Lakáshitel alacsonyabb kamatra? - A buktatók, amikről senki nem beszél...

Pénzcentrum
2007. május 18. 05:40

Lassan cikksorozattá növi ki magát hasábjainkon a jelzáloghitelezés témakörében a nemzetközi innovatív konstrukciók vizsgálata, melyek kitűnő keretet teremtenek ahhoz, hogy rávilágítsunk, milyen szempontokat kell mérlegelni egy hitelfelvételi döntésnél és mikre lehet számítani a hazai piacon a verseny intenzitásának továbbfokozódásával. Alábbi összeállításunkban alapvetően arról lesz szó, hogy megéri-e hitelfelvételkor egy adott összeget pluszban kifizetni azért, hogy alacsonyabb kamat mellett kaphassuk meg a hitelt. Lássuk hát, mit is tud ez a tengerentúli konstrukció és min kell elgondolkodni, ha hónapok múlva egy hazai bankfiókban ilyesmi döntési helyzet elé állítanak minket!

Az ajánlat lényege egy egyszerű példán keresztül

A gyakorlatban arról van szó, hogy ha az ügyfél felvesz egy jelzáloghitelt, opcionálisan csökkentheti annak fix kamatát azáltal, hogy ún. diszkontpontokat vásárol. Alapesetben egy diszkontpont negyed százalékpontos kamatcsökkentést jelent és a hitelösszeg 1%-ába kerül. Nézzük ezt egy példán keresztül, hogy könnyebb legyen megérteni!

Amennyiben valaki 30 évre, fix kamat mellett 200,000 dollár hitelt szeretne felvenni és ezt 6.25%-os éves kamat mellett kapná meg, akkor 2,000 dollár azonnali kifizetése esetén 6%-ra mérséklődhet a fizetendő kamata. Ez az opció 32.33 dolláros havi megtakarítást eredményez, így könnyen kiszámítható, hogy 62 hónap a megtérülési idő, vagyis a havi megtakarítások összege ekkora éri el a kezdetben letett 2,000 dollárt. (Megjegyezzük, hogy ekkor még nem számoltunk a pénz időértékével, tehát nem diszkontált megtérülést adtunk meg.)

A legtöbben rossz lóra tesznek...

A témában a közelmúltban érdekes tanulmány látott napvilágot: Yan Chang és Abdullah Yavas az ügyfelek viselkedésének vizsgálatából arra a következtetésre jutott, hogy a hitelfelvevők túlnyomó többsége feleslegesen fizet a diszkontpontokért, melynek eredményeképpen később hibát hibára halmoz.

Az előző példából adódóan a legkézenfekvőbb hiba, hogy sokan túlbecsülik, meddig fogják törleszteni a hitelt, így sok esetben el sem érik a megtérülési időt, annak diszkontált módszerrel meghatározott értékéről nem is beszélve...

A kutatók 3,899 hitelügyletet vizsgáltak, melyeket 1996 januárja és 2003 decembere között kötöttek. Ezek statisztikái alapján elmondható, hogy az ügyfelek nyolcada vásárolt diszkontpontot.

A vásárlásra szavazók kétharmada 2005 júniusára már visszafizette kölcsönét, vagy azért mert eladta az ingatlant, vagy refinanszíroztatta a hitelt. Ezen részaránynak csupán 1.4%-a kötött pénzügyileg pozitív kimenetelű ügyletet a diszkontpont-opció lehívásával.

A fennmaradó egyharmadnak 2005 júniusában is volt még fennálló kötelezettsége, így elérték a megtérülési időt.

A kutatás talán egyetlen komoly gyengepontja, hogy historikusan alacsony kamatok és emelkedő ingatlanárak idején készült, így a hitelfelvevők számára igencsak vonzó alternatívát jelentett a refinanszírozás, míg az emelkedő kamatok idején jelentősen profitálhatnak az ügyfelek a diszkontpontokkal még alacsonyabban rögzített kamatból.

Mik a leggyakoribb hibák?

Lehet, hogy a kutatás az emelkedő kamatok időszakában más eredményt hozott volna, a végkövetkeztetések azonban egyértelműek: a legtöbben túlbecsülik, hogy meddig lesz meg a hitelük, a többiek pedig a diszkontpontok megvétele miatt nem élnek a kínálkozó refinanszírozási lehetőségekkel, mivel sajnálják a már "befektetett pénzt".

Előbbi hiba a fentiek tükrében teljesen egyértelmű, az utóbbi esetben pedig az elsüllyedt költségek fogalmát kell felidézni magunkban a döntés előtt. Az elsüllyedt költség olyan múltbeli ráfordítást jelent, mely nem szabad, hogy a későbbiekben befolyásolja jövőre vonatkozó döntéseinket, hiszen visszamenőleg azt már nem tudjuk befolyásolni. Más szóval: ne ragaszkodjunk görcsösen a drága pénzért vett pontjainkhoz, ha a csökkenő kamatszint miatt olyan refinanszírozási lehetőségeink adódnak, melyekkel sokat spórolhatunk.

A kutatás tapasztalatai szerint aki beruházott ezekbe a diszkontpontokba, általában túl későn élt a refinanszírozás adta lehetőséggel, így pénzügyileg nem éppen a legjobban jött ki az üzletből.

Az opciót tehát akkor érdemes lehívni, ha arra számítunk, hogy a megtérülés időpontjában még lesz fennálló hiteltartozásunk és a kamatok emelkedését várjuk, akkor érdemes ugyanis egy általunk alacsonynak vélt szintet hosszabb távon fixálni. Fontos persze, hogy ne ússzunk árral szemben, azaz a kamatok esetleges csökkenése esetén tudjuk mit kell tennünk: fogadjuk el, hogy várakozásaink hibásak voltak és refinanszíroztassunk.

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2022. december 3. 11:24
A Csináljuk a fesztivált! idén több mint 10 év szünetet követően először tavasszal jelentkezett új e...
Bankmonitor  |  2022. december 3. 10:37
A Magyar Nemzeti Bank értékelése szerint 2022. végére a lakáscélú jelzáloghitelek átlagos THM (telje...
Holdblog  |  2022. december 3. 06:55
Adventi ábrát mutatunk. Igazi angolszász-európai kontinentális törésvonal bontakozott ki a Statista...
MNB Intézet  |  2022. december 2. 10:10
Az ember közösségi lény. Barátaink, szeretteink boldogsága számunkra is boldogság forrása. De mitől...
Húsbavágó igazságról rántja le a leplet a magyar rendező: ilyen film is ritkán készül itthon

A független filmeknek mindig lesz létjogosultságuk, ahogy közönségük is - vallja Pető Szabolcs, filmrendező.

Ez lenne a magyarok új őrülete: hasznos hobbi törhet be a piacra

Most néhány kattintással bárki madárodú örökbefogadóvá válhat - ezzel bepillantást nyerve tollas barátaink magánéletébe.

Új őrület hódít a magyarok körében: teljesen rákattantak ezekre az italokra

A hazai kézműves sörök világa hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt évtizedben - a sörkedvelők legnagyobb örömére.

Magyarok milliói vágják maguk alatt a fát: csúnyán ráfizethet, aki így fűt 2022 telén

A téli időszakban, fűtésszezonkor az ország légszennyezettségének mintegy 83-85 százalékáért felelős a lakossági fűtés.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. december 3. szombat
Ferenc, Olívia
48. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Mibe fektessünk 2023-ban?
Háború, energiaválság, infláció - Védelem a befektetéseinknek
Agrárszektor Konferencia 2022
Az év agráreseménye, 2 nap szakma Siófokon!
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2022. december 3. 19:16