Itt a nagy lakástrükk: felejtsd el az Otthon Startot, a csillagokig mehet az ingatlanod értéke, ha inkább így vásárolsz

2025 szeptemberétől elindult az Otthon Start Program, amely legfeljebb 3%-os kamatozású lakáshitelt kínál. Ez sokak számára óriási könnyebbséget jelenthet saját otthon vásárlásakor: egy 30 millió forintos hitel havi törlesztője több tízezer forinttal alacsonyabb lehet a piaci kamatozású hitelekhez képest. A kérdés azonban rögtön felmerül: vajon ez a konstrukció mennyire éri meg azoknak, akik nem lakhatásra, hanem kifejezetten befektetési céllal vennének ingatlant?

Magyar kontra dubaji hozamok

A hazai ingatlanpiacon az elmúlt években valóban tapasztalható volt értéknövekedés, de a bérbeadásból származó haszon ritkán haladja meg a 3-4%-ot. Ha ezt szembeállítjuk a 3%-os hitelköltséggel, valamint a bérletidíj-jövedelem adójával, a nettó nyereség gyakorlatilag elolvad.

„Én azt gondolom, hogy a hitelkamat önmagában nem sokat ér, ha mellette nincs valódi értéknövekedés és stabil hozam. Egy befektető számára mindig két tényező a döntő: mennyit nő az ingatlan értéke, és mennyi jövedelmet termel bérbeadással. Magyarországon a kettő együtt nagyon sokszor nem hoz ki pozitív eredményt, mert a 3%-os hozamot szinte teljes egészében elviszi a 3%-os kamat, ráadásul a bérletidíj-jövedelmet még adó is terheli” – magyarázta Szabó Kinga Judit, a Manara Properties LLC tulajdonos-vezérigazgatója.

Dubajban ezzel szemben átlagosan 8-10% körüli bérleti hozam érhető el, dollárhoz kötött valutában és adómentesen. Emellett a fejlesztés alatt álló ingatlanok értéke már az átadásig 20–30%-kal nőhet. „Ha 0%-os finanszírozási költség mellett még 20%-os értéknövekedés és 10%-os éves hozam is elérhető, az már egészen más számítás, mint a magyar piacon” – tette hozzá Szabó Kinga.

Milliomosok városa

Az emirátusi piac az elmúlt években rendkívüli lendületet vett. 2024-ben az átlagos lakóingatlanár több mint 20%-kal emelkedett, és a bérleti díjak is közel ugyanekkora ütemben nőttek. 2025 első félévében 50 ezer feletti tranzakció történt, ami 25%-kal több, mint egy évvel korábban. A forgalom elérte a 151,8 milliárd dirhamot, ami új rekordnak számít.

A dubaji ingatlanpiacot nemcsak a számok, hanem a társadalmi folyamatok is erősítik. 2024-ben közel 6700 új dollármilliomos költözött a városba, ezzel Dubaj a világ első számú milliomos desztinációjává vált. 2025 végére a becslések szerint 9800-ra nőhet ez a szám.

„Mindig oda kell menni, ahol a pénz van. Ahol a nagy vagyonok megjelennek, ott lesz stabil a kereslet, és ott lesz értéknövekedés. Ezért Dubaj ma az egyik legbiztonságosabb terep a befektetőknek” – fogalmazott Szabó Kinga.

A szakértő szerint nem túlzás azt állítani, hogy a mai budapesti árakon elérhető dubaji ingatlanok hosszú távon a New York-i szintet is megközelíthetik. Ez a perspektíva különösen vonzóvá teszi a magyar befektetők számára, akik a hazai árrobbanás után keresik a következő nagy lehetőséget.

Befektetési modellek Dubajban

Az egyik legnépszerűbb konstrukció az úgynevezett off-plan vásárlás, vagyis amikor a befektető már a kivitelezés alatt megvásárolja az ingatlant. A fizetés ütemezetten, kamat nélkül történik, sok esetben az átadás után is évekre elnyújtva. Ilyenkor gyakran előfordul, hogy a bérleti díjak fedezik a hátralévő törlesztést.

„Ez a modell azért zseniális, mert a vásárlónak nem kell plusz pénzt beletennie az átadás után. A lakás kiadása fedezi a részleteket, vagyis a befektetés saját magát finanszírozza. Ilyenkor a befektetett tőkére vetítve 15–16%-os hozam is könnyedén elérhető” – mondta el Szabó Kinga.

A hosszú távú bérbeadás is kiemelkedően jövedelmező, mivel a város folyamatosan vonzza a munkaerőt és az expat közösségeket. A bérleti díj fizetése ráadásul csekkhez kötött, ami a tulajdonos számára külön garanciát jelent, hiszen fedezetlen csekkel nem lehet visszaélni.

A harmadik pillér az értéknövekedés: a folyamatosan beáramló tőke és népesség miatt Dubajban az ingatlanárak tartósan felfelé mozognak. A szakértő ugyanakkor óva int a tapasztalat nélküli, gyors haszonra hajtó befektetésektől.

„Nagyon sokszor látom, hogy a befektetők nem végeznek kellő elemzést, és rossz helyen vásárolnak. Egy túlárazott projekt a peremkerületben akár veszteséget is hozhat, ha nem tudják időben kiadni vagy eladni. A helyismeret és a tapasztalat ezért kulcskérdés” – figyelmeztetett Szabó Kinga.

Kutatás az Otthon Start hitelről

Az Otthon Start bevezetésével kapcsolatos fogyasztói attitűdöket és várakozásokat a Bankmonitor és a Pénzcentrum közös felmérésben vizsgálja - kérjük olvasóinkat, hogy vegyenek részt a kutatásban: a felmérés célja feltérképezni, kik terveznek hitelfelvételt, milyen feltételeket tartanak a legfontosabbnak, és hogyan alakítja a program a vásárlási döntéseket.