Lakáshitel alacsonyabb kamatra? - A buktatók, amikről senki nem beszél...

Az ajánlat lényege egy egyszerű példán keresztül

A gyakorlatban arról van szó, hogy ha az ügyfél felvesz egy jelzáloghitelt, opcionálisan csökkentheti annak fix kamatát azáltal, hogy ún. diszkontpontokat vásárol. Alapesetben egy diszkontpont negyed százalékpontos kamatcsökkentést jelent és a hitelösszeg 1%-ába kerül. Nézzük ezt egy példán keresztül, hogy könnyebb legyen megérteni!

Amennyiben valaki 30 évre, fix kamat mellett 200,000 dollár hitelt szeretne felvenni és ezt 6.25%-os éves kamat mellett kapná meg, akkor 2,000 dollár azonnali kifizetése esetén 6%-ra mérséklődhet a fizetendő kamata. Ez az opció 32.33 dolláros havi megtakarítást eredményez, így könnyen kiszámítható, hogy 62 hónap a megtérülési idő, vagyis a havi megtakarítások összege ekkora éri el a kezdetben letett 2,000 dollárt. (Megjegyezzük, hogy ekkor még nem számoltunk a pénz időértékével, tehát nem diszkontált megtérülést adtunk meg.)

A legtöbben rossz lóra tesznek...

A témában a közelmúltban érdekes tanulmány látott napvilágot: Yan Chang és Abdullah Yavas az ügyfelek viselkedésének vizsgálatából arra a következtetésre jutott, hogy a hitelfelvevők túlnyomó többsége feleslegesen fizet a diszkontpontokért, melynek eredményeképpen később hibát hibára halmoz.

Az előző példából adódóan a legkézenfekvőbb hiba, hogy sokan túlbecsülik, meddig fogják törleszteni a hitelt, így sok esetben el sem érik a megtérülési időt, annak diszkontált módszerrel meghatározott értékéről nem is beszélve...

A kutatók 3,899 hitelügyletet vizsgáltak, melyeket 1996 januárja és 2003 decembere között kötöttek. Ezek statisztikái alapján elmondható, hogy az ügyfelek nyolcada vásárolt diszkontpontot.

A vásárlásra szavazók kétharmada 2005 júniusára már visszafizette kölcsönét, vagy azért mert eladta az ingatlant, vagy refinanszíroztatta a hitelt. Ezen részaránynak csupán 1.4%-a kötött pénzügyileg pozitív kimenetelű ügyletet a diszkontpont-opció lehívásával.

A fennmaradó egyharmadnak 2005 júniusában is volt még fennálló kötelezettsége, így elérték a megtérülési időt.

A kutatás talán egyetlen komoly gyengepontja, hogy historikusan alacsony kamatok és emelkedő ingatlanárak idején készült, így a hitelfelvevők számára igencsak vonzó alternatívát jelentett a refinanszírozás, míg az emelkedő kamatok idején jelentősen profitálhatnak az ügyfelek a diszkontpontokkal még alacsonyabban rögzített kamatból.

Mik a leggyakoribb hibák?

Lehet, hogy a kutatás az emelkedő kamatok időszakában más eredményt hozott volna, a végkövetkeztetések azonban egyértelműek: a legtöbben túlbecsülik, hogy meddig lesz meg a hitelük, a többiek pedig a diszkontpontok megvétele miatt nem élnek a kínálkozó refinanszírozási lehetőségekkel, mivel sajnálják a már "befektetett pénzt".

Előbbi hiba a fentiek tükrében teljesen egyértelmű, az utóbbi esetben pedig az elsüllyedt költségek fogalmát kell felidézni magunkban a döntés előtt. Az elsüllyedt költség olyan múltbeli ráfordítást jelent, mely nem szabad, hogy a későbbiekben befolyásolja jövőre vonatkozó döntéseinket, hiszen visszamenőleg azt már nem tudjuk befolyásolni. Más szóval: ne ragaszkodjunk görcsösen a drága pénzért vett pontjainkhoz, ha a csökkenő kamatszint miatt olyan refinanszírozási lehetőségeink adódnak, melyekkel sokat spórolhatunk.

A kutatás tapasztalatai szerint aki beruházott ezekbe a diszkontpontokba, általában túl későn élt a refinanszírozás adta lehetőséggel, így pénzügyileg nem éppen a legjobban jött ki az üzletből.

Az opciót tehát akkor érdemes lehívni, ha arra számítunk, hogy a megtérülés időpontjában még lesz fennálló hiteltartozásunk és a kamatok emelkedését várjuk, akkor érdemes ugyanis egy általunk alacsonynak vélt szintet hosszabb távon fixálni. Fontos persze, hogy ne ússzunk árral szemben, azaz a kamatok esetleges csökkenése esetén tudjuk mit kell tennünk: fogadjuk el, hogy várakozásaink hibásak voltak és refinanszíroztassunk.