Ingatlanlízing: vonzóbb lehet a bankhitelnél

Ez utóbbi lehetőség egyelőre csak a pénzügyekben legjáratosabb kis- és középvállalkozások körében terjedt el, hiszen amint a számok mutatják, az ingatlanlízing aránya nagyon alacsonynak tekinthető a hazai kkv körben. Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt elnök-vezérigazgatója hozzáteszi, ebben az is szerepet játszik, hogy a hazai lízingtársaságok egy része csak az utóbbi pár évben kezdte célszegmensnek tekinteni a kkv-szektort, s indította el 10-250 millió forint értékű ingatlanokat célzó konstrukcióját.

Alacsony önerő, hosszú futamidő

Lízing esetében már 10-30 százalékos önerővel hozzá tud jutni a kiszemelt ingatlanhoz az ügyfél, ami komoly előnyt jelent a jelzáloghitelhez képest; ráadásul a hazai piacon olyan konstrukcióra is akad példa, ahol a jól gazdálkodó cég esetében a finanszírozás akár az ingatlan 100 százaléka is lehet, azaz nem kérnek önerőt. Ami pedig a futamidőt illeti, 15-25 éves időtáv is elérhető a vállalkozások számára. S vonzó elem lehet a lízing esetén a gyors elbírálás is, tehát az érdeklődő a teljes - előírt - dokumentáció benyújtását követően 5-10 napon belül választ kap kérelmére.

Az eddigi tapasztalatok szerint mindenesetre az igényelt finanszírozási összeg igen tág határok között mozog a kkv-szektorban, hiszen 30 millió forintos ipari épületre éppúgy van példa, mint 300 milliósra.

A kamatokat illetően a hitel avagy a lízing oldalára billen-e a mérleg nyelve? Hagyományosan a lízinget valamivel drágább konstrukciónak tartja a piac, pedig ma már teljesen versenyképes a hitellel. Az eszköz oldali megközelítés lehetővé teszi, hogy amennyiben megfelelő minőségű a biztosítéki háttér és az üzleti terv is értékelhető, akkor kimondottan rugalmas feltételekkel és gyorsan létrejöhet finanszírozás. Kiss Zoltán azt is kiemeli, hogy a kamatok és egyéb díjak mellett a hitelfinanszírozásnál gyakran olyan rejtett költségek is megjelennek, mint a kötelező számlavezetés egy adott banknál. Ilyen rejtett tételek a lízingnél nincsenek. Emellett az alacsonyabb önerőelvárás és a hosszabb futamidő lehetősége további előnye ennek a konstrukciónak.

A teljes képhez az is hozzátartozik, hogy a kamat mértéke érdemben függ a cég adósminősítésétől is, hiszen egy jó bonitással rendelkező vállalkozás esetében a lízingfinanszírozás feltételei is jobbak, bár azzal, hogy az ingatlan a futamidő végéig a finanszírozó tulajdonában marad, eleve alacsonyabb a kockázat a lízing esetén. A kockázatok értékelésére várhatóan hatással lehet a jelzálogpiaci válság miatt részben óvatosabbá váló banki finanszírozói attitűd is, melynek kockázatviselési hajlandóságát némiképp visszavethetik a nemzetközi tapasztalatok. Így a finanszírozói oldal is nyitottabbá válhat a lízingkihelyezések irányába.

A tapasztalatok szerint a vállalkozások leggyakrabban a zárt végű pénzügyi lízinget veszik igénybe, amely főbb tartalmi elemeit tekintve megfelel egy hitelből történő vásárlásnak: a cég könyveiben szerepel az ingatlan, elszámolható az értékcsökkenés és a finanszírozási költségek, az áfá-t beszerzéskor egy összegben visszaigényelheti, a futamidő végén pedig mindenképp az ingatlan birtokosává válik. Lehetőség van nyílt végű lízingre is, amikor a futamidő végén a kkv maga döntheti el, hogy ő vagy valaki más vásárolja meg (vevőkijelölési jog) az utolsó részlet kifizetése után az addig lízingelt ingatlant.

Kezdő vállalkozásoknak is lehetőség

A lízing esetén is akadnak egyes piaci szereplők, akik a finanszírozási igény elbírálásához a hitelnél megszokott dokumentációt kérik be, ami a teljes cégadatot, üzleti tervet, valamint az ingatlanra vonatkozó értékbecslést jelenti, miközben arra is kíváncsiak, hogy az ügyfél a tervezett ingatlan-beruházással milyen üzleti elképzeléseket valósít meg. A többség azonban elsősorban az ingatlant veszi górcső alá, annak értékét és forgalomképességét vizsgálja. Igaz, e tényezők miatt többen is kieshetnek a rostán, hiszen ha nem likvid az ingatlan, avagy nem tiszta a háttere, úgy a finanszírozási kérelem nem kap zöld utat. Az ingatlannal kapcsolatban ugyanis a legtöbb lízingcégnél elvárás, hogy könnyen értékesíteni lehessen, így a preferált körbe Budapest, Pest megye, a megyeszékhelyek, a kisebb városok központja, avagy kiemelt lokáció tartozik. Ez a tényező, tehát az ingatlan elhelyezkedése, minősége, az értékbecslő által megállapított menekülési ár - a vállalkozás adósminősítésével együtt - az önerő nagyságát is befolyásolja. Az persze több lízingcégnél előnynek számít, ha a kkv-k a korábban bérelt telephelyet vásárolnák meg, hiszen így a lízingcég már egy működő cég meglévő feltételeit tudja megvizsgálni.

A hitelnél "enyhébb" elbírálást indokolja, hogy kockázat szempontjából lényegesen kedvezőbb a lízing a finanszírozó tulajdonosi pozíciója miatt. A lízingelt épület ugyanis a futamidő alatt végig a lízingcég tulajdonában marad, így kisebb az ügyfél fizetésképtelenségének kockázata egy klasszikus hitelügylethez képest. Egy felszámolási eljárásban ugyanis sokkal nehezebben érvényesítheti érdekeit a hitelező (még első ranghelyi jelzálogjog esetében is), mint a bejegyzett tulajdonos.