Zuhanni fog a panel ára - csak a kis lakások úszhatják meg...

Élet az M0-on túl

A Budapest központúság természetes kelléke a magyar ingatlanpiacnak, hiszen nincs egyetlen város sem, amely méretben megközelíthetné fővárosunkat. A vidékre, s főként az észak-kelet magyarországi területekre fehér foltként tekintenek az országos méretű ingatlanértékesítéssel foglalkozó hálózatok is, s helyi irodákból is csupán egy-egy, esetenként két céggel találkozhatunk megyénként.

A miskolci ingatlanpiacot jellemző trendekről és a megszorító csomag piacra gyakorolt hatásairól kérdeztük Demeter Tibort, hogy megtudjuk merre halad a piac és milyen lehetőségeket rejt magában azok számára, akik az ingatlanpiac eddig még rejtett szegmensébe szeretnének befektetni.

300 000 a lélektani határ

Múlt heti írásunkban számoltunk be róla, hogy Budapesten az újépítésű ingatlanok átlagos négyzetára bőven túllépi a 300 000 forintot, s az egyes kiemelt területek esetében akár 1 millió forintig is felcsúszhat. Miskolcon ez az összeg azonban lélektani határnak számít, amelyet érintve már nehézkessé válik a lakások értékesítése, a gyakorlatban sokkal inkább a 250-260 ezer forintos ár a jellemző.

Az árak behatároltsága azonban korántsem jelenti a beruházások hiányát: több 30 lakásos beruházás is kivitelezés illetve tervezés alatt áll, és két 180 lakásos mamutprojekt is folyamatban van, mondta el lapunknak Demeter Tibor.

A beruházók várhatóan Budapesthez hasonlóan itt is érvényesítik majd a megnövekedett terheket, s bár a szakértő véleménye szerint maximum az infláció mértékében, az árak valamelyest emelkedni fognak. A keresleti oldal azonban rendkívül ár-érzékeny, így nagy az esélye annak is, hogy a kevésbé sikeres projekteknél a fejlesztőknek a korábban már alkalmazott eszközökhöz kell nyúlniuk, és engedményeket kell adniuk.

A társasházi fejlesztőknél is nehezebb helyzetben vannak azonban azok, akik a 3-4 lakásos vagy ikerházas beruházásokban látták a siker kulcsát, a kereslet ugyanis ezen területen teljesen visszaesett. A tetőtérbeépítéses családi házak helyett pedig a földszintes, amerikai stílusú ingatlanok kerültek előtérbe.

Egyedül az előbb említett családi házakra van igény, az építési árak azonban jelentős növekedést mutatnak, a korábbi 130-140 ezer forint helyett 160-170 ezer forint per négyzetméteres árak váltak jellemzővé egy teljesen átlagos ingatlan esetében is.

Gázár-mizéria és panellakás egyenlő migráció

A fenntartási költségek megnövekedése a miskolci lakáspiacot sem hagyta érintetlenül, így itt is megindult a vándorlás a kisebb területű panellakások felé, amely azonban ebben az esetben a 73 négyzetméternél nagyobb lakások túlkínálatát és az 55-64 négyzetméteresek fokozott keresletét hozta magával.

Demeter Tibor szerint azonban a keresletnövekedés nem jár majd együtt áremelkedéssel, a szakember a kis alapterületű lakások esetén csupán az árak stagnálását várja, a többi használt lakástípus esetében azonban véleménye szerint az árak zuhanni fognak, akár 10 százalékkal.

0 forintos vevők szaporodása

A megszorító csomag nemcsak az előbb említett migrációban fejti ki hatását, megszaporodtak a "0 forintos vevők" is, akik leggyakrabban 0, ritkábban maximum 5-10 százalék önerővel rendelkeznek és a fennmaradó részt hitelből teremtik elő.

Ez további kockázatot jelent az eladó számára, aki ezt általában beépíti az árba, amelyből az esetek többségében egy forintot sem enged.

Akkor hol itt a befektetési lehetőség?

Kérdésünkre válaszolva Demeter Ingatlan ügyvezetője elmondta, hogy az igazi befektetési lehetőséget a régióban nem a lakóingatlanok, hanem a nem lakó célú ingatlanok és telkek jelentik, amelyek ára az elmúlt 3-4 évben jelentősen megemelkedett.

Különösen igaz ez a Miskolc 5 kilométeres vonzáskörzetében lévő településekre, ahol a Miskolcot elhagyni szándékozók találhatják meg az elképzelt otthonnak megfelelő telket. Jó példa erre Kistokaj, amely az elmúlt néhány évben 5-6 utcányi családi házzal bővült.

A telekárak rohamos emelkedését mutatja, hogy 3 évvel ezelőtt Miskolctapolcán kívül csak a lefrekventáltabb területeken kértek 10 ezer forint per négyzetméternél magasabb árat, mostanság azonban nehéz lenne ennyi pénzzel a zsebünkben bárhol is egy talpalatnyi földet vásárolni.

Az elhelyezkedés azonban ebben az esetben is kulcsfontosságú, így ha bárki miskolci telek megvásárlásán törné a fejét, mindenképpen keressen fel egy helyi szakembert.