Megállíthatatlan horvát lakáspiac: megvan a térség új bezzegországa - lenne mit tanulni tőlük?

A horvát lakáspiac fejlődése szorosan összefonódott az ország politikai és gazdasági átalakulásával. Az 1990-es években végrehajtott gyors lakásprivatizáció során a korábbi állami bérlakásokat kedvezményesen megvásárolhatták a bérlők, ami rendkívül magas tulajdonosi arányt eredményezett. A délszláv háború (1991-1995) idején párhuzamosan alakult ki lokális lakáshiány és felesleg, amit újjáépítési programokkal próbáltak kezelni.

A 2000-es évek elején a piac konszolidálódott, majd lendületes növekedésnek indult. A kereskedelmi bankok új, alacsonyabb kamatozású devizahitelekkel jelentek meg, ami jelentősen bővítette a lakáshitelezést. A 2008-as globális pénzügyi válság azonban drámai visszaesést hozott: csökkent a kereslet, lelassultak az építkezések, és a háztartások nehezebben tudták törleszteni hiteleiket.

2015-től kezdődően stabilizálódás, majd új fellendülés kezdődött. 2016 és 2024 első fele között a lakásárak nominálisan közel megduplázódtak. A COVID-19 járvány csak átmeneti megtorpanást okozott, 2021-2024 között különösen erős volt a növekedés. Jelenleg a jegybanki kamatemelések és a külföldi vevők aktivitásának mérséklődése ellenére is folytatódik az áremelkedés, bár lassabb ütemben.

A lakásépítések száma a 2000-es évek közepén érte el csúcspontját (évi 22 ezer új lakás), majd a válság után jelentősen visszaesett. 2015-től újra növekedésnek indult, de a 2022-es 16 ezres szám még mindig elmarad a válság előtti szinttől. Az árak 2015 óta megduplázódtak, különösen Zágrábban (2684 €/m² 2024-ben) és a tengerparti régiókban (3500-4000 €/m²), ahol a nyaraló- és befektetési célú vásárlások felhajtották az árakat.

A külföldi kereslet jelentős tényező: 2022-ben a turisták száma 44 százalékkal nőtt, 2023 első félévében további 9,4 százalékkal. Több mint 70 ezer külföldi rendelkezik ingatlannal az Adriai-tenger partján, elsősorban a prémium lokációkban, mint Dubrovnik, Split, Hvar és Brač.

A horvát háztartások többsége a '90-es évek privatizációja miatt adósság nélkül jutott lakáshoz, így a jelzálogpiac sokáig marginális maradt. A 2000-es évek devizahiteleit a kormány a 2008-as válság után kötelezően eurósította. 2021-2024 között a lakásvásárlások 70 százaléka készpénzes volt, csak 30 százalék történt hitelből, ami csökkenti az ország pénzügyi sebezhetőségét, de felhajtja az árakat és nehezíti a fiatal vásárlók helyzetét.

2015 után élénkült a hitelezés, amit az alacsony kamatok, a gazdasági növekedés és az állami szubvencionált hitelprogram (SSK) is ösztönzött. A lakáshitel-állomány 2023 szeptemberére 10,69 milliárd euróra nőtt, de továbbra is alacsony: 2022-ben a GDP mindössze 15,7 százalékát tette ki.

A horvát állam több programmal is támogatja a lakáshoz jutást. 2001-től működik az államilag támogatott lakásépítési program (POS), amelyben az állami ingatlanügynökség (APN) közreműködésével kedvező feltételekkel építenek új lakásokat, elsősorban fiatal családok számára. 2025 áprilisában 1912 euróra emelték a négyzetméterár korlátot.

2017-ben indult a fiatalok első lakáshoz jutását támogató program (SSK), amelyben az állam a hitel első 5 évében átvállalta a törlesztőrészletek 30-50 százalékát. A program rendkívül népszerű lett, de erős árfelhajtó hatással járt. 2025-től kibővítették egy új elemmel: az első lakásukat vásárló 45 év alattiak visszaigényelhetik a vételár ÁFA-tartalmának 50 százalékát vagy a teljes vagyonszerzési illetéket.

A horvát kormány a közeljövőben bérlakás-programot is tervez indítani, amelyben az állam magántulajdonú lakásokat venne bérbe és kínálna tovább kedvezményes díjért a rászorulóknak.