Mennyi hitelt kaphatsz? A jó lakást a bank is szereti!

Virtuális hasábjainkon már szóltunk arról, hogy a bank hogyan határozza meg az általa elfogadott hitelbiztosítéki érték nagyságát, mely arra szolgál, hogy mérsékelje a bank kockázatát, s ennek függvényében határozza meg a maximálisan folyósítható hitelösszeget. A következőkben annak nézünk utána, hogy mennyiben játszanak szerepet az ingatlan tulajdonságai a hitel/hitelbiztosítéki arány meghatározásában.

Ismétlés a tudás anyja!

Elsőként tekintsünk végig újra, hogy hogyan határozzák meg a hazai pénzintézetek a fedezetként felajánlott ingatlan általuk elfogadott értékét, vagyis a hitelbiztosítéki értéket. Ez az az érték, amelyet a bank a forgalmi érték bizonyos százalékában határoz meg, s jelentősége abban áll, hogy a két érték közötti különbözet a biztosíték arra, hogy a bank a hitel bedőlése esetén az ingatlant három hónapon belül értékesíteni tudja.

Lakáshitelt szeretnék felvenni: hogy kezdjek neki?

A hitelbiztosítéki érték bizonyos százalékában határozza meg a bank a folyósítható maximális hitelösszeget, melynek mértékéről és meghatározásának módszeréről a hazai kereskedelmi bankokat kérdeztük.

A válaszokból kiderül, hogy az értékarány megállapítása a kereskedelmi bank által felvállalt kockázatok függvényében történik, a befolyásoló tényezők közé az ingatlan elhelyezkedését (milyen településen található), a rendelkezésre álló, igazolt jövedelem mértékét, és az ingatlan egyéb egyedi tulajdonságait - melyek jelentős mértékben befolyásolhatják az értékesíthetőséget - és hitel pénznemét sorolhatjuk.

Összességében azok a tényezők játszanak nagy szerepet, melyek a nemfizetés valószínűsíthetőségével a kényszerértékesítés folyamatának egyszerűségére vonatkoznak.

A bankok egy része azonban nem a hitelbiztosíték arányában, hanem az általa megállapított forgalmi értékhez viszonyítva adja meg a maximálisan igényelhető hitel összegét, így az MKB és az IEB is más módszert alkalmaz a hitelösszeg felső limitjének meghatározására.

Vidék vs. főváros: nagyobb a különbség, mint gondolnád?

Csupán a kereskedelmi bankok egy része alkalmaz településenként való kategorizálást, így csupán egyes esetekben lényeges tényező, hogy az ingatlan a fővárosban vagy egy vidéki faluban található. Ekkor azonban jelentős hátránnyal indulnak, a nehezen értékesíthető ingatlanra hitelt felvenni kívánó vidéki lakásvásárlók, az egyik besorolást alkalmazó pénzintézetnél a hitel/hitelbiztosítéki érték maximális arányában a különbség az I. és a III. kategóriába tartozó ingatlanok között akár 30 százalékpontos is lehet.

Az ingatlan településen belüli elhelyezkedése pedig nem a hitel/hitelbiztosítéki értékarányt befolyásolja, hanem magát a hitelbiztosítéki értéket, vagyis az ingatlannak azt az értékét, amelyet a bank fedezetként elfogad.

A "takarót" egyes bankok esetében tovább lehet nyújtani oly módon, hogy hitelfedezeti biztosítás megkötése, illetve pótfedezet bevonása mellett a bank hajlandó nagyobb hitelösszeget nyújtani, így akár önerő nélkül is hozzájuthatunk a megvásárolni kívánt ingatlanhoz.

Deviza vagy forint: továbbra is ez a nagy kérdés!

A pénzintézetek ebben a kérdésben is különböző politikát folytatnak, de többségük különbséget tesz a hitelek között abban a tekintetben, hogy devizában denominált vagy forinthitelekről van szó. Forint hitelek esetében általában akkor számíthatunk önerő nélküli finanszírozásra, ha jogosultak vagyunk állami támogatásra.

Általánosságban elmondható, hogy a devizahitelek esetében alacsonyabb hitel/hitelbiztosítéki arány jellemző, mivel a bank az árfolyamkockázatból adódó pótlólagos kockázatát az maximális hitelösszeg csökkentésével mérsékli.

A hitel/hitelbiztosítéki értékarányt emellett jelentősen befolyásolja az, hogy a bank jövedelem- vagy fedezetalapon finanszíroz-e, utóbbi esetben a település elhelyezkedésénél elmondottakhoz hasonlóan, akár 30 százalékos különbség is tapasztalható a maximális hitelösszegben, így a fedezet alapú finanszírozás nem csupán magasabb költségvonzatot, de alacsonyabb elérhető forrásokat is jelent a kockázat növekedésével összhangban.
Új vagy régi: van, ami nem változik

Új lakások esetében általánosságban elmondható, hogy a finanszírozási érték magasabb, melyet részben az indokol, hogy az újépítésű ingatlanok esetében a kényszerértékesítés várhatóan jóval egyszerűbb és rövidebb folyamat, mint a használt lakásoknál. Gyakori jelenség az is, hogy a bank a teljes vételárat elfogadja hitelbiztosítéki értékként, így az ügyfél megspórolja az értékbecslési díjat, melynek összege körülbelül 30 ezer forintra rúg.

Ez azt bizonyítja, hogy bár a földrajzi elhelyezkedés a piac szereplőinek többségénél nem játszik fontos szerepet a hitel/hitelbiztosítéki értékarány megállapításában, nagy hangsúly helyeződik az ingatlan tulajdonságaira.