Duplán kaszálnak a bankok: az eladó és a vevő is fizet!

A társasház építők első és legfontosabb döntése a telekválasztás. A telekkínálat áll önkormányzati-, magánszemély- vagy ingatlanforgalmazó cég tulajdonában lévő területekből. Az önkormányzati tulajdonban lévő eladásra kínált telkeken általában földszintes komfort nélküli bontandó épületek állnak. Ekkor a költségvetés összeállításakor számolni kell a bontási költségekkel és az esetleges magántulajdonosok kifizetésével is. A magánszemélyek- és az ingatlanforgalmazó cégek által kínált telkek az esetek döntő többségében már üresek és rendezett tulajdonviszonyokkal rendelkeznek. A beruházó a telek besorolása és az övezeti adatok alapján - tervezői és elemzői segítségével - számításokat végez, hogy az adott telekre mekkora lakásszám és összes eladható négyzetméter építhető.

A megfelelő banki referenciákkal rendelkező beruházók már a telek megvásárlása előtt úgynevezett indikatív finanszírozási ajánlatot kérnek a lakásprojekt finanszírozási osztályokról. Ebben a bank meghatározza, hogy az összes költségből hány százalékot kell önerőből biztosítani és mekkora hányadot finanszíroz a pénzintézet. Meghatározzák az építési hitel kondícióit, ütemezését és az egyes folyósítási feltételeket.

A telek adásvételt követően a tervezési és engedélyezési munkaszakasz következik. Az önkormányzat építésügyi osztálya megvizsgálja a tervezett társasház paramétereit, ha mindent rendben találnak, a szakhatósági hozzájárulások birtokában kiadják az építési engedélyt. A jogerőre emelkedéshez szükséges a szomszédok írásbeli hozzájárulása. A jogerős engedély birtokában az induló munkálatokra (bontás, mélyépítés, szerkezetépítés) meg kell kötni az alvállalkozói szerződéseket. Az építkezés elindul, majd az első folyósításhoz szükséges feltételek teljesülésekor a bank is megkezdi a finanszírozást.

Az értékesítés történhet a helyszínen, végezheti saját iroda, de igénybe lehet venni franchise-rendszerben működő ingatlanirodák segítségét is. Kedvező alkalom a különböző ingatlanbörzéken és lakásvásárokon való részvétel, lásd korábbi cikkünkben a múlt heti vásárról szóló pozitív híreket. A finanszírozó bank folyamatosan ellenőrzi az értékesítési adatokat, egyes hitelfolyósításokat a készültség mellett bizonyos eladási szintek eléréséhez is köti. A bank akkor tekint eladottnak egy lakást, ha arra a vevő a 10 % foglalót befizette az úgynevezett zárolt számlára. A bank minden vevői befizetést ezen a számlán kezel, ezzel biztosítja azt, hogy a beruházó csak az épület elkészültét követően férjen hozzá a vevők pénzéhez.

A finanszírozó bank együttműködési megállapodást köt a beruházóval a vevők szakaszos finanszírozására. Amikor a vevői hitelek folyósítása is elkezdődik, a bank duplán kaszál. Egyszer a beruházónak keletkezik kamatfizetési kötelezettsége a már felhasznált építési hitelkeretre vonatkozóan, másodszor pedig a vevő fizet a banknak kamatot a kifolyósított hitelösszeg után, valamint rendelkezésre tartási jutalékot a visszatartott keretre.

A kivitelezés során az építési beruházó általában havonta kezdeményezhet egy lehívást az építési hitelkeretből. A bank műszaki ellenőre kimegy a helyszínre és felméri, hogy mennyit haladt az építkezés az azt megelőző egy hónapban. Erről jelentést készít és a leigazolt összeget átutalja a beruházó számlájára. Az építőipari körbetartozások elkerülése érdekében egyre többen alkalmazzák az engedményezési szerződéseket, ekkor a bank - bizonyos díj ellenében - közvetlenül az adott munkát elvégző alvállalkozónak utal. Egy beruházásról általában 12-18 banki műszaki felülvizsgálat készül, egy átlagos projekt kivitelezési ideje másfél év.

Ahogy az építkezés befejezéséhez közeledik a beruházó, újra kapcsolatba kerül az önkormányzattal és a különböző hatóságokkal, szervekkel. Amikor minden intézmény megadja a szükséges hozzájárulást az önkormányzat kiadja a használatbavételi engedélyt. Ekkor a finanszírozó bank átutalja a beruházónak az utolsó, építési hitelkeretből fennmaradt összeget, amiből ki kell fizetni az alvállalkozókat. A vevői szakaszos finanszírozás is befejeződik, a teljes hitelösszeget átutalja a bank a zárolt számlára, megtörténik a lakások birtokbaadása és elindul a rendszeres havi törlesztés.

A bank ekkor megvizsgálja, hogy a vevői befizetésekből összejött-e már annyi pénz, ami elegendő a beruházói hitelkeret visszafizetésére, ha igen, akkor végtörlesztik a projekthitelt. Amennyi marad a számlán és az esetleges eladatlan lakások értéke körvonalazza a beruházás nyereségét. Az építési hitel visszafizetése szerencsés a vevők szempontjából, mert a földhivatal ekkor nyitja meg az egyes lakásokhoz tartozó külön tulajdoni lapokat (albetétesítés) és így tehermentesen kerülnek a lakások a vevők nevére (természetesen, amelyik vevő vett fel hitelt, annak jelzáloggal terhelt lesz a lakása).

A folyamatot végig kontrollálja a finanszírozó bank. Új lakás megvásárlása előtt érdemes kikérnünk a bank tanácsadójának véleményét a beruházásról. Finanszírozott projekt esetében a bankok egyedi kedvezményes hitelcsomagokat állítanak össze a vevők finanszírozására, szerencsés mellettük letenni a voksunkat, mert külső bank választása esetén előfordulhat, csak az építkezés befejezésekor a jogerős engedélyek és a földhivatali bejegyzések után tudunk fizetni és a beruházó addig nem adja birtokba az ingatlant. Ez a mai gyakorlatban akár három-négy hónappal későbbi költözést is jelenthet. (Megjegyezzük, hogy számos esetben a lakásvásárló gyakorlatilag nem is választhat külső bankot, a beruházó és a finanszírozó bank ugyanis különböző adminisztratív eszközökkel ellehetetleníti az ügyintézést).