályban meghatározott évek leteltével tulajdonjogra váltható.

A tulajdonjog gyakorlásának elmulasztása - bizonyos törvényi feltételek fennállása esetén - bizonyos idő elteltével a tulajdonjog elvesztéséhez vezethet. Az ilyen módon keletkezett új tulajdonjog bejegyzéséhez jogtiszta ügylet esetén nem szükséges szerződés, vagy hatósági döntés.

Elbirtoklás útján az szerezheti meg egy dolog tulajdonjogát, aki ingatlan esetében 15 éven át (más dolog esetében 10 évig) a sajátjaként szakadatlanul birtokolja azt. Korábban ez a határidő még 32 év volt, a gyakorlati alkalmazás során szükséges bizonyítási eljárás ilyen időtávon bizonytalanná vált ezért módosították emberibb léptékűre a birtoklás időtartamát.

A törvény biztosítja, hogy csak a jóhiszemű birtokosok szerezhessenek elbirtoklás útján tulajdonjogot. Aki egy adott tárgy, vagy ingatlan birtokához bűncselekménnyel, erőszakos, illetve alattomos úton jutott hozzá, annak a tulajdonjog iránti kérelmét azonnal elutasítják.

A mai joggyakorlatban meglehetősen ritkán - főként lakóövezeti és külterületi telkek, valamint mezőgazdasági területek tulajdonjogának megállapítása során - fordul elő ilyen eljárás. Azt viszont figyelembe kell venni, hogy ha az elbirtoklás feltételei csak az adott földterület egy részére állnak fenn, akkor sem szerezhető meg a tulajdonjog.

Aki haszonélvezőként, bérlőként, vagy szívességi felhasználóként birtokol egy ingatlant, az sem tarthat igényt a birtoklási idő leteltével az ingatlan tulajdonjogára.

Az elbirtokló a tulajdonszerzésre vonatkozó eljárás során még 15 év után is elbukhat azzal szemben, aki a földhivatali nyilvántartás adataiban bízva a bejegyzett tulajdonostól ellenérték fejében kéri a tulajdonjog bejegyzését. A vevő ilyenkor nem is tud az elbirtoklásról és joggal hiszi, hogy az eladó a tulajdonos. Ezért fontos, hogy ha az elbirtokló szeretne az ingatlan tulajdonosává válni, akkor a 15 év letelte után mielőbb kezdeményezze az eljárást.

A 15 év megállapítása során a birtoklási idő több egymást követő birtokos esetében összeadható, de a birtoklásnak folyamatosnak kell lennie és a bizonyítási eljárás során a korábbi birtoklásokat is tudni kell igazolni. Az elbirtoklási idő több esetben is megszakadhat, újra kezdődhet. Ha a tulajdonos a birtokost írásban, vagy bíróságon keresztül felszólítja, hogy a tulajdonjogával és az ingatlannal rendelkezni akar.

A birtoklónak tulajdonjoga keletkezik, a volt tulajdonost pedig törlik a földhivatali ingatlan-nyilvántartásból. A jogszabály szerint ugyanakkor nem lehet elbirtokolni az állam és a helyi önkormányzatok kizárólagos (forgalomképtelen) tárgyait.

Előfordulnak olyan esetek, amikor a tulajdonos önhibáján kívül, de menthető okból nem tudja a tulajdonosi jogait gyakorolni. Ilyenkor az akadályoztatás megszűnésétől számított egy éven belül az elbirtoklás akkor sem következik be, ha a jogszabályban meghatározott határidő már letelt.

Az állampolgárok - ha nem biztosak a dolgukban - kérhetik jogi szakértő, ügyvéd, közjegyző, vagy jogtanácsos segítségét az ilyen ügyekben. Ugyanakkor vannak cégek, melyek azok védelmére kelnek, akiknek a területét valaki illetéktelenül használja. Ekkor felmérik a területeket és kitűzik, valamint megjelölik az ingatlanok pontos határát a tulajdonosok jogainak védelme érdekében.

Érdemes tehát megszemlélni használaton kívüli, régen nem látott területeinket, legyen az telek, zártkert, gyümölcsös, vagy mezőgazdasági terület. Amennyiben nem gyakoroljuk tulajdonosi jogainkat érdemes inkább adásvétellel megszabadulnunk a feleslegessé vált ingatlanainktól még mielőtt valaki elbirtokolja azt tőlünk!